Rabobank komt met weinig verrassende woningmarktanalyse

Na toch zeker vijf jaar te hebben geroepen dat de bodem in zicht is, er geen probleem is op de woningmarkt, en dat huizen nog nooit zo betaalbaar waren, kwam rabobank gister met een vrij uitgebreid verhaal om die boodschap te onderbouwen. Belangrijk punt dat de Rabobank maakt is dat er volgens hen geen zeepbel is geklapt, omdat er geen sneeuwbal op gang is gekomen van mensen die willen verkopen. Daar kan ik ze deels gelijk in geven. Tenminste, het gaat veel en veel langzamer dan je bij het klappen van een bubble zou verwachten en een echt minsky momentje hangt zo nu en dan wel in de lucht, maar lijkt nog uit te blijven. Ik denk dat de media hierin een grote rol spelen bij het selecteren van personen en meningen die prominent in beeld worden gebracht bij het becommentariëren van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Dat het proces langzaam gaat betekent echter niet dat het proces niet plaatsvindt.

Het vreemde is ook dat, als je door de vrij taaie opsomming van factoren, modellen en namen van vakcollega’s van de auteurs heen bent geploeterd, de Rabobank aangeeft dat de verklarende factor van de prijsdaling kennelijk niet meer in haar modellen zit:

nuanders

Als je niet weet welke factoren maken dat het ‘anders’ loopt, vind ik het wel een flink schot voor de boeg om te openen dat er geen sprake is van een zeepbel. Wat ik een beetje mis in de modellen van de Rabobank, is dat onze loan to value nu vele malen hoger is dan vroeger, waardoor er veel meer restschuld in de markt zit. Die hoge loan to value merken we pas sinds te prijzen dalen en speelden tot die tijd geen noemenswaardige rol in de prijsontwikkeling, anders dan wat al in factoren als maandlasten  is verwerkt.

Daarbij drukken de overheidssubsidies ten behoeve van wonen enorm op de balans van de overheid en is de overheid aan het lastenverzwaren geslagen. Rabo heeft bijvoorbeeld mooi opgenomen dat een procentpunt rentestijging normaal tot 5,9% prijsdaling leidt en dat dit effect wordt gedempt door HRA, ze zegt er niet bij dat een procent rentestijging tot 3 miljard extra renteaftrek leidt voor de overheid. En dat dat in het huidig klimaat waarschijnlijk zich vertaalt tot 3 miljard lastenverzwaring op een andere plek. Van dat dempende effect blijft in mijn bescheiden opinie dan weinig over.

Eén grafiek sprong er voor mij uit. Het is de rabo gelukt om inflatie en huizenprijzen dusdanig onjuist aan elkaar te relateren, dat het grappig is. Ze hebben onderstaande grafiek laten beginnen in 1978, de piek van de vorige bubble. Vervolgens hebben ze de inflatie afgezet tegen inflatiegecorrigeerde huizenprijzen. Dat kan dus niet he. Je zet óf inflatie af tegen nominale prijzen, of je toont alleen reële prijzen. Vervolgens heeft men een of andere gekke berekening op de prijzen losgelaten en een y-as gekozen die er voor zorgt dat huizenprijzen eigenlijk heel laag zijn ten opzichte van de inflatie. Of zoiets.

Special-waardering-woningen13 (1)

 

 

Ik houd het dan toch liever op mijn eigen grafiek:

 

Het rabo verslag staat hier.

14 comments for “Rabobank komt met weinig verrassende woningmarktanalyse

  1. Stoppelbaard
    September 14, 2013 at 1:55 pm

    Goed verhaal! Dank voor deze analyse.

  2. Jan
    September 14, 2013 at 5:18 pm

    Waar komen die cijfers van jouw eigen grafiek vandaan? Je lijkt daar de totale woningvoorraad te vergelijken met de consumentenprijzen, terwijl de voorraad ook in volume is toegenomen?

    • De starter
      September 14, 2013 at 5:26 pm

      Dat is niet de waarde van de totale woningvoorraad, maar de prijs van een gemiddeld huis, geïndexeerd op 1965 = 100

      • Jan
        September 14, 2013 at 5:54 pm

        Maar hoe kom je aan die cijfers? Als je naar dit bekende plaatje kijkt, zie je dat de piek rond 1100 zit: http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/images/2008-2013.png, met 1970 op 100, en een vrij vlakke lijn tussen 1965 en 1970 die zeker geen 60% verschil verklaart.
        Nu weet ik ook niet waar die cijfers wegkomen, maar zonder bron wordt ‘t knap ingewikkeld vergelijken.

        • De starter
          September 14, 2013 at 6:15 pm

          Ik heb de cijfers van een zeer gewaardeerd journalist 🙂 Hij had ze van het CPB, waar de cijfers vroeger stonden, nu niet meer.
          Ik heb het zelf op 1965 geindexeerd. Dat jaar is redelijk arbitrair, maar vind het zelf duidelijker om het startpunt als 100 te nemen. Als je hem op 1970 indexeert komt het dichter in de buurt bij jouw plaatje, maar daar ken ik de bron niet van en dat is iets minder fijnmazig getekend.

          • Jan
            September 14, 2013 at 6:19 pm

            Het punt is, als je kijkt naar de waarde van de totale woningmarkt (die heb ik ooit ergens hier op de site gepost), dan klopt het wel exact met jouw plaatje, die was in 2008 precies 18x zo hoog als in 1965. Vandaar dat ik vermoed dat er een verwisseling van cijfers plaats heeft gevonden.

  3. De starter
    September 14, 2013 at 6:25 pm

    Weet je nog waar je die gepost hebt? ik kan me het haast niet voorstellen, maar ben wel benieuwd..

  4. Jan
    September 14, 2013 at 6:41 pm

    Kan ze zo snel niet meer vinden. Maar bijvoorbeeld deze bron (slide 10) heeft ook een factor van ongeveer 12 (20k vs 240k) tussen 1965 en 2008 in de nominale prijs.

  5. Jan
    September 14, 2013 at 6:42 pm
    • Jan
      September 14, 2013 at 6:54 pm

      NVM biedt op z’n site cijfers sinds 1985: http://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/historische_woningmarktcijfers.aspx

      Voor heel NL kom je dan in 1985 op 60.3k, in 2008 op 243.5k. Dat is een factor 4 sinds 1985. Jouw grafie doet 375 vs. 1790, een factor 4.77. Het huizenmarktplaatje doet 300 vs. 1100, een factor 3.66. Er klopt hier iets niet.

    • De starter
      September 14, 2013 at 6:56 pm

      misschien dat p18 het verschil verklaart?

      • Jan
        September 14, 2013 at 7:06 pm

        Kan me haast niet voorstellen dat je daarmee een 60% afwijking sinds 1965 zou krijgen, maar het zou kunnen. Het bewijst wel dat het knap ingewikkeld is om te vergelijken. Als je zomaar 60% afwijking kunt hebben in een historische grafiek, hoe kun je dan iets afzetten tegen een CPI oid? Voor je het weet reken je op een 60% stijging of daling tov. normaal, terwijl je op de normaal zit, of andersom.

        • De starter
          September 14, 2013 at 7:12 pm

          op 60% verschil kom ik niet? Als ik op 1970 indexeer, ligt de piek op 1200. Tegen 1100 in een wat vaag getekend grafiekje. Ik heb nog niet echt reden om te twijfelen…

  6. Vincent
    September 15, 2013 at 9:41 pm

    Treffend stukje weer waar ik het alweer roerend mee eens ben. Het begint mij ook steeds meer op te vallen dat de media output steeds meer en zorgvuldiger geregisseerd wordt, ook qua timing. En het lijkt totop zekere hoogte ook nog te werken ook, hoewel ik denk dat dat meer een kwestie is van uitstellen/uitsmeren van de pijn (door de geregisseerde hoera-berichtgeving zullen verkopende huiseigenaren minder geneigd zijn in prijs te zakken, “de bodem is immers in zicht”, om uiteindelijk in veel gevallen met een nog lagere prijs genoegen te moeten nemen) en aan de vraagzijde is de situatie ten opzichte van afgelopen jaren alleen maar verslechterd (meer werkloosheid, lagere inkomens, minder zekerheid omtrent inkomen, strengere financieringseisen en minder eigen vermogen).
    Wel jammer dat de MSM zich laat gebruiken voor zo’n campagne; wat onpartijdigheid, kritisch inzicht en kennis van zaken zou veel mensen kunnen baten.

Comments are closed.