Infographic 400 jaar huizenprijzen

Op huizenmarkt-zeepbel worden al jaren inzichtvolle dingen gepost onder de topics. Zo nu en dan kom je alleen iets tegen dat niet thuishoort in een reactie nummer 150.947 151.022, maar een iets beter vindbare plek verdient. Zo ook onderstaande plaat van ‘snorkel’, over 400 jaar huizenprijzen in Nederland. De data was al bekend van Eichholz en de TU Delft, maar wmb wordt ‘het verhaal’ zo krachtig verteld:

Edit: Snorkel heeft inmiddels een twitteraccount.

(klik voor groot)

400jaar_compressed_3

 

31 comments for “Infographic 400 jaar huizenprijzen

  1. Nigel
    July 3, 2013 at 8:32 am

    – 1618-1648 Dertigjarige oorlog
    – 1672-1679 Hollandse Oorlog
    – 1810-1850 Napoleontische oorlogen
    – 1940-1945 2e wereldoorlog

    Zou er een correlatie zijn, of is dat puur toeval dat ALLE voorgaande crashes gepaard gingen met OORLOG? Wellicht wel zo handig dat in het plaatje op te nemen: Depressie + oorlog = huizenmarkt crash (data toont dus geen CRASH zonder OORLOG). Mooi plaatje, helaas slecht uitgewerkt 😉

    • De starter
      July 3, 2013 at 9:11 am

      Ja daar zou goed een verband in kunnen zijn, zie ook de Kondratieff golven. Maar je kunt je afvragen wat oorzaak en wat gevolg is. Stijgende huizenprijzen zijn goed voor mensen die al bezit hadden en vergroten vermogensongelijkheid. Vermogensongelijkheid is voedingsbodem voor onvrede en onvrede is voeding voor oorlog.

      Overigens waren er de laatste keer dat ik op TV keek best een hoop oorlogen aan de gang en zijn we in Nederland niet geïsoleerd van de rest van de wereld. Niet qua brandstoffen en ook niet qua financiering bijvoorbeeld.

    • Prutser
      July 4, 2013 at 12:15 pm

      Het zou kunnen zijn dat je formule iets te voorbarig (en simpel) opgesteld is? Oorzaak en gevolg wijzen niet perse 1 kant op.
      Waarom kan het niet zo zijn:
      Depressie + huizenmarkt crash + ? = oorlog

    • snorkel
      July 5, 2013 at 9:56 am

      Nigel, de kunst van het presenteren is ook weten wat je wég kunt/moet laten. Volgens mij heb ik de lading goed afgedekt met de opmerking dat crashes meestal voorkomen tijdens depressies. De grafiek wordt niet begrijpelijker door een link met oorlogen te leggen. Bovendien wordt het dan de makkelijk om te zeggen: “We zitten niet in een oorlog, dus er komt geen huizencrash”. Accepteren van een dreigende oorlog is altijd nog een paar stations verder dan accepteren van een dreigende (verdere) huizenmarktcrash. Het lijkt me bovendien zonneklaar dat een huizencrash reeds in volle vaart gaande is en er toch geen oorlog is in NL.

      Mocht jij er wél belang aan hechten oorlogen en crashes met elkaar in verband te brengen, dan zou ik zeggen: Ga je gang! Maak zelf een infographic, filmpje of schrijf er een artikel over. Wie weet nemen anderen het over en krijg je gelijk. Van achter je toetsenbord een beetje kritiek lopen leveren op iets waar een ander vrijwillig veel tijd in gestoken heeft is te gemakkelijk. De beste stuurlui…

    • Tonne
      July 17, 2013 at 8:24 am

      We hebben eind 70 er jaren geen oorlog gehad.

    • Astavakra
      July 28, 2013 at 12:31 pm

      Wees maar niet bang, die oorlog komt er aan. De midden-oosten staat op springen.

  2. peter
    July 7, 2013 at 7:59 am

    Die oorlog komt er wel, die is helaas inmiddels onvermijdelijk. Kijk om je heen , lees tussen de regels door, de waanzin/het ontsporen is overal zichtbaar ,bijna tastbaar….mmw.

  3. mark
    July 8, 2013 at 10:51 am

    @ snorkel haal mijn vorige bijdrage weg.

    Ik vind het een mooie grafiek.

  4. mark
    July 8, 2013 at 1:35 pm

    @ Nigel

    Depressie + oorlog = huizenmarkt crash (data toont dus geen CRASH zonder OORLOG).

    Dat schreef jij.

    Kijk naar de jaren 30 chrash.

    Kijk naar de tijd van 1810 crash.

    Oorlog komt na in die situaties of tijdens de crash..niet ervoor.

    Ik weet niet of er oorlog komt…. maar als er een oorlog of revolutie komt komt deze waarschijnlijk van de zuidelijke europese landen ik denk niet van nederland zelf.

  5. July 16, 2013 at 10:05 am

    In grote delen van Ierland zijn de huizenprijzen sinds aug. 2008 al met bijna 50% gezakt in prijs…Het kan opeens heel snel gaan. Er is wel een verschil. Hier wordt schaarste in stand gehouden.

  6. BigM4U!
    July 16, 2013 at 10:13 am

    Ik zou de navolgende zaken in ogenschouw nemen en toevoegen:

    1. Bevolkingsgroei, c.q. Totaal aantal mensen per regio.
    2. Disruptive technologies, de komst per jaar/period jaren 20/30 komst TV en Radio, nu Internet, Nan- & Bio- technology.

    De correlatie met oorlogen, crashes en huizenprijzen is obvious, gelukkig de uizonderingen op “de regels” ook!!

    De balans van de vele bewegingen, het monitoren er van en proactief ageren is in essentie waar het om draait!!

    BigM4U! (twitter)

    • snorkel
      July 16, 2013 at 11:06 am

      Zou ik allemaal graag doen, maar mijn tijd is ook beperkt. Ik doe dit allemaal in mijn vrije tijd en krijg er niet voor betaald. Ik betwijfel bovendien of de boodschap er wel duidelijker en leesbaarder van wordt door nog vanalles toe te voegen. Ik vrees een information overload waardoor veel lezers afhaken. De kunst van het presenteren is ook weten wat weg te laten. 😉

  7. Adriaan Klausmans
    July 16, 2013 at 10:17 am

    Mooi plaatje hoor, maar ik kan nergens vinden waar de gegevens vandaan komen (en uiteraard geloof ik een infographic niet alleen maar op de mooie blauwe achtergrond). Kan iemand die even posten?

    • snorkel
      July 16, 2013 at 11:02 am

      Helemaal bovenaan, recht onder de kop “400 jaar huizenprijzen” staan de bronnen het toch echt duidelijk vermeld bij de legenda 😉

      Desgewenst zijn dit interessante materialen voor verdere studie:
      http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=598
      http://repository.tudelft.nl/view/ir/uuid:fdb53ec1-7575-4c78-ae4c-4b4a0669a71a/
      http://repository.tudelft.nl/assets/uuid:c694ab15-c18f-4052-8e07-54ecf9713314/256463.pdf
      http://repository.tudelft.nl/assets/uuid:cd1bdfa0-0d41-4e4a-bd21-14bfb9ee2519/274967.pdf
      http://repository.tudelft.nl/assets/uuid:080de030-f3dc-49c9-8574-023e69535b8c/253700.pdf

      En ter internationale vergelijking, 125 jaar huizenprijzen in de VS:
      http://www.craigkamman.com/wp-content/uploads/2011/10/case-shiller-index-1890-2010.png
      http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm
      http://yourguyforthat.com/is-2013-the-right-time-to-buy-a-house/

      Door te vergelijken met de VS kan iedereen vrij gemakkelijk zien dat:
      – De extreem lage rentestanden van de afgelopen jaren tóch gepaard gingen met extreem dalende (zeg maar gerust instortende) huizenprijzen.
      – Bouwkosten en huizenprijzen helemaal niet netjes parallel lopen. In de prijs van een huis zit nou eenmaal een significant “melkkoe”-element (belastingen, winsten, speculatie). Dit element varieert enorm; in tijden van boom wil iedereen rijk worden van vastgoed. In tijden van bust wil iedereen zo snel mogelijk van zijn vastgoed af.
      – Bevolkingsgroei helemaal niet per sé leidt tot hogere huizenprijzen. Case en Shiller maken ook nog aparte indexes voor de 10 en 20 grootste steden. In die grote steden is ruimte nog ‘schaarser’ dan in Nederland en toch zijn de prijzen daar ook teruggekeerd rond het gemiddelde
      – En last but certainly not least: Je leest de laatste tijd in de Nederlandse media en op blogs / fora nog wel eens “De prijzen de VS zijn alweer aan het stijgen” en/of “De prijzen in de VS zijn al weer op het niveau van 2007”. Deze data bewijst wel dat dit complete onzin is, vooral de tweede bewering. Iemand die dat nog durft te beweren heeft zichzelf direct gediskwalificeerd voor elke huizenmarktdiscussie wat mij betreft.

      Het gemiddelde van 125 Case Shiller ligt op de indexwaarde 104. Zowel de 400-jaarsprijzen voor NL, als de 125-jaarsprijzen zijn inflatiegecorrigeerd. Sinds 1990 (toen de huizenbubble echt goed begon te expanderren) is een modaal salaris nauwelijks sterker gestegen dan de inflatie: http://www.gemiddeld-inkomen.nl/modaal-inkomen-grafiek.gif. Ook zijn andere producten lang niet zo sterk in prijs gestegen als huizen (dat is ook statistisch onmogelijk, want dan zou de inflatie gewoon veel hoger zijn en zou dus de stijging van de huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie uitvlakken)
      http://postimg.org/image/ga383x3sh/
      http://woningmarktcijfers.staanhier.nl/blog/2013/05/21/boodschappenlijstje-uit-1975/

      Ook hoor je mensen nog wel eens zeggen dat “Ik zou niet in een plaggenhut van 400 jaar geleden willen wonen”. Dat is natuurlijk een oneigenlijk argument. De index geeft de prijs weer van een gemiddeld huis uit het betreffende jaar. Hierdoor wordt de kwaliteitsverbetering automatisch ingecalculeerd. Die (veronderstelde) plaggenhutten van 400 jaar geleden bestaan anno 2013 helemaal niet meer dus daar is geen 2013-prijs aan te hangen. Anno 2013 gaat het gewoon om een gemiddelde 2013 woning. Iemand die dat niet kan/wil begrijpen diskwalificeert zichzelf ook wat mij betreft.

      Genoeg info zo? 😉

      ps: Ik sluit nog even af met de tweet van Joris Luyendijk: https://twitter.com/jorisluyendijk/status/356789097156710401 – Lijkt me een machtig interessant experiment! Sluit misschien goed aan bij http://www.mejudice.nl/video/detail/piet-eichholtz-over-de-magie-van-de-aankoopprijs 😉

      • Adriaan Klausmans
        July 17, 2013 at 10:42 am

        Ah dank je. Ik had de bronnen gemist, maar vind de links mogelijk zelfs nog handiger.

        Dan nog eens een vraag: huizenbezit is in z’n algemeenheid toch voornamelijk iets van de afgelopen (honderd) jaren?

        • snorkel
          July 17, 2013 at 4:30 pm

          In zijn ‘algemeenheid’ is huizenbezit zelfs iets van na de oorlog. Ik heb hier geen historische grafieken van voorhanden, maar inderdaad: Het percentage mensen dat een huis bezit om zélf in te wonen is sterk gestegen na de oorlog, maar… ook weer sterk (!) gedaald bij de crash van de 80-er jaren.

          Quote Hugo Priemus, 1982: In 1979 was 74% van alle woningen particulier eigendom. […] Medio vorig jaar (1981, red) was het verder gezakt naar 45%.

          Bron: http://kranten.kb.nl/view/article/id/ddd%3A010627719%3Ampeg21%3Ap001%3Aa0007/layout/fullscreen

          De Rabobank (toch geen hobbyclub als het om de huizenmarkt gaat, met meer dan 2/3e van alle huizen onder hypotheek) geeft aan dat dit ook nu weer staat te gebeuren. Een huis is geen speculatieobject meer om door te verkopen. Het ‘huizentreintje’ en de ‘wooncarriere’ zijn echt zó pre-crisis 😉

          Bron: http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=Sd4ARC4PBfI

          Overigens zie ik ook niet in waarom meer eigenwoningbezit tot hogere prijzen zou moeten leiden hoor. Een huis is nou eenmaal per definitie altijd in bezit bij iemand. Het enige verschil is dat een eigenaar die een pand verhuurt misschien zakelijker/rationeler met zijn bezit omgaat… Een eigenaar-bewoner zal misschien langer vast proberen te houden aan de fantasieprijs/-winst. http://www.mejudice.nl/video/detail/piet-eichholtz-over-de-magie-van-de-aankoopprijs – Ik vind dit bepaald niet positief voor een ‘markt’. Een markt bestaat bij de gratie van transacties. Niet bij de gratie van wensdenken en onwil 😉

          • Adriaan Klausmans
            July 18, 2013 at 11:16 am

            Nou, ik kan me voorstellen dat als huizenbezit bij de hoogste inkomensklasse hoort, de waarde van de verhandelde panden hoger zal zijn (een verhuurder zal minder snel een pand verkopen dan iemand die er zelf in woont is dan mijn idee). Dus vandaar mijn vraag. Dat is trouwens precies het omgekeerde van wat je in de tekst ziet, maar dat was nu ook hetgeen mij verbaasde.

            Ik heb nog even weinig tijd gehad om de bron te lezen dus als je het paraat hebt: hoe wordt de waarde van een gulden van vierhonderd jaar terug uitgedrukt in euro’s van nu? Ik neem aan dat een concept als inflatie in zekere zin ook vrij recent is namelijk (ik ben geen econoom-historicus maar wil het toch enigszins kritisch kunnen begrijpen).

  8. BigM4U!
    July 16, 2013 at 10:26 am

    Voeg nog even toe:

    1. Vergrijzing in Europa / Westerse wereld / economieën.
    2. Verschil tussen de groep “jongere”n en groep “ouderen” als gevolg van listed item 1 was nog nooit zo groot. (Groen/grijze revolutie)
    3. In 2030 zijn er op elke werkende 4 gepensioneerden in NL!
    4. Anno 2013 is 1 op de 4 nog echt iets aan het produceren in NL de rest is onderdeel van de zgn. “Maakeconomie”.
    5. het aantal Kinderloze gezinnen en alleenwonenden was nog nooit zo groot, met name in de westerse samenleving.
    6. Sinds 2008 leven er meer mensen in de grootstedelijke gebieden dan op “het platteland”.

    Onbalans als ingrediënten voor onrustige tijden, dat is zeker….het is aan de regeringen c.q. onze volksvertegenwoordigingen hier “leiding” en guidance aan te geven!!

    • snorkel
      July 16, 2013 at 11:18 am

      Tja. Ik begin het idee te krijgen dat onze volksvertegenwoordigers en regering de waardeontwikkeling van hun eigen vastgoed belangrijker vinden dan de waardeontwikkeling van Nederland… Verplichte huurdersquote bij de overheid invoeren dan maar? 😉

  9. The edge
    July 16, 2013 at 2:08 pm

    Prachtige poster, compliment!! Vraagje: wat is de invloed van de HRA? Deze bestaat immers pas sinds paar decennia. Het lijkt me dat dit de huizenprijs circa 30% opdrijft. Huizen zullen mogelijk niet zakken tot waardes voor HRA tijdperk?

    • De starter
      July 16, 2013 at 2:26 pm

      De HRA bestaat sinds 1893. Volgens de commissie huizenprijzen heeft dat geen prijsopdrijvend effect, maar ik denk dat die dertig procent wel klopt. Met name door ‘optimale’ ‘benutting’ van de regeling sinds enkele decennia.

      Bedenk echter wel dat de HRA ook weer ergens vandaan moet komen en dus in andere kosten is verwerkt. Je kunt je afvragen hoe ‘blijvend’ zo’n prijsopdrijvend effect op de lange termijn is.

  10. Jeroen
    July 16, 2013 at 2:11 pm

    Heb niks zinnigs toe te voegen aan de discussie maar wil wel de poster bedanken voor deze zeer informatieve infographic. Bedankt!

    • snorkel
      July 23, 2013 at 6:35 pm

      You’re welcome Jeroen! Hoop dat ‘ie goed verspreid wordt (dat gaat al vrij goed) en een mooi tegenwicht kan bieden aan de desinformatie van clubs als NVM en VEH.

  11. Olaf
    July 23, 2013 at 3:30 pm

    Hoe heb je de inflatie meegenomen in dit verhaal? Een woning voor 100k zie ik de komende decennia niet gebeuren, behalve als er enorme deflatie optreedt. De enorm toegenomen liquiditeit zal toch ook enige invloed hebben?

    Daarnaast zal om de prijs tot 100k te laten dalen er ook forse belastingverlagingen moeten plaatsvinden, want voor 70k (ex BTW) aan bouwkosten doe je niet veel tegenwoordig.

    • snorkel
      July 23, 2013 at 6:34 pm

      Die € 100k is in €’s van 2009. In €’s van 2020 is dat € 130k, zoals je kunt zien in de infographic. De ±80k van 2030 is in €’s van 2030 135k. Dat staat er allemaal vrij duidelijk in?

      Aanname daarbij is een inflatie van (uit m’n hoofd) 2,5% de komende jaren. Natuurlijk is inflatie zeer moeilijk te voorspellen (want erg afhankelijk van ‘maatregelen’ zoals bv BTW-verhoging), maar je kunt het zelf de komende jaren gewoon bijhouden en het continu aanpassen als de inflatie significant van de 2,5% afwijkt.

      Overigens vind ik je opmerking “Een woning voor 100k zie ik de komende decennia niet gebeuren” heel grappig. Als je de markt een tijdje volgt en weet wat er sinds 2008 allemaal gezegd en geschreven is 😉 Zelfs in 2009 en 20120 kende ik verscheidene mensen die simpelweg weigerden te geloven dat huizenprijzen aan het dalen waren, zelfs al drukte je ze een grafiek van het CBS of de NVM onder de neus! True story… Zeg dus nooit nooit, helemaal niet als je uitspraken alleen gebaseerd zijn op gevoel 😉

      • Olaf
        July 24, 2013 at 9:28 am

        Ik zeg zeker nooit nooit. De geschiedenis is daar lang genoeg voor. Wel opvallend dat een huis in 1730 gewoon 330.000 florijnen kostte.

        Een daling naar 80-130k zal wel moeten betekenen dat ook het inkomen gaat halveren (dus toch oorlog?).

        Anders blijft (naar mijn visie) de betaalbaarheid van de woningen bestaan. Wie gaat er dan zijn huis verkopen tegen verlies van zo’n 120 maandhuren (of 10 jaar rente/aflossing)als de maandelijkse lasten betaald kunnen worden? Dat zal in ieder geval een vertragend effect hebben op prijsdalingen.

        Verder ben ik wel benieuwd hoe deze grafiek zich zal verhouden met de prijs van bijv. een auto (vervoersmiddel). Hebben die ook een soortgelijk gemiddelde? Als je tijd over hebt… 🙂

  12. Rik
    August 26, 2013 at 12:52 pm

    Volgens mij houdt deze ‘claim’ geen rekening met besteedbaar inkomen en dat een steeds kleiner deel daarvan voor basisbehoeftes als eten nodig is vanwege moderne landbouwmethodes.

    Moet de overheid wel de kosten van de zorg eens een keer de pas afsnijden want die beginnen enorm uit de klauwen vanwege overconsumptie van zorg waar mensen zelf niet direct voor betalen.

    • snorkel
      September 17, 2013 at 2:51 pm

      Er is inderdaad een steeds (iets) kleiner deel van het besteedbaar inkomen nodig voor eten. Daarentegen staat dat het deel dat voor zaken als energie en verkeer/vervoer nodig is weer stek stijgt (al 15 jaar lang). En over “de zorg” (die haalde je zelf al aan) zullen we het maar helemaal niet hebben. Dit is allemaal terug te vinden in cijfers van het CBS op http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=60046ned&D1=0-1&D2=a&D3=a&HDR=T&STB=G1,G2&VW=T

      Daarnaast zouden we ons als maatschappij eens serieus moeten afvragen of onze welvaartstijging wel (voor een deel) in hogere huizenprijzen moet gaan zitten. Zou het niet veel beter zijn als we iets productiefs met die gestegen welvaart zouden doen?

    • snorkel
      September 19, 2013 at 12:49 pm

      Waar jij je dus schuldig aan maakt Rik, met alle respect overigens, is het proberen te ‘rechtvaardigen’ van compleet uit de hand gelopen kosten voor wonen. Het DUURDER WONEN proces dat al 30 jaar gaande is. Je kunt nog wel 100 redenen verzinnen waarom 2013 zo’n unieke tijd in de geschiedenis is dat we nu de uitgelezen mogelijkheid hebben om DUURDER TE KUNNEN WONEN dan ooit te voren.

      Wat je je af zou moeten vragen: WILLEN we als maatschappij wonen wel zo duur mogelijk maken? Of willen we wonen (en daarmee het leven) juist goedkoop maken het het geld gebruiken voor andere zaken, zoals een fatsoenlijke economie op poten zetten (die niet aan elkaar hangt van leningen en schulden, maar van echte productie van goederen en diensten). Dát zou wat mij betreft de discussie moeten zijn. Misschien moeten we eens een kijkje nemen over onze oostergrens 😉

  13. Mike
    July 16, 2014 at 11:07 pm

    Beste Snorkel,

    Altijd interessant om de huidige situatie in een lang historisch perspectief te zetten. Ik ben het er mee eens dat de prijzen nog best wel zou kunnen zakken. Aan de andere kant zijn er nu omstandigheden die het wel degelijk anders maken, zoals het afschaffen van de goud standaard die er eigenlijk eeuwen was, maar sinds de jaren 70 weg is.
    De vraag is wat je met de voorspelling aan moet, zolang de huurprijs hoger is dan de totale kosten van het bezitten dan maakt het niet uit dat de huizenprijs zakt. Op dit moment is de verhuurprijs van mijn huis EUR 3.500 en de totale kosten (netto rente en onderhoud) de helft. Dus dan is de keuze voor koop snel gemaakt.

    Groet,
    Mike

Comments are closed.