Zoals je waarschijnlijk weet kun je op deze site zien hoe het aantal woningen op Funda zich sinds 2007 tot een astronomische hoogte heeft ontwikkeld. Wat ik mijzelf altijd wel afvraag bij deze cijfers, is hoe dit zich verhoudt tot bijvoorbeeld de crash in de jaren zeventig. Nu kom ik zo nu en dan wel cijfers van de NVM tegen in de krantenarchieven, maar het is moeilijk te zeggen hoe groot hun marktaandeel in die tijd was.
Vandaag kwam ik eigenlijk bij toeval een mooie grafiek uit 1984 tegen waarin het aantal te koop staande woningen wordt afgezet tegen het aantal verkochte woningen. Dit getal is ongeacht het marktaandeel van de NVM en de omvang van de totale woningvoorraad een mooie maatstaf om te kijken hoe groot het stuwmeer aan te verkopen woningen is.
In onderstaande grafiek heb ik deze voorraad weergegeven, net als de voorraad nu. De grafiek toont de ontwikkeling per kwartaal, vanaf de piek (qua huizenprijzen). Voor wie denkt dat voorraden tegenwoordig altijd hoger zijn dan vroeger; in het vierde kwartaal van 2007 was de voorraad te koop staande woningen gelijk aan 7 maanden verkoop.
Zoals je ziet is in het 23e kwartaal van deze crisis (het tweede kwartaal van 2014) de totale voorraad op Funda goed voor 22,63 maanden verkoop. Dit is ruim het dubbele van de voorraad in het zelfde kwartaal van de crisis in de jaren zeventig en tachtig. Over de gehele duur is het stuwmeer twee tot zelfs vier maal zo groot als destijds.
Een belangrijke verklaring waarom het aanbod nu zo hoog oploopt ten opzichte van toen, is de renteontwikkeling. Destijds steeg de rente van 8,3% in 1978 naar bijna 11% in 1981. Stijgende lasten maakten de druk om te verkopen bij veel mensen dan ook hoog.
Hoewel de huidige, historisch lage rente het een uitstekend moment maakt om een huis verkopen (een koper kan een gigantische lening op zich nemen en de kans dat de rente gaat stijgen is groter dan dat hij verder daalt), zien de meeste verkopers in deze rente een aanleiding om niet te zakken met de vraagprijs.
Gevolg is dat dertig jaar geleden de verliezen veel sneller werden genomen dan nu. Toen waren huizen gecorrigeerd voor inflatie na vier jaar nog zo’n 53% waard van wat deze op de piek in 1978 moesten opbrengen, nu is er na bijna zes jaar pas een kwart van de prijzen af.
Achteraf kunnen we concluderen dat na vijf jaar de bodem was bereikt in 1983. Of dat nu ook het geval is in 2013 valt nog moeilijk te zeggen. Er zal nog heel wat moeten gebeuren om het stuwmeer op Funda weg te werken en vooralsnog lijkt dat vooral met tijdelijke maatregelen te worden gestimuleerd. Bovendien volgde de crash van de jaren zeventig op een prijsexplosie van 3 jaar, aan de huidige zeepbel gingen maar liefst vijftien jaar van forse prijsstijgingen vooraf.