Voorspellingen rabobank gebaseerd op pijnlijke misrekening

Rabobank kwam gister met een kwartaalbericht woningmarkt. Wie hier vaker leest weet dat die altijd de moeite waard zijn om nader te bekijken:

De woningmarkt stabiliseert. De eerste tekenen daarvan zijn dat het aantal verkochte woningen niet langer daalt en de gemiddelde huizenprijs voor het eerst sinds 2010 stijgt. Daarnaast is het vertrouwen in de woningmarkt het afgelopen kwartaal verder toegenomen. Een aantal indicatoren wijst dus op een begin van herstel, maar dit herstel is nog wel broos. In het vierde kwartaal van 2013 zal het aantal verkochte woningen toenemen. De prijzen zullen pas daarna, in de loop van 2014, aantrekken. Dat schrijven economen van Rabobank in het vandaag gepubliceerde Kwartaalbericht Woningmarkt.

Mooie opening! Laten we de belangrijkste punten van de onderbouwing even doorlopen:

  • het aantal verkochte woningen niet langer daalt 

Dit jaar registreerde het Kadaster tot en met september 74.126 verkochte woningen. Dat was zo’n 9% minder dan vorig jaar en 16,4% minder dan het jaar daar voor. Dat de laatste paar maanden vrij goed lijken is omdat het vorig jaar in dezelfde periode buitengewoon slecht ging (uitleg).

  • de gemiddelde huizenprijs voor het eerst sinds 2010 stijgt.

Even los van het feit dat ik het niet eens ben met de suggestie dat prijsstijgingen een ‘herstel’ zouden zijn, dalen vergeleken met een jaar geleden de prijzen nog altijd. Ik ga er bij het lezen van zo’n persbericht dus vanuit dat Rabobank hier doelt op een maand-op-maand stijging bij het kadaster/CBS of een kwartaal-op-kwartaalstijging bij de NVM. Uit de achterliggende analyse blijkt dat de Rabobank kijkt naar de kwartaalcijfers van het kadaster. Dat is opmerkelijk, want kadaster rapporteert per maand. Omdat CBS tijdelijk uit de lucht is ivm onderhoud kan ik de kwartaalcijfers niet checken. Ik neem dan maar aan dat hun stelling hier klopt, anders kom ik daar op terug.
Echter is de keuze voor kwartaalcijfers opmerkelijk, zeker als je kijkt naar de meer gebruikte maandcijfers. De prijsindex bestaande koopwoningen (PBK) steeg in dat geval sinds de crisis maand-op-maand in de volgende maanden:

2008: December;
2009: januari, juli, oktober;
2010: januari, februari, april, juli;
2011: maart, juli;
2012: januari, juni, november;
2013: februari, maart, juli, augustus

Zoals je ziet vindt er ieder jaar wel een tijdelijke stijging plaats. Kijken we naar de kwartaalcijfers van NVM, dan steeg de gemiddelde prijs van een woning in de volgende kwartalen:

2009: tweede kwartaal, derde kwartaal
2010: eerste kwartaal, tweede kwartaal
2011: tweede kwartaal

Ook bij de NVM waren er dus in 2011 nog prijsstijgingen te rapporteren. Afgezien van 2012 was ook daar ieder jaar wel een of meerdere keren een tijdelijke stijging. De NVM rapporteerde in het eerste kwartaal van 2013 een daling van 207,6 duizend naar 206 duizend. In het tweede kwartaal daalde dit verder naar 205 duizend, waar de teller ook het derde kwartaal bleef hangen. De NVM rapporteerde in 2013 dus geen prijsstijging.

  • Daarnaast is het vertrouwen in de woningmarkt het afgelopen kwartaal verder toegenomen.

Hier heb ik inmiddels redelijk wat over geschreven. In het kort komt mijn (onderbouwde) mening er op neer dat vertrouwensindexen opleven ná een stijging van de prijzen of het aantal transacties. Ze hebben geen voorspellende waarde en de onderliggende data laat zien dat de voorkeur voor koop nogsteeds daalt net als de verhuisgeneigdheid.

  • In het vierde kwartaal van 2013 zal het aantal verkochte woningen toenemen.

Verderop in de stukken komt de Rabobank met de cijfers en onderbouwing. Volgens hun komt het aantal verkochte woningen dit jaar uit op 115.000, slechts een fractie onder de 117.000 van vorig jaar. Zij komen op dit getal door de NVM verkopen uit het derde kwartaal te rekenen als gepasseerde woningen bij het kadaster in het vierde kwartaal. In de eerste drie kwartalen werden er door het kadaster 74.126 woningen geregistreerd. De Rabo berekent dus dat er in het laatste kwartaal bijna 41 duizend bij komen.

De Rabo maakt hierbij twee heel grote, heel knullige fouten.

  1. Ze corrigeert het totaal aantal verkochte woningen volgens NVM nogmaals voor het NVM marktaandeel.
    NVM rapporteert in het derde kwartaal 22.729 verkochte woningen. Gebaseerd op haar marktaandeel zegt NVM dat er in de hele markt zo’n 30.700 huizen zijn verkocht. De rabobank corrigeert vervolgens deze 30.700 woningen nogmaals voor het marktaandeel van 74% van de NVM om op zo’n 41 duizend woningen uit te komen. Deze 41.000 plus de reeds gepasseerde 74 duizend in de eerste drie kwartalen maakt voor de Rabo dus 115.000. Als de rabobank niet deze dubbele correctie voor marktaandeel had toegepast, was ze uitgekomen op 74.126 + 30.700 = 104.826 woningen. Een misrekening van zo’n 10% en een desastreuze score voor 2013.
  2. NVM loopt helemaal niet meer een kwartaal voor.
    Ik liet al eerder zien dat de NVM sinds het vierde kwartaal van 2010 helemaal geen voorsprong meer heeft op het kadaster. Beide partijen laten in dezelfde cadans oplevingen en terugvallen in transactieaantallen zien. Wanneer je de NVM een kwartaal vooruit schuift in de grafiek zoals Rabobank doet, zie je dat beide partijen in tegenfase zouden belanden.
    Gister kreeg ik onder embargo de kadastercijfers over oktober die maandag worden gepubliceerd. Het kadaster gaf aan dat ze heel zenuwachtig worden als ik in de tussentijd voorspellingen doe. Ik probeer me dan ook te beperken tot de analyse die ik bij de cijfers van september deed: “Ik verwacht dan ook niet dat het totaal in 2013 verkochte woningen hoger zal uitkomen dan deze 109.830, eerder lager. In 2012 werden er nog 117.261 verkochte woningen geregistreerd door het kadaster.”. De hierboven genoemde 104.826 lijkt me te laag geschat trouwens, maar in december zullen er dit jaar een stuk minder woningen door het kadaster worden geregistreerd dan vorig jaar.
  • De prijzen zullen pas daarna, in de loop van 2014, aantrekken.

Tsja, die hebben we vaker gehoord. Bovendien berust deze analyse dus op een zeer forse misrekening in het aantal transacties in 2013. De analyse van de rabo blijft steevast “eerst vertrouwen omhoog, dan transacties, dan de prijs.”. Persoonlijk denk ik: “Eerst vertrouwen omlaag, dan de vraagprijs, dan de transacties omhoog, dan een nieuw evenwicht op een flink lager prijsniveau”.

Het persbericht van de rabo vind je hier, het kwartaalbericht met storend veel verwijzingen naar wetenschappers om eea een wetenschappelijke look and feel te geven vind je hier.

8 comments for “Voorspellingen rabobank gebaseerd op pijnlijke misrekening

  1. John
    November 16, 2013 at 7:24 pm

    De Rabobank probeert de de huizenprijzen omhoog te lullen.
    Iets dat hen in het verleden ook al niet is gelukt.
    Het zijn economen van likmevestje.
    Als het niet uitkomt willen ze er niet meer aan herinnerd worden.
    En het zal niet uitkomen. Economie is namelijk niet alleen gebasseerd op vertrouwen.

    • Gast
      November 17, 2013 at 9:02 am

      @ John

      Wel grotendeels, zonder economische vertrouwen door investeerders en consumenten wil je niet meer in het westen verblijven..

      Ons valuta is gebaseerd op vertrouwen, omdat het is ontkoppeld van het goud in augustus 1971. De enige waarde waar ons geld zich aan ontleend is dus vertrouwen, maar ook de hoeveelheid geld in omloop:

      Is er teveel geld, ontwaard het sneller door QE dat centralebanken wereldwijd voeren.. Ook de ECB staat nu de water aan de lippen met de aanstaande deflatie, terwijl er geen enkel bericht uit Duitsland komt over formatiegespekken.. Wordt vervolgd..

      verder kan het vertrouwen opgezegd worden in het geld, waardoor er een kapitaalvlucht ontstaat.

      Verder kan het IMF spaargeld confisceren, waardoor er ook een kapitaalvlucht ontstaat..

      Conclusie is dat vertrouwen heel erg belangrijk is in een economie. Dat gaat hand in hand samen. Zonder dat is er geen economie..

      • November 17, 2013 at 1:45 pm

        Gast, natuurlijk heb je gelijk. Inderdaad; als het vertrouwen in banken, overheden, belastingen etc van vandaag op morgen helemaal zou verdwijnen zou ons geldsysteem in elkaar storten. Over de hele wereld (niet alleen in het Westen) bestaan ‘afspraken’ over geld (bijv dat je je salaris er in krijgt uitbetaalt en dat je er belasting mee moet betalen), en geld is geld slechts zo lang die afspraken nagekomen worden.

        Maar in deze context hebben we het over een heel ander soort vertrouwen: “Consumentenvertrouwen” in bijvoorbeeld de huizenmarkt wordt gemeten door enquetes uit te zetten met vragen als: “Vindt u het nu een goed moment om een huis te kopen?”, “Wat verwacht u van de prijsontwikkeling van huizen?”, “Wat verwacht u van uw eigen loonontwikkeling?”, etc etc. Op dat niveau speelt het “vertrouwen in het geldsysteem” niet tot nauwelijks mee. Sterker nog, 99% van de mensen die zo’n enquete invullen denkt daar absoluut niet over na. Die krijgen elke maand een bedrag binnen. Als dat meer wordt, of ze verwachten dat het meer wordt, hebben ze vertrouwen. Zijn ze huizenbezitter en stijgt de ‘waarde’ van hun huis, of ze denken dat dit gaat stijgen, hebben ze meer vertrouwen. Als ze op zoek zijn naar een huis en denken dat de prijzen van huizen (weer) gaan stijgen, denken ze dat je nú moet kopen. Als ze een huis te koop hebben en ze denken dat de prijzen gaan dalen, denken ze dat je nú moet kopen. Dit zijn de mensen die niet eens begrijpen dat we een fiduciair geldsysteem hebben, wat inflatie en deflatie eigenlijk zijn, en niet inzien dat je bij een aflossingsvrije hypotheek niet aflost (40%!).

        Dus ja, je hebt gelijk. Maar jij bent en uitzonderling die zelf onderzoek heeft gedaan naar ons geldsysteem. Dat valt te prijzen, maar je hoeft dat niet overal op te projecteren. het vertrouwen waar jij het over hebt is een soort meta-vertrouwen dat de afspraken / beloftes over ons geldsysteeem nagekomen worden door alle partijen. Het vertrouwen waar deze onderzoeken over gaan is ‘geloof in de toekomst van het huishoudboekje’. Ik durf wel te wedden dat, mocht de vraag “gelooft u dat ons geldsysteem morgen nog bestaat” 99% “ja” zal antwoorden. Ze zullen de vraag niet eens begrijpen. “Hoe bedoel je of geld morgen nog bestaat? Ik heb het toch in mijn portemonnee?”. Dat het geld in hun portemonnee morgen helemaal niks meer waar zou kunnen zijn is uitgesloten. Echt, 99% van de bevolking denkt er helemaal niet bij na de geld intrinsiek eigenlijk maar een waardeloos papiertje of getalletje in een computer is.

        Terug naar vertrouwen in de huizenmarkt: Dat heeft voor 99% van de mensen niks te maken met vertrouwen in geld of het geldsysteem. Al zou het vertrouwen in de huizenmarkt héél slecht zijn, dan nog zal vrijwel niemand geloven dat ze met hun euro morgen ineens geen brood meer kunnen kopen. Zelfs als ons geldsysteem helemaal intact blijft, dan nog kan de huizenprijs alle kanten op. En dát is het soort vertrouwen waar we het over hebben. Wat er gebeurt als ons geldsysteem daadwerkelijk ineen klapt is voor de meeste mensen te groot om te bevatten. Dus ja, wat jij zegt is inderdaad grotendeels waar, maar van een héél ander niveau dan waar we het hier over hebben.

        (NB: Ik denkt niet dat het IMF spaargeld kan confiskeren. Het idee werd wél genoemd als mogelijkheid door het IMF, maar is ook al eerder door verschillende andere partijen genoemd. Als het ooit gebeurt moeten de nationale overheden dat zelf doen. Zelfs de EU / EC kan dat niet: Zij kunnen hoogstens de nationale overheid dwingen het te doen, zie Cyprus)

        • Gast
          November 17, 2013 at 3:08 pm

          @ Bubbelonia,

          Het is ook de moeite die overheden nemen om deze groep te beheersen. Als iedereen de moeite zou nemen, die ik ervoor nam om de echte onderliggende problemen te onderzoeken, hoe mooi denk je dan dat onze landje er dan uit zou zien.

          Economisch kapot.

          Om terug te komen op het confisceren van spaargelden denk ik dat elke betrokken orgaan weinig tot geen moeite zou hebben om dit uit te voeren.

          Als ik de 99% van mijn collega’s vraag wat het ESM is, waarom het is opgericht, en wie namens NEDELAND zijn handtekening er heeft ondergezet, kan niemand mij een antwoord geven. Net zo min dat zij weten wat dit ons kost
          en hoeveel meer er nog nodig is.. (MEER want het zuiden zit te springen om geld)

          De parallelen zijn simpel, op een dag kan het zomaar gebeuren. Het risico dat deze elite neemt is dat dit niet geaccepteerd wordt. Mensen verliezen dan het vertrouwen in overheden, wat ook kwaad bloed zal zetten bij anti-europese partijen. Men kweekt Anti-Europese gevoelens, en dat wordt vervelend bij verkiezingen. Deze 99% groep kan de gemoederen behoorlijk op de kop zetten.. Onderschat deze groep niet..

          Ik geloof niet dat zij ZO ERG onwetend zijn.

  2. De gestarte
    November 20, 2013 at 9:36 pm

    Starter,
    Nog iets gehoord van de Rabobank over hun misrekening?

    • De starter
      November 20, 2013 at 9:43 pm

      Nee, blijft pijnlijk stil.

  3. Mark
    November 21, 2013 at 9:06 pm

    CBS meld 4% daling…waar halen ze die onzin weer vandaan?

    Gelukkig is er het 6uur journaal. De prijzen stijgen alweer! Uiteraard gestaafd met het deskundige inhoudelijke objectieve commentaar van een makelaar die 1 appartement verkoopt in Amsterdam.

    Goed werk Starter!

  4. April 6, 2014 at 11:03 am

    Allereerst mijn complimenten over de opbouw van de site.
    Heel veel informatie te halen in heel weinig tijd.
    Ik ben ondernemer sinds 1980.
    Heb veel meegemaakt en zag deze problemen al 15 jaar geleden aankomen.
    Ik heb de toenmalige Rabobank directeur gewaarschuwd dat de verhouding inkomen aankoop niet evenredig was en dat dit de hele samenleving zou ontwrichten.
    Betaalbaar wonen is een recht.
    Betaalbaar ondernemen ook.
    De banken,verzekering maatschappijen en Pensioen fondsen zitten met een groot probleem.
    Ze zitten met een portefeuille woningen en onroerend goed wat in de huidige
    omstandigheden onverkoopbaar is.
    De prijzen moeten zakken en gaan blijvend zakken.
    Hierdoor komen de dienstverleners in de problemen.
    Je kan je failliet laten verklaren komt 3 jaar in de schuldsanering en kan weer opnieuw beginnen.
    Als oma of opa doodgaat met een hypotheek van 3 ton is dat geen probleem.
    Je doet gewoon afstand van de erfenis.
    Europa heeft de oplossing gevonden.
    De banken hebben van de Europese banken uitstel gekregen.
    Ze lenen voor o,5% en zetten het weg tegen 5%.
    Normaal zit er tussen aanschaf en het wegzetten van geld 2% tussen nu 2,5%
    extra.
    Ze creëren nu een stroppenpot en gaan de komende afscheid nemen van hun onroerend goed voor normale prijzen.
    Wachten en je voordeel nemen is mijn advies.

Comments are closed.