Huizenprijzen versus inflatie sinds 1965

Een artikel dat wat mij betreft tot de klassieke zeepbel-literatuur hoort is deze, waarin onder andere een plaatje staat met huizenprijzen versus de CPI. Omdat de grafiek in dat artikel alweer wat ouder is, heb ik net even een update gedaan. Ik dacht hem eerst alleen via twitter te delen, maar het blijkt nogal een heftige eyeopener voor velen. Die mensen hebben dan zeker niet de infographic van Snorkel gezien? Maar gezien de interesse zet ik hem dus ook even hier neer:

Als ik ergens cijfers vind over de loonontwikkeling, dan zet ik die ook nog een keer af tegen de prijzen. Of als iemand ze heeft liggen houd ik me aanbevolen. Tot die tijd wil ik je deze artikelen aanbevelen, over het verband tussen inflatie en huizenprijzen op de lange termijn.

Edit: omdat Kees Verhoeven namens de tijdelijke commissie huizenprijzen meldde dat bij een stijging van een procent boven inflatie er risico van een terugval bestaat. Ik kan me voorstellen dat ze dat op een plaatje als deze hebben gebaseerd:

12 comments for “Huizenprijzen versus inflatie sinds 1965

  1. Jan
    August 29, 2013 at 10:21 am

    Imkomensgegevens sinds 2000

    Kolommen:
    1. Jaar
    2. a: aantal huishoudens
    3. b: primair inkomen
    4. totaal (a*b)

    2000 6791 33.2 225461.2
    2001 6862 35.3 242228.6
    2002 6919 36.4 251851.6
    2003 6948 36.6 254296.8
    2004 6990 37.8 264222
    2005 7063 38.4 271219.2
    2006 7109 40 284360
    2007 7166 42.4 303838.4
    2008 7242 43.2 312854.4
    2009 7303 42.9 313298.7
    2010 7337 42.9 314757.3
    2011 7416 43.1 319629.6
    2012 7470 43.6 325692

    bron: http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/default.aspx?DM=SLNL&PA=70843NED&D1=0%2c3&D2=0&D3=0&D4=a&HDR=G3%2cT&STB=G1%2cG2&VW=T

  2. Jan
    August 29, 2013 at 10:23 am

    En ‘totaalinkomen’ voor die tijd (niet helemaal vergelijkbaar, maar genoeg voor een index lijkt me, als je ze even schaalt): http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=37662&D1=1&D2=a&VW=T

  3. Jan
    August 29, 2013 at 10:34 am

    En allemaal netjes in een excel-sheet: http://paars3.home.xs4all.nl/huizenprijzen.xlsx

    • De starter
      August 31, 2013 at 9:55 am

      hee, mooi. Maar ik snap alleen die /1,2 niet. Waar staat dat voor?

      • Jan
        September 2, 2013 at 9:51 am

        Die factor is omdat de 2 series looncijfers niet op elkaar aansluiten. De 2e serie lijkt 20% hoger te liggen (waarschijnlijk omdat ‘gemiddeld’ niet het rekenkundig gemiddelde is). Om daarvoor te corrigeren heb ik een factor ingevoerd die alleen maar gekozen is op basis van het ‘aansluiten’ van de lijnen. Vrij willekeurig dus.

        Overigens ga ik er hier van uit dat de ‘woningen’ de waarde van de totale woningmarkt betreft. De waarde per woning is immers op de top slechts 11 keer de waarde in 1965, niet 18 keer. Als dat niet zo is, moet je uiteraard weer delen door de stijging in huishoudens.

  4. Elmer Hogervorst
    August 29, 2013 at 10:37 am

    Mooie grafiek. Wij (Eric Mecking en ik) vinden de CPI-cijfers te beperkt. Het geeft ‘de’ inflatie weer, maar wat is ‘de’ inflatie? Een mandje goederen dat in prijs stijgt en daalt. Iedere nieuwe hypotheek die verstrekt wordt, wordt uit het niets aangemaakt, dit is dus nieuw bijgedrukt geld. In de afgelopen 10 jaar drukten we in Nederland gemiddeld voor 30-35 miljard euro per jaar bij aan nieuwe hypotheken. Dit cijfer zit niet in het mandje goederen en dus niet in ‘de’ inflatie. Om die reden kijken wij liever naar de monetaire inflatie: hoeveel neemt de geldvoorraad toe of af? Die (vooral) toename van de geldvoorraad hebben we in dit artikel gecorrigeerd op de huizenprijzen sinds 1995: http://www.dekritischebelegger.nl/technische-analyse/patroonherkenning/bellen-blazen-op-de-geld-en-huizenmarkt/. We zien dan dat we sinds 1995 per saldo ruim 20% aan vermogen hebben verloren!

    • De gestarte
      August 30, 2013 at 11:14 am

      Half mee eens. Het gecreerde geld gaat niet alleen naar huizen, maar naar allerlei bestemmingen in FIRE (Financials, Insurance, Real Estate). De correctie van huizenprijzen voor monetaire inflatie lijkt me daarom net te kort door de bocht.
      Kortom, de prijs van alle financial assets, inclusief hypotheken, is te hoog. Daarom moeten centrale banken ongelofelijk veel geld bij drukken om de prijzen van de financials assets op peil te houden. (is er een alternatief?)
      Het opmerkelijke is de ontkoppeling van FIRE en de reële economie; De monetaire inflatie heeft niet geleid tot een stijging van de CPI.
      Die laatste is de afgelopen dertig jaar onder controle gebleven. De groei van alle andere kredieten dan hypotheken is namelijk netjes in lijn gebleven met de productiviteitsgroei. Dit lijkt meer een verdienste van de banken dan van de centrale bank. Blijkbaar zijn de banken zeer efficient gebleken in de beheersing van kredietrisico’s.
      Een fors hogere CPI (met dito loonstijgingen) zou wel eens de oplossing kunnen zijn om de onbalans tussen FIRE en de reële economie op te heffen. De andere is het afboeken van die financial assets.

  5. Jan
    August 29, 2013 at 11:33 am

    Overigens snap ik niet goed waar je je cijfers vandaan haalt. Wat is precies de definitie van ‘huizenprijzen’ in je grafiek? Dat lijkt de totale woningvoorraad te zijn, maar dan kun je toch niet vergelijken met de CPI, omdat het aantal huishoudens ook is toegenomen?

    • De starter
      August 31, 2013 at 9:46 am

      De staat met huizenprijzen komt oorspronkelijk van het CPB. Deze is daar niet meer op de site beschikbaar, maar ik kreeg hem van een journalist.

  6. August 30, 2013 at 12:43 pm

    De ontwikkelde landen zijn aan het einde van een super-sculden-cyclus gekomen die zich vertaalt in schuldverzadiging en uitiendelijk gaat leiden tot deflatoire druk. Dat is het kenmerk van een vraagdepressie zoals in de jaren ’30. http://www.economie-macht-maatschappij.com/banken-schuldencrisis.html

  7. Klaas
    August 31, 2013 at 11:18 am

    Je moet de huizenprijzen vergelijken met het besteedbaar gezinsinkomen. Door de werkende vrouw is dat gewoon flink gestegen. Deze grafiekjes stellen dus weinig voor. Alleenstaanden vallen buiten de boot en laat dat nou de groep zijn die enorm stijgt in aantal de komende 25 jaar.

    Het gemiddelde gezinsinkomen daalt hierdoor weer. De huizenmarkt gaat gewoon naar een nieuw evenwicht toe en dat licht nog steeds een stuk lager dan het huidige niveau. Alleenstaanden zijn de nieuwe onderlaag.

  8. December 5, 2013 at 10:39 am

    Die plaatjes van inflatie zijn leuk, maar er klopt vaak geen bal van. Vaak is er sprake van verborgen inflatie. Kijk maar eens kritisch hoe het CBR de inflatie bepaald. Gelukkig is er ook een tegenkracht: Veel zaken worden goedkoper. Kijk bijvoorbeeld eens naar auto’s of wit en bruingoed. Je krijgt veel meer voor je euro’s. En wat betreft verzekeringen weet iedereen ook dat ze goed besodemieterd zijn. Ik refereer aan woekerpolissen. Het mes erin, net zoals ik heb gedaan. Een keer bloeden en dan een paar honderd euro in de maand meer om van te leven… Mijn punt is: Wat is inflatie en hoe bepaal je dit het beste? Ik heb werkelijk geen idee…

Comments are closed.