Volgend jaar weer lagere leennormen?

Deze week verscheen er een intrigerend tabelletje op homefinance, met een vooraankondiging dat volgend jaar de NIBUD normen weleens met weer een kleine 10% konden gaan zakken. Ieder jaar wordt namelijk na bekendmaking van de koopkrachtcijfers door het NIBUD berekend welk bedrag volgend jaar maximaal verantwoord is bij een bepaald rentepercentage en een bepaald inkomen. Hierbij gaat het NIBUD er vanuit dat mensen geen kinderen krijgen, wat mij een onjuiste politieke keuze lijkt. Iemand die in 2011 een inkomen van 66.000 had, kan nu zomaar tot de conclusie komen dat de lening inmiddels bijna 70.000 euro hoger dan verantwoord is.

Het tabelletje spreekt wel tot de verbeelding, hoewel het waarschijnlijk iets te kort door de bocht is. Het NIBUD berekent namelijk op basis van niet-woonlast gerelateerde kosten wat de ontwikkeling van de koopkracht is. Anders zou je namelijk de rare situatie kunnen krijgen dat de huurverhoging van dit jaar leidt tot een lagere koopkracht en dus lagere leennormen volgend jaar. Ik kan me voorstellen dat het NIBUD er nog een kluif aan heeft om te bepalen welke kosten wel en niet mee worden gerekend bij de koopkracht. Als er immers altijd vanuit wordt gegaan dat je geen kinderen hebt, hoe zwaar telt dan de fors duurder geworden kinderopvang mee? Hoewel de exacte uitkomst zal afwijken van de tabel van homefinance lijkt me veilig aan te nemen dat volgend jaar de maximale leningen lager zullen zijn.

Wat betekent dat voor de prijzen?
Algemeen wordt aangenomen dat leennormen een grote invloed hebben op de prijzen van huizen. We zijn gewend om bij onze maximale lening een huis uit te zoeken, dus als die lening hoger wordt terwijl er nauwelijks huizen bij komen, worden de huizen duurder. Niet vreemd dus dat veel gemeenten startersleningen uitgeven, waarmee starters vaak een jaarsalaris extra kunnen lenen. Ook zijn er tal van constructies waarbij de financieringsbehoefte laag wordt gehouden, maar de maandlasten via een omweg omhoog worden geschroefd. Op deze manier kun je wellicht proberen het NIBUD om de tuin te leiden en toch een groter huis kopen dan bij de maximaal verantwoorde lening past. Denk hierbij aan erfpacht constructies, maar ook aan klushuizen of koopgarant.

Al deze constructies hebben wat mij betreft een prijsopdrijvend effect. Dit effect valt moeilijk te kwantificeren, ook omdat lastig is te vinden hoeveel van iedere regeling gebruik is gemaakt. Maar los van al deze mitsen en maren is het nogsteeds interessant om te kijken naar de relatie tussen leennormen en huizenprijzen:

In bovenstaande grafiek heb ik berekend hoeveel je kon lenen bij een 10 jaars rente onder NHG, volgens de normen van het NIBUD en bij een inkomen van 30 duizend of 49 duizend per jaar. Dit heb ik vervolgens geïndexeerd op augustus 2008 (het hoogtepunt van de PBK) om een vergelijking mogelijk te maken. De niet geïndexeerde cijfers kun je hier vinden.
Zoals je ziet gaat het leenvermogen in schokken omlaag, maar daalt de PBK vooralsnog sneller. Dit betekent dat je nu een groter huis koopt dan in 2008, of, dat het leenvermogen volgens de norm misschien niet de volledige prijsdaling kan verklaren. Ook de opkomst van startersleningen kan er niet voor zorgen dat huizenprijzen minder hard dalen dan de maximale lening volgens het NIBUD.

Waarom dalen prijzen dan harder?
Er moet dus meer aan de hand zijn. Het gaat wat ver om dit allemaal in een blog met data te willen onderbouwen en je zult me niet horen beweren dat ik dat alles kan overzien. Ik kan wel een paar redenen verzinnen. Het zou kunnen zijn dat de mensen die nu de markt uitstromen gemiddeld een groot huis achter laten. Dit kan niet worden opgebracht uit nieuw geld van instromers en doorstromers die minder winst hebben behaald tijdens hun ‘wooncarriere’. Ook kan het zijn dat de maximale lening veel harder is gedaald dan wat je terug ziet in de NIBUD normen. Zo kon je in 2007 bijvoorbeeld veel meer krijgen bij de meeste banken (bron):

maximale-hypotheek-30000euro-bruto

 

In een opgaande markt was het dus aan het testosterongehalte van de koper om te bepalen hoe hoog de lening kon worden. Het blinde vertrouwen dat men destijds had in het terugverdienen van de kosten leidde tot het nemen van grote risico’s. Nu de markt daalt durven mensen minder te lenen en draait het vliegwiel van de woningmarkt de andere kant op.

Het is dan ook niet verwonderlijk dat Piet Moerland van de Rabobank afgelopen week voor de zoveelste keer met een peptalk kwam dat de bodem in zicht is en schaarste zou gaan leiden tot een bloeiende markt. Nu vind ik de hele suggestie dat de markt het goed doet bij woningnood al buitengewoon kwalijk, maar het kan zijn dat hij her en der verkeerd geciteerd is. Punt is dat de prijzen niet omhoog gaan door schaarste van woningen, maar door hoge leningen. Mensen die niet geloven in prijsstijgingen of baanbehoud nemen geen hoge lening.

Zoek niet het evenwicht, maar de beperkende factor
Binnenkort verschijnt de peptalk van Moerland verwoord in een nieuw kwartaalbericht van de rabobank. Hierbij zal men ongetwijfeld refereren aan het onlangs bekend geworden rapport van de ECB dat huizen te goedkoop zijn. Bij die berekening van de ECB wordt een gemiddelde genomen van verhouding van inkomen versus woonlast en van koopprijzen versus huurprijzen plus nog twee onbekende indicatoren.

Ik vrees dat dat op dit moment echt niet gaat werken. Het systeem zit zo aan zijn grenzen, dat er m.i. geen evenwicht is dat gezocht wordt door de markt, maar je moet zoeken naar de meest beperkende factor die vervolgens bepaalt waar de markt heen beweegt. Zo stel ik me voor dat je 3 minuten zonder zuurstof kunt, drie dagen zonder water en drie weken zonder voedsel. Het is dan niet verstandig om te concluderen dat je gemiddeld nog 8 dagen en een minuut hebt te leven wanneer je het zonder alledrie moet stellen.

Ik denk dat de woningmarkt tegen grenzen is gelopen die zich niet binnen- maar buiten de woonlastmodellen bevinden. De grote stroom krediet richting woningmarkt heeft de kredietstroom richting MKB doen opdrogen (bron):

grafiek2

 

Dit leidt tot een hogere werkloosheid, wat huizenprijzen onder druk zet. Sowieso kun je tegenwoordig moeilijker een bedrijf starten, aangezien je vaak gewoon twee vaste inkomens nodig hebt voor een huis. In de berekening van de woonlasten zul je ook niet terugvinden dat twee werkende partners minder tijd over houden voor het gezin. Of dat altijd ‘in’ blijft moeten we ook nog maar bezien.

Wie weet staren we ons wel teveel blind op de maandlasten en op de woningmarkt en vergeten we dat deze ook maar een klein onderdeeltje uitmaakt van een groter geheel? Het geloof in (het belang van) immer stijgende prijzen heeft geleid tot een systeem waarin we andere zaken zijn gaan vergeten en verwaarlozen. Geen van deze zaken is ooit in een woningmarktmodel gevangen, maar ik vind het een overweging waard om deze blinde vlek wat meer aandacht te geven.

2 comments for “Volgend jaar weer lagere leennormen?

  1. De gestarte
    August 26, 2013 at 11:19 am

    Een lagere LTV lijkt me vooral ten gunste te komen van huizen ‘waar je zo in kan’. Je hebt domweg geen geld meer voor onderhoud (schilderen, stucen, kleine verbouwingen), omdat je het niet meer kan lenen.
    De verkoper zal gevraagd worden het onderhoud te doen en dat wordt dan in prijs verwerkt. Dan is het wel te financieren.

    De betaalbaarheid is juist de laatste jaren enorm toegenomen, dus daar zit het probleem niet.

    Het is volgens mij vooral de vraag uitval.
    Maar als mensen onzeker zijn over hun baan stellen ze de koopplannen uit. Een de doorstromer staat onderwater, dus die spaart zich arm. En mensen kopen niet, voordat ze hun huidige huis verkocht hebben. Daar zijn er te veel mee het schip in gegaan.

    Kortom, wil je deze markt vlot trekken moet je restschulden afboeken en een sterke partij -lees overheid- huizen te laten opkopen. Dit laatste zou wel eens een geweldige business case kunnen hebben.

  2. Klaas
    September 3, 2013 at 11:39 am

    De markt moet zichzelf regelen en dat betekent dat de gemiddelde huizenprijs zich richt naar het beschikbare inkomen van het gemiddelde mbovenmodalegezin.
    Bovenmodaal omdat kopers de bovenlaag van Nederland vormen en de onderlaag sociaal huurt.

Comments are closed.