Sinds dit voorjaar is er een groot media-offensief gaande om het consumentenvertrouwen op de woningmarkt op te krikken. Onder andere banken, makelaars, hypotheekverstrekkers, politiek en CPB signaleren nog vaker dan anders lichtpuntjes die gretig door de media worden opgepikt en uitvergroot. De meeste lichtpuntjes beschouw ik als slecht geïnterpreteerde getallen die veelal worden vergeleken met een ander seizoen, of met vorig jaar toen de markt tussen juli en oktober buiten gewoon slap was.
Nu kan ik wel vinden dat de lichtpuntjes valse reflecties zijn van vorig jaar, maar ik bepaal niet wat er op de woningmarkt gebeurt. Dat bepalen we met zijn allen. Misschien kun je dan ook beter niet kijken of de gepresenteerde verhalen correct zijn, maar of ze geloofd worden. Gelukkig is ook daar een scorebord voor; de vertrouwensindicator van Vereniging Eigen Huis. Deze meet ‘het vertrouwen’ en is sinds hij stijgt prominent terug te vinden in berichtgeving van bijvoorbeeld de rabobank en NVM.
Want als het vertrouwen stijgt, stijgt het aantal transacties…
Toch? Ik denk dat er wel een kern van waarheid in zat. Zat en niet zit, want als je de vertrouwensindex van het kadaster afzet tegen het aantal transacties zie je inderdaad een verband waarbij in april 2008 het vertrouwen begon te dalen en 5 maanden later het aantal transacties inzakte.
Toen het vertrouwen weer steeg in december 2008 duurde het ineens echter een vol jaar voordat er een trendbreuk in het aantal transacties te zien was. Sindsdien kun je eigenlijk stellen dat het vertrouwen een aantal keren flink fluctueert, maar dat het aantal transacties stug een lijn licht naar beneden volgt, afgezien van enkele oplevingen rond veranderende fiscale wetgeving. Dit kun je wat mij betreft vergelijken met de constatering die Rabobank eerder deed, dat het causale verband van de variabelen in haar modellen sinds 2008 ‘anders’ werken. Als je op iets groter detailniveau kijkt zou je sindsdien ook kunnen suggereren dat een toename in vertrouwen volgt op een prijsstijging.
…omdat bij hoger vertrouwen meer mensen willen kopen, toch?
Vereniging Eigen Huis publiceert op haar website iedere maand de index. Echter kun je ook doorklikken naar de onderliggende data die is gebruikt om te komen tot de index. In de hoop hier een uitsplitsing te vinden naar vertrouwen onder koopstarters en onder verkopers ben ik gaan grasduinen in deze sheets. Helaas wordt dat onderscheid niet helder aangebracht in de data. Graag had ik namelijk gezien hoeveel starters willen kopen en hoeveel daarvan denken dat het een goed moment is om te kopen. Deze informatie ontbreekt, wel kun je zien over de volledige groep geïnterviewden hoeveel mensen het een goed moment achten om een woning te kopen:
Zoals je ziet vindt er een enorme omslag plaats in oktober 2008. Maar… niet de omslag die je verwacht. Zodra namelijk net de eerste voorzichtige prijsdaling zich aandient op de woningmarkt vinden ineens veel meer mensen dat gegeven de aanname dat zij in de markt zouden zijn voor een koopwoning, zij het een gunstig moment zouden vinden om te kopen. De groep mensen die het een zeer gunstig moment vindt vertienvoudigt zelfs in rap tempo van 0,6% naar zo’n 6%.
Voor mijn gevoel komt hiermee een grote zwakte van deze indicator naar het oppervlak. Als immers zoveel meer mensen vinden dat het een goed moment is om te kopen, waarom stort het aantal transacties dan in? Ik denk dat hier vooral verkopers denken dat het een goed moment is om te kopen, waar kopers vanaf dat moment toch echt nog even zijn gaan afwachten. Dat overigens na zo een kleine prijsdaling het sentiment al omslaat getuigt wat mij betreft van een beperkt historisch inzicht in de omvang van de bubble op dat moment, maar dat terzijde.
…en niet meer geneigd zijn te gaan huren, toch?
Bij voorgaande grafiek is mensen gevraagd of ze, indien er toch al plannen waren om te gaan kopen, het huidige moment een goed moment zouden vinden. Een andere vraag die ook wordt gesteld bij de vertrouwensindex is of mensen op dat moment zouden wíllen kopen, of eigenlijk liever gaan huren. Daar zijn we een gestaag toenemende voorkeur voor huur. Ik kan dat niet helemaal rijmen met de gerapporteerde toename in vertrouwen. Wellicht ziet men de markt aantrekken, maar kiest men zelf liever toch even voor safe.
En de doorstroming dan?
Inmiddels begint het besef bij de meeste mensen door te dringen dat starters eigenlijk altijd wel redelijk zijn blijven kopen, maar dat vooral doorstromers het laten afweten. Het model waarbij de starter genoegen moet nemen met een klein ‘startersappartementje’ en daarmee een trein van verhuizingen op gang brengt komt dus niet in gevaar. Tenzij men is gaan in zien dat het in een dalende markt misschien niet verstandig is om tijdelijk iets te kopen.
Ook daarover vind je data terug in het onderzoek van OTB ten behoeve van de VEH indicator. Wat blijkt? Net voor de start van de crisis vond er een grote omslag plaats in de gewenste woonvorm van mensen. Er staan geen verklarende redenen in de rapportage genoemd voor deze omslag, dus het is hoogst speculatief gissen als ik zeg dat ik denk dat mensen alleen willen verhuizen als ze ergens langere tijd kunnen blijven. Die gok doe ik, omdat het past in mijn visie dat het model van ‘wooncarriere’, doorstroming en ‘starterswoningen’ slechts een katalysator is in opgaande markt. Het zou me echter wel verbazen dat deze omslag al in 2007 plaats vond en niet pas later, dus ik worstel zelf ook een beetje met deze grafiek. De omslag was echter te opvallend om deze grafiek weg te laten.
Wat is dan je probleem met dat mediaoffensief?
In een opgaande markt was een toenemend vertrouwen olie op het vuur, waarna de markt in rap tempo zich verder omhoog aanpaste. In neergaande markt is het verband tussen vertrouwen en het aantal transacties voor mij niet waarneembaar. Het duurt nu eenmaal langer om koper en verkoper bij elkaar te brengen zodra prijzen dalen. Daarbij zijn mensen met een restschuld sowieso veel minder in staat te verhuizen. Nu er een georganiseerd offensief op gang lijkt te zijn gebracht om het vertrouwen in deze neergaande markt een boost te geven kun je je sterk afvragen of dat wel helpt het beoogde doel te bereiken. Ger Hukker (NVM) verwoordde vorige week precies het gevoel dat ik krijg bij een toegenomen vertrouwen: “Nadat Rabobank het kwartaalbericht had gepubliceerd, kreeg ik direct een bericht van een verkoper dat hij niet meer wilde zakken in prijs”.
Als je de vertrouwensindex van VEH afzet tegen het verschil tussen de gemiddelde vraagprijs van een woning en de gemiddelde verkoopprijs en de geïndexeerde gemiddelde vraag- en verkoopprijs krijg je het volgende beeld:
Nu is het natuurlijk heel gevaarlijk om met gemiddelden te rekenen. Immers kunnen er wanneer de gemiddelde verkoopprijs daalt een boel meer goedkope woningen zijn verkocht, of een boel minder dure. Dat de vraagprijs minder hard daalt dan de marktwaarde zal echter duidelijk zijn en ook heeft het er de schijn van dat er bij groot vertrouwen een grotere mismatch tussen vraagprijs en verkoopprijs ontstaat.
Het herstel van de woningmarkt zou in moeten houden dat vraag en aanbod weer beter bij elkaar komen. Hoe vervelend het ook is voor huiseigenaren, betekent dat na de jaren van almaar hogere leningen dat het aanbod zich nu neerwaarts moet aanpassen naar beneden. Het hoge niveau van huizenprijzen en daaraan gekoppelde hypotheekschulden is simpelweg niet houdbaar. Ik geloof best dat het hogere vertrouwen zal leiden tot tijdelijk iets minder hard dalende huizenprijzen. Als men niet meer bereid is om te zakken met de vraagprijs, stagneert de markt echter nog meer dan hij al deed. Ik ben bang dat er voor aanvang van het media-offensief iets beter nagedacht had moeten worden wiens vertrouwen men eigenlijk dacht te beïnvloeden, en welk effect dat zou hebben.
Als de markt op dit moment gebaat zou zijn bij vertrouwen, dan is dat het vertrouwen bij verkopers dat het volgende huis dat ze willen kopen net zo veel is gezakt in prijs en dat ze echt geen mislukking zijn als ze op hun huidige huis geen winst of zelfs verlies maken. Wonen kost nu eenmaal geld.