Infographic – als de verkopen en prijzen zich sinds 1985 normaal hadden ontwikkeld

Mooie grafiek van @bubbelonia weer. Het is een grafiek die even op je in moet werken, maar zeker de moeite om even goed te bekijken. (klik voor groot)

scatterseries.numbers

7 comments for “Infographic – als de verkopen en prijzen zich sinds 1985 normaal hadden ontwikkeld

  1. Niek
    April 20, 2014 at 11:14 pm

    De grafiek op deze website http://www.actuelerentestanden.nl/historische-rente-grafieken.asp is ook een verklaring voor de stijging van de woningprijzen vanaf 1990 en een verklaring voor de langzame daling van de prijzen vanaf 2008. De lage rente is momenteel de redding van de huizenmarkt als de markt in de toekomst een hogere rente vergoding wil hebben dan wordt de bodem zo weer weg geslagen.

    • April 23, 2014 at 9:18 am

      Hoi Niek. Dat klopt helemaal! De afgelopen decennia wordt “betaalbaarheid” (gemeten in maandlasten, zoals banken en makelaars het graag zien) vooral bepaald door rentestanden: https://twitter.com/Bubbelonia/status/454724471333466112 – zonder die kunstmatige lastendrukker zouden huizen nog steeds onbetaalbaar zijn.

      Maar als betaalbaarheid wordt bepaald door rentestanden, dan wordt onbetaalbaarheid ook bepaald door rentestanden. Wat veel mensen zich anno nu niet lijken te realiseren: We hebben slechts een rentestijging van een paar procentpunt nodig om hetzelfde effect op de betaalbaarheid (maandlasten) als bij de crash van de jaren ’80 te veroorzaken. Gaat die rentestijging er komen?

      • Niek
        April 23, 2014 at 12:57 pm

        Hoi Bubbelonia, ik heb geen idee wanneer en of de rentestijging komt.

        Wat ik wel weet is dat de DNB, de banken en de NVM hier geen enkele invloed op hebben. De markt gaat uiteindelijk bepalen hoe hoog de rente zal moeten zijn en dat vind ik gezond. Weg met al die markt verstorende subsidies en regelingen zoals de renteaftrek, huurverhogingen in de sociale sector etc.

  2. April 23, 2014 at 9:07 am

    Interessant! Wat is de verklaring voor de grote verschillen tussen de cijfers van het CBS en de NVM? Zijn de NVM cijfers alleen gebaseerd op verkopen van NVM leden? De conclusies tussen de twee infografics verschilt hierdoor namelijk nogal. Dus, volgens het CBS worden er 35% te weinig huizen verkocht en volgens de NVM worden er 50% teveel huizen verkocht in 2013. Ik ben benieuwd.

    • June 21, 2014 at 11:42 am

      Hallo Cliff,

      Een nogal late reactie, excuses. Ik hoop dat je dit nog leest, want je vraag is zeer terecht.

      Het grootste verschil tussen de NVM-cijfers en de CBS/Kadaster-cijfers wordt veroorzaakt door het startjaar. Mijn “hidden agenda” van deze infographic is het laten zien dat de keuze voor een startjaar (bijv, kiezen we 1985 als startjaar of 1995, of 2005?) een enorme invloed heeft op de conclusie.

      In dit geval zijn de startjaren simpelweg ingegeven door beschikbaarheid van de data: De CBS cijfers gaan (voor zover ik heb kunnen achterhalen) niet verder terug dan 1995 (midden in de opbouw van de huidige zeepbel, dus of dat nou een goed startjaar is…) en die van de NVM (voor zover ik heb kunnen achterhalen) niet verder terug dan 1985. 1985 is overigens een veel beter startjaar, gezien het toenmalige prijsniveau vrij goed in de buurt lag van het meer-eeuws gemiddelde: http://woningmarktcijfers.staanhier.nl/400jr.html. Nadeel van de NVM-reeks is dan weer: Het is niet gecorrigeerd voor het marktaandeel van de NVM (dus inderdaad, alleen verkopen van NVM-leden). Dus beide reeksen hebben hun sterkten en zwakten. Ik koos er daarom voor alle data die ik heb te delen.

      Echter, in de praktijk zie je, als je daar scherp op bent, regelmatig dat met opzet een startjaar wordt gekozen dat de gewenste conclusie ondersteunt. Als je dus in het vervolg weer een grafiekje op het journaal ziet dat in 2000 of 2006 begint weet je dat je dat niet serieus hoeft te nemen: Dat zijn allemaal bubblejaren. De hoofd-cycli op de huizenmarkt zijn zo langdurig dat een periode van 10 of 15 jaar zoiets is als alleen de temperatuur in de lente- en zomermaanden meten, en dan de conclusie trekken dat de gemiddelde meerjaarstemperatuur in NL 20ºC is. Als het dan in Januari ineens 10ºC is, dan kun je de conclusie trekken dat het uitzonderlijk koud is. Terwijl het eigenlijk natuurlijk heel warm voor de tijd van het jaar is.

      Bij zoiets dagelijks als temperaturen begrijpt iedereen dit, omdat iedereen meerdere winters en zomers in zijn leven meemaakt en dus weet dat een meerjaarsgemiddelde van 20ºC belachelijk is. Maar huizenprijscycli kunnen, en vooral als we het over de echte grote bewegingen hebben, decennia duren. Die komen tweemaal of driemaal in een mensenleven voor en met een beetje pech ben je de eerste keer te jong om het bewust mee te maken, verlies je er de tweede maal veel geld me, en ben je de derde keer te oud om te kunnen handelen.

      Feit blijft: 20 jaar hoge prijzen en prijsstijgingen betekent nog niet dat hoge prijzen en prijssstijginging altijd blijven. What goes up, must come down. We hebben zo’n 25 jaar ‘up” gehad. Dat is echt nog niet gecorrigeerd door 5 jaar “down”. Op zich zit de starter van nu in de bevoorrechte positie dat deze informatie beschikbaar is, mits hij er zelf naar op zoek gaat. Maar dan moet hij zich wel eerst uit eigen beweging ontworstelen aan de propaganda van banken, makelaars, etc. Hopelijk helpen de cijfers in deze, en andere, infographics daarbij.

  3. Natz
    June 21, 2014 at 12:01 pm

    Misschien niet de vraag die aansluit op het onderwerp echter ik probeer achter te komen wat er zou gebeuren met de Nederlandse economie als toeslagen en hypotheekaftrek niet meer zou uitgekeerd zou worden en welk werkelijkheid komen we dan?

    Alvast bedankt!

Comments are closed.