BIS: huizenprijzen nog ruim 20% te hoog t.o.v. inkomens

Gister bracht de Bank for International Settlements (BIS) een vrij uitgebreide toelichting op haar dataverzameling met betrekking tot huizenprijzen. Het kan mijn perceptie zijn, maar hier en daar lijkt het haast of men jaloers is op de aandacht die The Economist en Dallas Fed krijgen met hun data. Zo laat men doorschemeren toch al sinds de jaren ’80 met het onderwerp bezig zijn en dat Eurostat op hun werk voortborduurt.

Het stuk beschrijft vooral de verschillende datasets (inclusief een Noorse set die terug gaat tot 1819) en de moeilijkheden waar men tegenaan loopt bij het samenstellen van prijsindexen, zoals gebrekkige registraties en massale belastingontduiking in bepaalde landen. Gelukkig maar dat zij al die moeite doen wij ons daar niet mee hoeven te vermoeien.

De hoogste informatiewaarde voor mij heeft onderstaande grafiek, met de huizenprijzen afgezet tegen de huren en tegen de besteedbare inkomens. Uit deze grafiek blijkt dat prijzen redelijk in verhouding zijn met de huren, maar historisch gezien nog ruim 20 procent te duur zijn ten opzichte van de besteedbare inkomens. In Japan zijn huizen inmiddels 40 procent te goedkoop ten opzichte van de inkomens.

c5-gra2

 

 

Dat huizen ten opzichte van de huren niet veel te duur lijken, komt vooral omdat wij in tegenstelling tot de meeste omliggende landen de huren boven de inflatie hebben laten stijgen. Anders dan tijdens de zeepbel van de jaren zeventig zijn huren bij de huidige zeepbel niet achtergebleven bij de inkomens maar juist harder gestegen.

Bovenstaande grafiek in het groot vind je hier.

10 comments for “BIS: huizenprijzen nog ruim 20% te hoog t.o.v. inkomens

  1. Quentor
    September 16, 2014 at 5:58 am

    Reële index bruto modaal inkomen zit dus op het niveau van 1980 :S.

    • De starter
      September 16, 2014 at 8:25 am

      Ja, en huren werd in die tijd de helft duurder.

  2. László
    September 16, 2014 at 9:44 pm

    Op basis van de grafieken “Relative benchmarks for house prices” kun je maar één conclusie trekken, namelijk dat je er geen conclusie uit kan trekken. En zeker niet dat de prijzen nog ruim 20% te hoog zijn. Misschien hoger dan je zou verwchten op basis van de inkomens, maar dat is wat anders dan te hoog.
    Het feit dat er in het kwadrant rechtsboven veel landen staan (huizen die te duur zijn en stijgen) en linksonder ook veel landen (huizen die te goedkoop zijn en dalen) lijkt er op te wijzen dat dat de normale situatie is. Waarbij normaal iets anders is als wenselijk.

    • Flarod
      September 17, 2014 at 7:18 am

      Wat je zou verwachten is een verdeling in het linker boven en rechter ondervak: te dure huizen dalen en goedkope huizen stijgen.

      De correlatie suggereert een omgekeerde causatie: namelijk, als de huizenprijzen de afgelopen drie jaar gedaald zijn, dan zijn ze nu betaalbaar en als ze de afgelopen tijd gestegen zijn, zijn ze nu relatief duur. Heel simpel dus eigenlijk.

      • De starter
        September 17, 2014 at 7:54 am

        De verdeling waarbij linksboven en rechtsonder goed gevuld zouden zijn zou betekenen dat markten op weg zouden zijn naar hun historisch gemiddelde.

        Dat juist links onder en rechtsboven de meeste punten bevatten betekent m.i. dat markten wegbewegen van historische gemiddelden.

        Causale verbanden zoek ik niet in de grafiek, samenhang tussen landen ook niet. Het is per land het gemiddelde en voor Nederland geld dat we nog 20% boven het historisch gemiddelde (van Nederland) zitten.

        • László
          September 17, 2014 at 9:44 am

          en voor Nederland geld dat we nog 20% boven het historisch gemiddelde (van Nederland) zitten.

          En dat is dus wat anders dan “ruim te hoog”. In 2014 voegt NL zich waarschijnlijk weer rechtsboven, of verwacht jij wat anders?

          • De starter
            September 17, 2014 at 2:10 pm

            De X-as is de prijsontwikkeling in 3 jaar. Ben er nog niet zo zeker van dat we daar zo een-twee-drie aan de rechterkant komen te zitten.

  3. László
    September 17, 2014 at 5:04 pm

    Klopt inderdaad, de plus van dit jaar is waarschijnlijk net zo groot als de min van 2013. Dat gaat dus nog duren tot eind 2015 en er kan in de tussentijd nog heel wat gebeuren. De rente moet toch nog een keer gaan stijgen.

    • László
      September 17, 2014 at 7:25 pm

      Weer fout, daling 2013 was meer dan 6% en dat we in 2014 niet ongedaan maken.

  4. bart
    October 2, 2014 at 12:20 pm

    Hra had reeds lang afgeschaft moeten zijn. Iedere sul met zogenaamde vaste baan kon zonder eigen vermogen de zeepbel verder oppompen. Speculatie door diverse partijen dreef mede hierdoor prijs nog verder op. Huisprijs is optelsom van realistische grondprijs mmateriaal en werk wat er in zit.
    En werk zit er in 90% van die ronmelhuisjes nauwelijks in. Woning coöperaties zijn mede schuldig aan ontstane situatie. Kunstmatige markt deed de rest.

Comments are closed.