Opgepast als Rabobank de garanties wil ombouwen

gkwg

1983. spookverhalen bij de afbouw van subsidie

Rabobank lijkt in een vergevorderd denkstadium te zijn om de overheidssteun op de woningmarkt te hervormen. In zes lange crisisjaren zijn we in het maatschappelijk debat niet verder gekomen dan dat we ‘de doorstroming’ terug willen op de woningmarkt. We staan nu op het punt ingepakt te worden met blinkende ‘oplossingen’ die vooral de problemen van de financiële- en vastgoedsector gaan oplossen. Als we nu niet alert blijven zijn die oplossingen van vandaag de problemen van morgen.

Men wil effectievere subsidies en garanties…

Quasi nonchalant bracht Klaas Knot van De Nederlandse Bank (DNB) vorige week naar buiten dat we nog vijf á tien jaar last van zullen hebben van restschulden. Helaas, maar nu eenmaal niets aan te doen omdat ‘we‘ de situatie zo uit de hand hebben laten lopen. Geheel ‘toevallig‘ komt de uitspraak in dezelfde week dat het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) bekend maakte aan het lobbyen te zijn voor restschuldfinanciering. Deze organisatie uit de koker van het bouwfonds die inmiddels is ‘ondergebracht‘ bij Rabobank Vastgoed zegt te willen nadenken over effectievere steun om blokkades op de woningmarkt weg te nemen.

Vereniging Eigen Huis (een andere bouwfonds spinoff ) heeft de officiële bekendmaking van SVn keurig afgewacht, om vervolgens haar enthousiasme uit te spreken over deze ontwikkeling. Nadat de vereniging in 2007 fel tegen startersleningen was vanwege het prijsopdrijvend effect en ze deze toen huizen goedkoper werden toch omhelsde, geeft ze nu aan dat doorstroomleningen misschien wel beter zijn. Dat vond ik dus ook al best een hele poos.

…maar welk effect willen we dan bereiken?

Zes jaar na het begin van de crisis meten we het functioneren van de woningmarkt nog altijd door te kijken naar de omzet van makelaars

Zes jaar na het begin van de crisis meten we het functioneren van de woningmarkt nog altijd door te kijken naar de omzet van makelaars, of te kijken naar indicatoren die in een vroeger stadium deze omzet kunnen voorspellen. Onder het mom van ‘de doorstroming’ is een reeks prijshooghoudende maatregelen over de woningmarkt gestrooid. Lagere overdrachtsbelasting, inperking van huurdersrechten, HRA op onverkochte tweede woningen enzovoort. Ook het ombuigen van startersleningen naar doorstroomleningen zal onder dit kennelijk algemeen geaccepteerde maar m.i. visieloze streven worden gepositioneerd. En op zich denk ik dat het de doorstroming inderdaad kan helpen.

Echter zie ik ook wel een hoop andere belangen. Immers biedt VEH inmiddels een product dat via een groeihypotheek-achtige constructie concurreert met de starterslening. Ook 100% Rabobank dochter Obvion maakt als een van de partners deze financieringsvorm met een hogere loan-to-income mogelijk door te speculeren op inkomensgroei.  Voor VEH en Obvion zou het financiëel dus weleens aantrekkelijk kunnen zijn als de starterslening van het toneel verdween. Los daarvan lossen de doorstroomleningen mogelijk natuurlijk een heel reëel probleem op van de leden van VEH. Zo kunnen jonge gezinnen doorstromen en wordt de vraaguitval in het duurdere segment mogelijk een halt toegeroepen.

Rabobank Vastgoed heeft er vooral baat bij als de nieuwbouwmarkt beter gaat lopen. Eerder lieten Van Poelgeest en Monasch al optekenen dat doorstromers makkelijker dan starters in een nieuwbouwwoning kunnen worden ‘geleid’ met behulp van restschuldleningen, dus ook voor Rabobank Vastgoed is er winst te behalen. Lokale politici zijn vast bereid de pot met leningen bij te vullen als het de verliezen op bouwgrond kan verminderen, net zoals ze deden bij startersleningen.

En dan was er nog dat document van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) onlangs. In dat rapport vat de NVB een paar jaar Rabobank kwartaalrapportages samen om de ECB ervan te overtuigen dat er he-le-maal NIETS mis is met de Nederlandse woningmarkt en al helemaal niet met de hypotheken. Deze zijn immers gesteund door overheidssubsidies, garanties en de slechte juridische positie van geldleners is in Nederland buitengewoon zwak.

Het overhevelen van (de risico’s op) restschulden van de balans van de bank naar de balans van de overheid zou de NVB vast niet slecht uitkomen.

Hiermee hopen de Nederlandse banken onder een zwaardere risicoweging van de hypotheekportefeuille uit te komen als de ECB over een paar maanden het toezicht van DNB over neemt. Die hogere risicoweging zou de banken geld kosten en dus wordt alles op alles gezet om de in internationaal perspectief bizarre cijfers op te poetsen en recht te praten. Het overhevelen van (de risico’s op) restschulden van de balans van de bank naar de balans van de overheid zou de NVB vast niet slecht uitkomen.

… en hadden we dit niet eerder gezien?

Onlangs gaf Hans Stegeman (econoom Rabobank), vast ook geheel toevallig, zijn visie op een nieuwe woningmarkt. Als we ‘de doorstroming’ en het bijbehorende ‘wooncarriere-model’ als maatstaf blijven hanteren, zou overheidssteun volgens hem veel effectiever kunnen worden worden toegepast. In plaats van iedereen te helpen zouden dan specifieke regelingen en garanties kunnen gaan gelden voor degenen die het écht nodig hebben.

Dit doet mij sterk denken aan de discussie begin jaren tachtig. Toen koopsubsidies alleen nog zouden gaan gelden voor degenen met een te laag inkomen om op eigen kracht een huis te kopen vielen tweeverdieners vaak buiten de boot. En dat terwijl banken zogenaamd alleen het risicovolle inkomen van de vrouw zouden meetellen bij een hypotheekaanvraag als zij zich zou laten steriliseren. Mede door de druk die hieruit voortkwam is de overheid toen als ‘goedmaker’ garant gaan staan voor hypotheken op twee inkomens. Niet alleen zijn daardoor huizen twee keer zo duur geworden, maar ook blijkt de garantie nu het er op aan komt eigenlijk heel erg weinig waard te zijn.

Banken zouden alleen het inkomen van de vrouw meetellen als ze zich zou laten steriliseren

Ik zie dan ook een levensgroot risico dat met het verdwijnen van de starterslening de overheid geneigd zal zijn ‘de starter’ tegemoet te komen. Nu denk ik dat starters de starterslening kunnen missen als kiespijn, maar ik houd mijn hart vast voor flankerend beleid waarmee de maximale hypotheekhoogte verder wordt opgepompt. Een aflostermijn van 40 jaar zou zo’n ‘hulpmiddel’ kunnen zijn. Als straks de groeihypotheekvarianten van VEH en Obvion middels overheidsgarantie voor een breder publiek beschikbaar komen zou mij dat niet verbazen. Een hogere lening kan voordelen hebben als jij die als enige krijgt, als alle starters meer kunnen lenen worden huizen alleen maar duurder. Ik wil dan ook verder niemand op ideeën brengen door hier te gaan speculeren welk flankerend beleid de lobby nog meer zou kunnen gaan promoten.

Is het dan alleen maar slecht?

Nee! Als de starters van 2007 in staat worden gesteld om onder redelijke voorwaarden naar een huis te vertrekken waar ze wél plek voor een kind hebben en waar de lening wel wordt afgelost is dat prima. Ook stelt het ‘second steppers’ in staat om de starter tegemoet te komen met de vraagprijs in plaats dat de starter wordt volgestopt met extra schulden.

Wel zit ik nog met de vraag waarom de overheid de restschulden zou moeten gaan garanderen. Bij een correcte taxatie van het onderpand op de hypotheekportefeuille zou er op de balans van een bank niets spannends gebeuren op het moment dat een huis met restschuld wordt verkocht en deze restschuld wordt geleend. Dat DNB denkt dat er ‘niets aan te doen’ is vind ik dan ook ietwat lichtzinnig, een inventarisatie waarom banken deze restschuld niet op de balans willen lijkt me op zijn plaats.

In potentie is dit een goed plan, alleen moeten we oppassen dat er geen bijvangst is van nieuwe prijsopdrijvende maatregelen en dat alleen mensen die op de (Nederlandse) koopmarkt blijven worden geholpen omdat dat goed zou zijn voor de doorstroming. Tijd dus dat er een debat wordt gevoerd over de gewenste toekomstige woningmarkt, voordat we weer verzanden in een lappendeken van ‘oplossingen’ om het oude model te reanimeren. Dikke pluim voor Hans Stegeman dat hij waarschijnlijk buiten zijn taakomschrijving van de Rabobank om en passant deze discussie aanzwengelt, want van woningmarkthoogleraren en van de politiek lijken we niet teveel te hoeven verwachten op dit vlak.