Rabo: terugkeer naar 2008 onwaarschijnlijk en onwenselijk

Vandaag twee stukken uit de economenhoek van de Rabo: een verdere onderbouwing voor de woonvisie en een blog van de hoofdeconoom over starterswoningen en wooncarrière. Ik gaf eerder al aan dat ik het in grote lijnen eens ben met de Rabo. Of in ieder geval met hun analyse dat we van een dynamische naar een statische markt gaan (Martens, 2009) en dat starterswoningen en wooncarriere verleden tijd zijn (de starter, 2013):

Met andere woorden, dit systeem van koopwooncarrières zorgt voor een relatief conjunctuurgevoelige woningmarkt.

De Nederlandse koopwoningmarkt heeft zich in de jaren zeventig en tachtig ontwikkeld tot een dynamische markt ( Dol et al., 2010 ).

Ik denk alleen dat de ontwikkeling naar een dynamische markt en de koopwooncarrières niet tot een conjunctuurgevoelige markt hebben geleid, maar hand in hand gingen met de conjunctuur. Toen de grote golf babyboomers in een koopwoning was neergestreken, is het politiek evenwicht doorgeslagen ten gunste van de belangen van eigen woning bezitters. Toen is het geloof ontstaan in wooncarrière en starterswoningen. Het geloof dat nieuwkomers na die tijd met minder moesten beginnen om zo hun rijkdom op te bouwen. Het systeem leidde niet tot een conjunctuurgevoelige markt, het jaagde de rit omhoog aan. Conjuntuurgevoelig was de markt altijd al.

Circa 80% van alle huurwoningen is in handen van woningcorporaties. Tegelijkertijd drukt de huurregulering in Nederland het aanbod van nieuwe huurwoningen omdat de nieuwbouw van huurwoningen minder rendabel ( Van Leuvensteijn en Shestalova, 2006 ).

Dit is een conclusie die je mag trekken. Echter is de huurregulering niet de grootste reden dat huurwoningen niet rendabel zijn. De grootste reden is de hypotheekrenteaftrek. Door de HRA worden huizen meer waard (staat eerder nog in de Rabo analyse genoemd), waardoor grond duurder wordt. Duurdere grond = hogere kosten bij het neerzetten van woningen = lagere opbrengst bij verhuur. Zeker wanneer de huurder in het vrije segment huurt en als enige in dit land geen subsidie opstrijkt.

Overigens ben ik groot voorstander van het versoepelen van de hoogte van huren. Huurprijzen zijn indirect altijd al gekoppeld aan de prijs van koopwoningen, dus ik zou de hoogte van de huur graag ook koppelen aan bijvoorbeeld de WOZ waarde. Ten eerste omdat je daarmee geen kunstmatig lage prijzen krijgt die tot hoge winsten leiden bij onderverhuur. Ten tweede omdat daarmee zo’n 3 miljoen huishoudens direct zouden begrijpen dat de hoogte van hun huur afhangt van de hoogte van de prijs van koopwoningen. Dit zou het politiek evenwicht tussen belanghebbenden bij prijsstijging en prijsdaling enorm ten goede komen.

Dat gezegd hebbende moet eerst de koopsector worden hervormd en dan pas de huur omdat huurprijzen van de koop afhangen en niet andersom.

De overgang van een min of meer dynamische koopwoningmarkt naar een statische markt betekent dat veel starters een stap willen overslaan: een starterswoning zal in veel gevallen een (private) huurwoning worden en minder vaak een koopwoning.

Ik ben het met bovenstaande eens en deze strategie volg ik zelf al een tijd. Maar, laat het op je inwerken. Wat zijn de consequenties? De rabo praat in het stuk wel over huurregulering en het vergroten van de particuliere huursector, maar is dat wel de conclusie die je hieruit kunt trekken? Ik zie dat heel anders.

De woningen die nu als ‘starterswoning’ te boek staan in de koopmarkt, zijn in de toekomst veel moeilijker te verkopen. Niemand wil ze meer. Je koopt immers een huis voor lange tijd, dus met op zijn minst ruimte voor twee kinderen. Dat betekent dat een best wel groot deel van de huidige KOOPmarkt gaat veranderen in huurwoningen in de vrije sector. De beste hoop voor alle koopappartementjes is een voorbestaan in de vrije sector huur. Echter moet er dan wel iemand zijn die deze woningen in de huursector wil gaan exploiteren want als particulier je onverkoopbare huis verhuren wordt lastig.

Als er grote vraaguitval gaat plaatsvinden op de markt van koopappartementen, is het ook interessant om eens te kijken naar de huidige ontwikkelingen op die markt. Ten eerste wordt er nog flink verkocht in het lagere prijssegment, en starters blijven sowieso kopen als voorheen. Woningcorporaties verkopen een hoop ex-huurwoningen en hebben zelfs richtlijnen hoeveel er minimaal zou moeten worden verkocht. Het aanbod neemt dus nogsteeds flink toe en er wordt ook nogsteeds gekocht. Het besef dat de vraag in dit segment gaat verdwijnen is er simpelweg nog niet. Velen kopen nu zelfs met een starterslening of corporatiestarterslening die de vraag zo’n 33% kunstmatig te hoog houden. Hoeveel kleiner is de markt als je nog van die woning af wil? Is die markt er überhaupt nog wel?

Ik denk dat we niet moeten nadenken hoe pensioenfondsen via een of ander Deens model onze hypotheekschuld nog hoger gaan pompen. Ik denk dat we moeten kijken hoe we met dat geld het segment van ‘starterswoningen’ gaan omvormen naar een markt waar in de toekomst nog vraag naar is. De vrije sector huur.

quotes uit- en reactie op: http://www.mejudice.nl/artikelen/detail/een-private-huurwoning-voor-jan-en-alleman