Hoe zit dat nou met die huizenprijzen?

Er was weer lekker ouderwets veel fuzz vandaag over de woningmarktcijfers. Het CBS maakte de prijsindex bestaande koopwoningen bekend voor maart en concludeerde dat deze een maand of 10-11 vrij vlak is gebleven. Dit betekent dat vergeleken met een jaar geleden huizen gemiddeld 2,1% goedkoper zijn, maar als de lijn vanaf nu helemaal vlak zou blijven er vanaf mei soms een minimale stijging en soms een minimale daling te melden zou zijn.

Tot daar is iedereen het wel met elkaar eens. Maar dan beginnen de verklaringen toch wel wat uit elkaar te lopen. Eerst tikt RTL een bericht met de uitleg dat NVM een voorsprong van drie maanden heeft. De volkskrant vindt dat wel een goed idee en zegt hetzelfde maar dan anders. De volkskrant wil niet op een absoluut getal worden vastgepind, maar heeft het ook over ‘enkele maanden’ voorsprong. Zelf schat ik de voorsprong 1 maand, of maximaal 2 maar zeker geen 3.

 

Prijzen vergelijken is lastiger

Prijscijfers zijn echter moeilijker te vergelijken vanwege het verschil in rekenmethode die CBS en NVM hanteren. NVM meet per woningtype (appartement, vrijstaand, etc) wat de mediane verkoopprijs is. Als je alle appartementen sorteert op verkoopprijs en de middelste er uit pikt, heb je de mediane verkoopprijs voor appartementen.

Vervolgens kent de NVM gewichten toe aan de verschillende woningtypen en stelt daarmee een gewogen gemiddelde van mediane prijzen samen. Dit betekent niet dat de mediane prijs van een woning volgens NVM gelijk is aan de mediane prijs van alle verkochte woningen in Nederland. Dat kan ook niet, want sinds het derde kwartaal van 2012 is meer dan de helft goedkoper dan twee ton (zie grafiek hieronder). De ongewogen mediane verkoopprijs ligt sindsdien dus onder de twee ton (anders dan hier vandaag in het FD wordt beweerd):

In de methode van de NVM stijgt de gemiddelde woningwaarde als de mediane prijs van een bepaald woningtype stijgt. Worden er veel grote/luxe/goed onderhouden appartementen verkocht dan stijgt de woningwaarde volgens de NVM. Dat een verbouwing moeilijker te financieren is en mensen dus wellicht eerder een kant en klaar huis kopen heeft dan een opwaarts effect op huizenprijzen. Zou iedereen besluiten niet dat dure appartement te kopen maar voor dezelfde prijs een goedkope tweekapper waar veel onderhoud aan moet gebeuren, dan daalt de woningwaarde volgens de NVM. Je ziet met deze maat dus vooral hoeveel de mensen die in de markt waren voor een bepaald woningtype te besteden hadden.

In de cijfers van de NVM kun je wel kijken naar prijs per vierkante meter. Als iedereen deze maand een appartement van 150 m2 zou kopen tegen 100m2 vorige maand, dan kun je waarschijnlijk zien dat de prijs per vierkante meter niet veel stijgt, terwijl de prijs van een gemiddelde woning juist fors toeneemt. Op de duizenden woningen per maand is dit effect niet snel heel groot, maar vierkante meters zeggen wat mij betreft meer dan mediane prijzen.

CBS gebruikt WOZ waarde

Het CBS heeft een andere methode. Zij wegen de huizenprijzen naar provincie, maar ook net als NVM naar woningtype. Echter vergelijkt het CBS de verkoopprijs met de WOZ waarde van een woning. Als prijzen lager zijn dan de WOZ, dan daalt dus de prijs. In de WOZ waarde zou (op macro niveau, geldt niet voor jouw huis) onderhoud en omvang verwerkt moeten zijn. Deze index geeft dus minder aan hoeveel mensen te besteden hadden, maar meer hoeveel de prijs van een bepaald type huis is gedaald. Hoewel de NVM methode ook een aardige benadering is, denk ik dat het CBS beter meet wat mensen verwachten bij een prijsindex.

Tot slot meet het CBS ook de gemiddelde prijs. Dit is simpelweg de som van alle verkoopprijzen gedeeld door het aantal transacties. Dit zegt vooral hoeveel mensen gemiddeld uitgaven aan een huis en zou ik niet gebruiken als maatstaf voor het prijsniveau. Het CBS zelf trouwens ook niet.

 

1 comment for “Hoe zit dat nou met die huizenprijzen?

  1. Apekool
    April 10, 2015 at 3:59 pm

    Toch is ook de CBS methode wankel: iedereen die laks is met z’n WOZ drijft de prijzen dus op. De WOZ is wordt sinds jaar en dag structureel te hoog ingeschat door een gemeente die daar financieel belang bij heeft, de meeste mensen zijn te lui om voor die paar euro’s hun best te doen. Sinds de crisis
    willen veel mensen zelfs een hogere WOZ (afscheid nemen doet pijn).

    Die te hoge WOZ waarde is vervolgens wel de nieuwe standaard en wordt zowel de basis van statistiek als vraagprijs – bizar.

Comments are closed.