Vertrouwen is Rabo’s strohalm voor 2015

Nóg meer hosanna op de woningmarkt in 2015! In haar derde kwartaalbericht van dit jaar laat Rabobank niet alleen kort de cijfers van afgelopen kwartaal de revue passeren, maar schijnt zij vooral ook uitgebreid een licht op de nabije toekomst. En die brengt ons stijgende prijzen en stijgende transactieaantallen. Dat een commercieel bedrijf dure experts inhuurt om ons gratis en belangeloos van zulke informatie te voorzien is nobel, ontroerend haast.

Niet alleen is het nobel, nadat Rabobank ten tijde van dalende prijzen aangaf geen voorspellingen meer te doen uit angst een selffulfilling prophecy te creëren is het ook opmerkelijk dat men wel gewoon door gaat met het voorspellen van ‘goed’ nieuws. Maar bovenal is het voor de Rabobank erg praktisch, aangezien ze een gigantische hypotheekportefeuille heeft en weinig enthousiast zal worden van verder instortende huizenprijzen.

In het jongste kwartaalbericht lijkt de Rabobank vooral vooraf te hebben onderkend dat er grote onzekerheid heerst over hoe de woningmarkt volgend jaar zal presteren als het infuus met doping in de vorm van startersleningen en schenkingsvrijstellingen wordt dichtgeknepen. Dit leidt bij de bank kennelijk tot de conclusie dat de markt bewerkt worden met de boodschap dat volgend jaar zelfs nóg beter wordt. Ter onderbouwing heeft men 5 redenen weten te vinden, die ik alle vijf zal behandelen.

1. Meer werkgelegenheid en een stijgend reëel beschikbaar huishoudinkomen

Meer banen en hogere inkomens zullen in 2015 volgens de Rabobank zorgen voor een hogere omzet op de koopwoningmarkt. De inkt van het rapport was echter nog niet opgedroogd of het NIBUD publiceerde de nieuwe tabellen voor 2015, waar in staat hoe hoog de maximale hypotheek is die huishoudens kunnen dragen. Of het besteedbaar inkomen zal stijgen volgend jaar valt te bezien, maar hoeveel geld aan een huis kan worden besteed zal in ieder geval dalen.

Een voorspelling van de werkgelegenheid is te vinden in een themabericht over de werkgelegenheid van de Rabobank zelf. Hierin voorspelt de bank dat dit jaar en volgend jaar er per saldo 13 duizend arbeidsplaatsen verloren gaan. De groei van de economie heeft volgens de bank de kenmerken van ‘baanloze groei’, waarbij eerst de productiviteit van bestaande werkenden omhoog gaat voordat er meer banen ontstaan.

2. Betaalbaarheid is door gedaalde rente goed

Omdat huizenprijzen nog maar licht zijn gestegen en de rente op een historisch dieptepunt is, voorspelt Rabo dat volgend jaar meer verkopen zullen plaatsvinden. Dit argument is om meerdere redenen problematisch.

Ten eerste impliceert deze bewering namelijk dat prijsstijgingen het aantal verkopen zou kunnen drukken, terwijl ons nu juist altijd wordt wijsgemaakt dat een stijging van het aantal transacties hand in hand zou gaan met stijgende prijzen.

Ten tweede is de rente dit jaar gedaald en heeft dit dus dit jaar tot meer transacties geleid. Voor 2015 verwacht men een gelijke of licht stijgende rente en zal het aantal transacties ten opzichte van dit jaar dus niet verder toenemen omwille van de rente.

Ten derde zijn huizenprijzen weliswaar wat gedaald sinds 2008, ze zijn nog altijd hoger dan op de piek van de vorige zeepbel. De in het rapport geciteerde betaalbaarheidsindex van Calcasa zou nu gunstiger zijn voor starters dan in de jaren negentig, ware het niet dat deze index geen rekening houdt met aflossingen.Niet alleen is onlangs aflossen min of meer verplicht geworden, ook het bedrag dat moet worden afgelost is nu een veelvoud van twintig jaar geleden. Door de historisch lage rente zijn de rentelasten dan wel laag, de prijs van een woning is dat nog niet.

Ten vierde zullen volgend jaar in veel gemeenten de startersleningen verdwijnen nu Stef Blok geen geld vanuit het rijk meer beschikbaar stelt én wordt de schenkingsvrijstelling iets ingeperkt. Met het geld van een rijke opa of tante werd de onderhandeling waarschijnlijk minder scherp gevoerd dan wanneer volgend jaar weer vaker het huis uit eigen middelen moet worden gefinancierd.

Tot slot gaat volgend jaar de maximale hypotheek ten opzichte van de waarde van een woning (de loan-to-value) weer met een procentpunt omlaag. Inmiddels moet dus al 3% eigen geld worden meegebracht voor de aanschaf van een woning, waarmee voor een gemiddeld huis toch al minstens zesduizend euro spaargeld nodig is.

3. Meer nieuwbouw

Een verkochte nieuwbouwwoning leidt volgens de Rabobank tot 2,1 extra verkopen in de bestaande voorraad. Dit wordt gebaseerd op een onderzoek uit 2010 en is consistent met de bevindingen van het Planbureau voor de leefomgeving op basis van data uit 2012. Met dit argument lijkt de Rabobank de eerste vastgoed lobbyist die de mythe van woningtreintjes door starters achter zich laat, nadat het kadaster oude bevindingen onlangs in een niet te missen persbericht bracht.

Op basis van het aantal dit jaar verkochte nieuwbouwwoningen een voorspelling doen over volgend jaar is echter onzinnig. Zo was het aantal verkochte nieuwbouw woningen in 2007 ook heel hoog voordat de verkoop in de bestaande voorraad in 2008 instortte. Ook was het aantal nieuwbouw-verkopen in 2012 vrij hoog, terwijl 2013 vooralsnog het slechtste jaar voor bestaande bouw was sinds het CBS de cijfers in 1995 ging bijhouden. Omgekeerd werden in 2013 heel weinig nieuwbouwwoningen verkocht en trok in 2014 de verkoop in de bestaande voorraad flink aan.

4. Latente vraag

In het rapport ‘wonen in ongewone tijden’ (pdf) valt volgens de Rabobank te lezen dat er zich een ‘latente vraag’ heeft ontwikkeld op de woningmarkt. Zelf lees ik daar echter heel iets anders: ‘In het stuwmeer zijn eigenaarbewoners en mensen boven 45 jaar sterker vertegenwoordigd. Dat betekent overigens niet dat deze huishoudens allemaal  willen kopen. Juist de huursector is meer in trek. Starters en huurders willen iets minder vaak verhuizen naar een koopwoning dan vroeger. Evenzo geven eigenaarbewoners meer dan vroeger aan na verkoop te opteren voor een huurwoning’.

Wat wordt gebruikt als argument voor toegenomen vraag blijkt in werkelijkheid dus een argument voor een toenemend aanbod van koopwoningen, waar geen vraag tegenover staat.

Ook wordt een onderzoek van dhr Boumeester aangehaald waaruit blijkt dat de potentiële vraag naar koopwoningen tijdens de crisis niet is afgenomen. Wat de Rabobank er dan weer niet bij vertelt is dat dezelfde heer Boumeester in het kader van de Eigen Huis vertrouwensindex heeft uitgezocht dat de voorkeur voor een koopwoning op een all time low is beland en het percentage gezinnen dat de voorkeur geeft aan een koopwoning inmiddels kleiner is dan het percentage dat in een koopwoning woont (bron + bron):

 

5.Vertrouwen. Of is het angst?

Resteert ons vertrouwen. Het almaar toenemende vertrouwen leidt volgens Rabo tot meer transacties, ook in 2015. Nu schreef ik over vertrouwen al eerder een heel verhaal, wat ik niet dunnetjes over zal doen. Maar met krimpende hypotheken, niet verder dalende rente en verdwijnende steunmaatregelen, zie ik geen andere manier om de prijzen te laten stijgen dan door mensen voor dezelfde prijs genoegen te laten nemen met een kleiner huis.

In dat kader kan ik me prima inbeelden waarom de Rabobank met haar ‘belangeloze’ voorspellingen van prijsstijgingen komt voor 2015. Ik geloof alleen niet zo dat mensen genoegen nemen met minder uit ‘vertrouwen’, dat doen ze uit angst. Angst om de boot te missen, angst dat huizen duurder worden. Wat mij betreft kan onze woningmarkt dit ‘vertrouwen’ missen als kiespijn.