Markt verschuift nog altijd naar goedkoper segment

Vandaag publiceerde het kadaster haar brochure ‘terzake‘. Hierin staan, anders dan op CBS statline of het vastgoeddashboard cijfers met betrekking tot de transactieaantallen per prijssegment. Dit kan dus inzicht bieden in de beweging van de woningmarkt en in welke segmenten de markt het nu beter- of slechter doet dan afgelopen jaren.

Als je uit deze cijfers de derde kwartalen vergelijkt sinds 2007 zie je dat er nu meer woningen onder een ton worden verkocht dan de afgelopen 6 jaar, er evenveel woningen tussen de honderd- en tweehonderdduizend worden verkocht als in 2009 en in de overige prijssegmenten iets meer wordt verkocht dan vorig jaar, maar minder dan daar voor.

Mijn stelling is dat je eigenlijk helemaal niet moet kijken naar 2012 derde kwartaal. Er was net een run geweest op de 2% overdrachtsbelasting, waardoor de vraag daarna terug viel. Daarbij waren er verkiezingen waardoor er extra veel onzekerheid was. In onderstaande grafiek laat ik het derde kwartaal van 2012 weg, omdat dat kwartaal wat mij betreft ruis is.

Bovenstaande is hoe ik de markt op dit moment zie. Het aantal verkochte woningen onder de twee ton neemt toe, maar daarboven zakt de markt nog steeds weg. Het is dan ook niet ondenkbaar dat een deel van toename in verkopen onder de twee ton bestaat uit woningen die uit een hoger prijssegment zijn gezakt. Met andere woorden herken ik hier nog altijd de beweging die ik hier beschreef.

Omdat een groot deel van de verkopen inmiddels bestaat uit woningen in de lagere prijssegmenten, vraag ik me af in welke mate de prijsontwikkeling door transacties in dat segment worden bepaald. De druk op kopers is daar immers (iets) groter dan in het dure segment, dus het zou kunnen dat prijsdalingen daar kleiner zijn.

Dit kun je ook zien aan de theoretische verkooptijd per prijssegment. In onderstaande grafiek heb ik het aanbod per prijssegment op funda eind september 2011 gedeeld door het aantal verkochte woningen in het derde kwartaal per prijssegment in 2011. Hetzelfde deed ik voor 2013. Ook hier kun je zien dat het stuwmeer aan hoger geprijsde woningen nog altijd flink oploopt.

 

Hieronder volgen nog wat grafieken waarvan ik hoop dat ze voldoende self-explanatory zijn:


 

5 comments for “Markt verschuift nog altijd naar goedkoper segment

  1. Steve
    November 22, 2013 at 11:46 pm

    Voor de grafiek
    “verkochte woningen per prijsklasse als percentage vh totaal”

    zou een gestapelde grafiek duidelijk de verschuiving vd prijsopbouw vd markt weergeven:
    http://datawrapper.de/gallery/#/bSylm

    Kudos voor de info btw!

    • De starter
      November 23, 2013 at 10:26 am

      Goed punt, thx voor idee. Zie toevoeging, of http://cf.datawrapper.de/B9QH1/2/

    • De starter
      November 23, 2013 at 10:28 am

      Overigens niet dat ik wil dat je voortaan deze tips niet geeft, maar merk op dat de data voor het grijpen is 😉 En ik durf te wedden dat je inclusief registratie binnen 10 minuten die grafiek kunt maken die je elders nog mist 🙂

  2. Steve
    November 23, 2013 at 12:45 pm

    Heb je gelijk in. En de csv data in excel importeren is ook niet echt moeilijk.

    Qua data zou het mooi zijn als het kadaster hun data vrijgeeft op adres niveau en het cbs de in en uistroom cijfers van de ww op gemeente niveau. Het is tenslotte ‘onze’ data.

    Daar zijn vast een boel interessante geografische heatmaps op een tijdsas van te maken.

    Anyhow, keep up the good work

    • De starter
      November 23, 2013 at 1:49 pm

      Hou die gedachte vast. Het zou me niet verbazen als daar op zeer korte termijn een breekijzer in gaat.

Comments are closed.