De voorspellende kracht van de VEH-marktindicator

Rear_View_MirrorVereniging Eigen Huis weet het zeker: de crisis is voorbij, de markt trekt aan. De eigen huis marktindicator is immers flink gestegen. Onder andere de flink stijgende huren zijn positief voor het sentiment is in het persbericht te lezen. In iets afgezwakte woorden herhaalt VEH de lichtpuntjes nog maar eens die de solide basis vormen voor onze geweldige woningmarkt.

Dat een partij herhaaldelijk de toenemende schaarste ‘het herstel van de woningmarkt’ noemt zou toch ooit eens mogen leiden tot de conclusie dat deze lieden misschien niet aan een onderhandelingstafel horen als het gaat om woningmarkt beleid:

Het stuwmeer aan verhuiswensen dat inmiddels is ontstaan, de verbetering in de condities om te kopen en het groeiende tekort aan woningen dat zich op veel plaatsen voordoet, bieden de woningmarkt een goede basis voor herstel.

De verbetering in condities verrast me enigszins omdat de starter volgens VEH niet gebaat is bij dalende prijzen en ook niet bij annuïtair aflossen. Maar beter ten halve gekeerd zullen we maar zeggen. Waar het me om gaat is het volgende:

De stijging van de Eigen Huis Marktindicator duidt erop dat het aantal kooptransacties in de komende periode zal toenemen.

Ik vraag me af of dit ooit is aangetoond. Ik heb nog geen onderbouwing voorbij zien komen en als die er was geweest leek me dit een mooi moment om  de stelling aan de realiteit te toetsen. In mijn zoektocht naar bewijs voor bovenstaande stelling heb ik twee grafieken gemaakt met materiaal van het CBS en de cijfers van de eigenhuis site.

In de eerste grafiek (klik voor groot) zie je de verandering in de VEH-indicator op de linker-as in de blauwe lijn. Als deze boven de nul uitkomt, steeg het vertrouwen, onder de nul daalde dit. Op de rechter-as zie je de verandering in transacties volgens het kadaster (jaar op jaar). De laatste keer dat het vertrouwen volgens VEH lange tijd onafgebroken steeg was tussen januari en april 2009. De eerste stijging in transacties volgens het kadaster daaropvolgend was pas maart 2010. Voor heel even dan, voor het weer onder de nul zakte.

veh_trans

Nu besef ik dat tussen het moment dat kopers vertrouwen krijgen en het moment dat ze een huis kopen een paar maanden verstrijken. Ook tussen de koop en de registratie bij het kadaster kunnen zomaar 2-3 maanden zitten. Maar een heel jaar later? De pieken in transacties per juli 2012 en december 2012 verklaar ik volledig door ‘aflopende’ verlaging van de overdrachtsbelasting en het aflopen van HRA op aflossingsvrije hypotheken. Al met al zie ik gewoon niet heel veel verband tussen de reeksen van de VEH en het kadaster, maar als jij dat wel ziet ben je vrij om een reactie achter te laten.

De tweede grafiek dan, in de hoop daar meer correlatie te ontdekken. In deze grafiek zet ik dezelfde maandelijkse wijziging in de VEH-indicator af tegen de door CBS/Kadaster gepresenteerde verandering in de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) t.o.v. de maand er voor (klik voor groter).

veh_pbkDit lijkt er voor mij meer op! De piek in vertrouwen per juli 2011 streep ik even weg tegen de ingevoerde verlaging van de overdrachtsbelasting. Als ik dan kijk naar de oplevingen in vertrouwen, lijkt het er sterk op dat deze allemaal vlak ná een gerapporteerde prijsstijging liggen. Niet heel vreemd lijkt mij.

Trek je eigen conclusies, ik zie in elk geval geen reden om aan te nemen dat het aantal transacties toeneemt door een gestegen VEH-indicator, zoals door toch een hoop media weer werd overgenomen.

 

5 comments for “De voorspellende kracht van de VEH-marktindicator

  1. AA
    May 29, 2013 at 8:37 pm

    Het verband lijkt meer omgekeerd evenredig?

  2. M
    May 30, 2013 at 5:07 pm

    Bob Maas geeft aan dat de verwachting van VEH van aantrekkende transactie aantallen na een opleving in de VEH-indicator wetenschappelijk onderbouwd is.
    Misschien kan hij die onderbouwing naar jou sturen en jij die hier posten?

    (en dan bedoelen we vanzelfsprekend niet de onderbouwing van de indicator zelf, maar onderbouwing van de vermeende voorspellende waarde)

    • De starter
      May 30, 2013 at 8:05 pm

      Ik ben bang dat hij bedoelt dat de indicator wetenschappelijk onderbouwd is. Als je OTB inhuurt voor een dergelijke indicator kun je zoiets misschien beweren. Maar ja, als je er vervolgens zelf voorspellingen mee gaat doen valt dat toch echt buiten de garantie vrees ik.

      • M
        May 31, 2013 at 10:16 am

        Ik denk ook dat hij dat bedoeld, maar laat het hem zelf maar uitleggen / zichzelf verontschuldigen / zichzelf vastpraten.

  3. Inon
    May 30, 2013 at 6:06 pm

    Als VEH indicator stijging volgt op stijging PBK huizenprijzenindex, zou het logisch zijn dat die VEH stijging vooral veroorzaakt wordt door het deel van de VEH enquete respondenten dat zelf een huis heeft, en denkt daardoor hun huis te verkopen.

    Althans, het lijkt mijn niet heel waarschijnlijk dat verhoging van de PBK meteen een schrikeffect oplevert bij potentieële kopers “ik moet een huis kopen, want anders wordt alles duurder/heb ik minder keuze”.

    Volgens mij geeft het OTB in hun kwartaalrapportages ook de scores van huizenbezitters vs huurwoninggenieters.

    Misschien interessant om te kijken of huurders vs kopers verschillende VEH indicator patronen opleveren, en in hoeverre die correleren met aantal verkopen?

Comments are closed.