NVM persco poker

NVM kwartaalcijfers met bijbehorende persconferenties, altijd lachen. Speelden we vorige keer een potje Bingo, deze keer was het pokeren geblazen. De NVM wist namelijk te melden dat er slechts 6,4% daling was t.o.v. Q1 in 2013. Dit is voor de NVM reden aan te geven dat de bodem in zicht is, het omslagpunt is nabij.

Wat de NVM er echter NIET bij vertelt is hoe het verloop van de verkopen door het kwartaal heen waren. Als ik namelijk de statistieken van funda er bij pak, kan ik de lichte daling wel verklaren. Ook een lichte plus had ik mogelijk geacht in Q1. Tussen het moment dat een woning verkocht is en het moment dat deze in de boeken beland zit kennelijk een vertraging. Hierdoor is niet de volledige toename van transacties in de boeken van het vorig kwartaal terecht  gekomen, maar ook een deel in het eerste kwartaal van dit jaar. Dit is in ieder geval zo het geval op funda. De cijfers van de NVM kunnen iets in periode afwijken, maar kennen over het algemeen wel het zelfde verloop.

In onderstaande grafiek zie je het op jaarbasis verkochte aantal woningen. Indien de grafiek precies horizontaal loopt, worden er evenveel woningen verkocht als dezelfde periode vorig jaar. Stijgt de grafiek, wordt er meer verkocht, daalt hij wordt er minder verkocht. Aan de helling van de grafiek kun je zien hoeveel er meer- of minder werd verkocht. Ik gebruik dit principe ook om percentages te berekenen. Als er bijvoorbeeld 120 woningen op jaarbasis zijn verkocht, zijn dit er zo’n 10 per maand. Stijgt het aantal op jaarbasis verkochte woningen naar 130 in een maand tijd, zijn er 10 woningen meer verkocht dan dezelfde maand een jaar geleden. Dit is dan dus 100% stijging. Deze zijn benaderingen maar bleken in het verleden niet ver naast de waarheid te zitten en ook niet veel van de rapportageperiode van de NVM af te wijken.
Rapportageperioden hebben echter wel de neiging iets te verschuiven ten opzichte van elkaar. Toen iedereen b.v. voor 1/6/12 een woning bij het kadaster wilde registreren voor de lage overdrachtsbelasting, liepen funda, nvm en het kadaster ongeveer synchroon. In andere perioden loopt het weer wat uiteen.

Ik heb in de grafiek drie lijnen getrokken, die weergeven hoe ik de rapportageperioden en gerapporteerde percentages beschouw:

poker

De groene lijn heb ik getrokken van 10 oktober tot 10 januari. In deze periode was een flinke stijging merkbaar door de eindejaarsrally, overeenkomstig met de cijfers van NVM in Q4, namelijk +30%. De donkerblauwe lijn loopt van 10 januari tot 10 april en benadert een daling van 6,4% die de NVM vandaag rapporteert. Echter loopt de eindejaarsrally in mijn registratie door tot wel 28 februari. Het is moeilijk te zeggen hoelang deze door heeft gelopen in de registratie van voorlopige verkopen van NVM. Echter denk ik dat de bewegingen in hun cijfers vergelijkbaar zijn. De donkerrode lijn geeft echter de daling aan sinds het einde van de rally. Deze suggereert een daling van 20% verkochte woningen t.o.v. dezelfde periode vorig jaar.

Ik denk dat de NVM dit ook heeft gezien, maar niet in het belang van de woonconsument acht om zo naar buiten te brengen. Bovendien hebben net CPB en DNB geroepen dat de bodem in zicht is. Als NVM nu zegt dat de bodem in zicht is duurt het 3 maanden tot de volgende cijfers bekend worden. Wie weet gaat men er in die tijd echt in geloven en herstelt een en ander zal men gedacht hebben. Ik denk het niet. Ik denk dat volgend kwartaal op een daling van 20% of meer uit komt. Ook de afvlakkende prijsdaling verklaar ik uit het feit dat kopers met haast (eindejaarskopers) bereid waren meer te bieden.

De peilen hierboven zijn vrij onnauwkeurig, maar ik denk niet dat ik er ver naast zit. Als Ger Hukker vertrouwen heeft dat de bodem weer stevig genoeg is om te gaan staan, laat ik hem graag voor.

 

5 comments for “NVM persco poker

  1. M
    April 12, 2013 at 7:38 am

    De helling hier wordt natuurlijk ook bepaald door het aantal woningen dat telkens aan het begin van je jaar-periode eruit valt. Als er toen bijzonder veel verkopen waren, zul je nu een daling zien. Evenmin een nuttig plaatje.

    Voor een andere manier om een gevoel te krijgen bij huidige verkooptempo kun je eens kijken of je de wekelijkse cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (http://www.hdn.nl/) kunt bijhouden. Recentelijk waren er wat meer aanvragen, vermoedelijk vanwege de fiscale oversluitdeadline hypotheken op 1 april. Uit eigen losse observatie heb ik de indruk dat normaliter zo’n 2500 aanvragen per week hier overeenkomt met 9000-10000 verkopen op maandbasis. Dit suggereert dat we momenteel dan op een tempo van ongeveer 8000 maandelijkse verkopen zitten (wat laag is voor april).

    • De starter
      April 12, 2013 at 4:07 pm

      hmm, interessant! Heb je misschien de data van wat verder terug?

      • M
        April 12, 2013 at 8:16 pm

        Ik heb ze om historie gevraagd, wacht nog op een reactie. Misschien ken jij web-archives die de oude plaatjes nog hebben; per keer 10 datapunten, dus elke 2 maanden een snapshot zou volstaan.

Comments are closed.