Mei eindigt met flinke plus

Met een gemiddelde stijging van het aantal transacties van 9,1% ten opzichte van vorig jaar, heeft er in mei een keurige opleving van de markt plaatsgevonden.
Deze cijfers werden geregistreerd in mei, maar gemiddeld zit er 6 weken tussen de transactie en de registratie daarvan. Eigenlijk vond deze stijging dus plaats tussen half maart en half april. Dit is de periode waarin menig makelaar op twitter wist te melden dat kopers nog snel op de “tijdelijk” verlaagde overdrachtsbelasting afkwamen. Het is ook vóór het Kunduz akkoord.

Gemiddelden zeggen weinig, een nadere analyse.

Wanneer je kijkt naar het aanbod op funda en dit deelt door het aantal verkochte woningen, weet je hoeveel jaar het duurt om het huidige aanbod in het huidig tempo weg te werken. Deze voorraad nam toe voor alle woningen van voor 1945:

(klik op plaatje om te vergroten)

De voorraad huizen van ná die periode nam juist af. De omvang van het aanbod na 2000 is het grootst, dit uit zich in de grootte van de blauwe bol. Ook is de voorraad van dit segment het grootst, er is nu voor 1233 dagen voorraad in dat segment. Toen de huizenprijzen stegen was de voorraad nog maximaal ongeveer 250 dagen.
Dat woningen van ná 2000 het zo slecht doen zou te verklaren kunnen zijn met het feit dat in deze woningen een groot deel van de eigenaren onder water staat met hun hypotheek.
Het feit dat oude woningen weg zakten ten opzichte van de nieuwere woningen zou ik niet willen verklaren met het bouwjaar. Ik vermoed dat dit segment over het algemeen duurder is en mogelijk ook vaker op erfpachtgrond staat. Hypotheken op erfpacht en hypotheken boven de NHG grens worden niet makkelijk meer verstrekt.

Woningen van onder de 4 ton werden meer verkocht dan vorig jaar, woningen er boven minder:

(klik op plaatje om te vergroten)

Hier is goed te zien dat er een hele sterke correlatie is tussen de vraagprijs en de toename in verkopen afgelopen maand t.o.v. vorig jaar. Dit speelt al langer, gezien ook het grote verschil in dagen voorraad.
Het heeft er alle schijn van dat het segment boven de NHG grens door het puntje aan het spoelen is. In de periode waar deze post betrekking op heeft gold dat huizen tussen de 3 ton en 324 duizend euro voor het laatst onder NHG vielen. Het passeren van de akte duurt immers enkele maanden, waardoor een transactie ruim op tijd moet plaatsvinden om aanspraak te maken op deze regeling. Mogelijk is er in dit segment hierdoor tijdelijk extra vraag geweest. Ik verwacht in ieder geval dat het segment 3 a 4 ton naar linksonder gaat wegzinken.

Zeker was er meer vraag naar goedkope woningen door het “aflopen” van de lagere overdrachtsbelasting:

Het aantal transacties tussen de 2 en 3 ton nam niet toe, maar er was wel sprake van een lichte opwaartse trendbreuk. Het aantal te koop staande woningen in dit segment nam licht af. Mogelijk zakte een significant deel van de huizen in vraagprijs onder de 2 ton. De woningen tussen 1 en 2 ton werden duidelijk beter verkocht. Ook is er een duidelijk verschil aan te merken tussen bestaande bouw en nieuwbouw:

Na verlaging van de overdrachtsbelasting kelderde de verkoop in de nieuwbouw, waar bestaande bouw stabiel bleef tot het najaar. Daarna begon een glijvlucht voor bestaande bouw, die met het verlopen van de verlaagde overdrachtsbelasting in zicht lijkt te zijn gestuit.
Voor nieuwbouw is dit effect niet merkbaar, er was dan ook geen reden tot haast bij het aanschaffen van nieuwbouw. Deze trendbreuk lijkt de belangrijkste oorzaak voor de opleving in mei. Met het verlengen van de 2% OVB is echter de reden om te haasten weg en zal het aantal transacties komende maand sneller terugvallen dan voor de opleving het geval was. De verhoudingen in groei en omvang van de segmenten nieuwbouw en oudbouw zijn in volgende chart goed te zien:

Concluderend denk ik dat een groot deel van de markt het significant beter deed dan een jaar geleden. Nieuwbouw en woningen waar geen NHG voor geldt doen het dramatisch, eigenaren in een woning van na 2000 kunnen zich niet aanpassen aan de nieuwe realiteit.

Al deze effecten leiden echter terug naar een rush op aflopende regelingen. De vraag is tijdelijk naar voren gehaald en een kater zal volgen. Later dit jaar zullen we het zelfde zien als mensen “bestaand geval” willen zijn voordat bezuinigingsjaar 2013 in gaat.