Dinsdagochtend vijf over acht, station Amsterdam Muiderpoort. Met tien anderen wacht je op de trein die jou naar Breukelen moet gaan brengen. Als deze arriveert en er slechts twee forenzen uitstappen – terwijl er op het balkon nog zeker vijf staan – weet je dat de reis minder prettig wordt dan je voor ogen had.
Welkom aan boord van het woningmarkt-treintje anno 2014. Het is niet het mythische treintje dat de bouwlobby je zo graag voor spiegelt waar wel vier mensen van plek wisselen als er een instapper met een ‘duwtje in de rug’ naar binnen wordt gewerkt. Dát treintje werd door het kadaster ten grave gedragen met de mededeling dat starters al lang niet meer tot een keten van doorstromers leiden.
In dít treintje loopt niemand echt door als iemand instapt, er wordt hooguit wat geschuifeld op het gangpad om een minimaal plekje te creëren. Doorlopen heeft ook geen zin want zo’n beetje alle mooie zitplekken zijn bezet door mensen die op Amsterdam Centraal al instapten. En omdat bijna iedereen er over twee haltes bij bedrijvenpark Bijlmer weer uit moet hoef je van de NS geen extra treinstellen te verwachten.
Afgezien dat mensen hun plek in deze trein niet doorverkopen vertoont ze veel gelijkenissen met de huidige staat van de woningmarkt. Een groot deel van de mooiste woningen wordt bewoond door een oudere generatie die weinig geneigd is nog te verhuizen. Deze generatie blijft zo lang mogelijk ‘thuis’ wonen, tot zij haar eindbestemming bereikt.
Omdat de mooiste woningen niet meer vrij komen stokt de doorstroming. Uit onderzoek van RIGO blijkt bijvoorbeeld dat wanneer een woning met vijf of meer kamers vrij komt er 1,8 vervolgtransacties volgen. Wanneer een appartement met twee of minder kamers vrij komt, leidt dit slechts tot 0,9 vervolgtransacties. Door de vergrijzing komen steeds minder grote woningen vrij. In 2012 kwam bijvoorbeeld in een jaar tijd slechts 1 procent van de riante woningen beschikbaar, tegen 5 procent van de kleine appartementjes.
Dat er op de gangpaden van het ‘woningmarkt-treintje’ nog wel wordt geschuifeld heeft projectontwikkelaars danig op het verkeerde been gezet, want zij leiden uit de cijfers af dat er ‘vooral vraag is naar kleine woningen’.
Op dit moment worden dan ook steeds meer kleine woningen gebouwd, woningen waar helemaal niemand meer op zit te wachten als de uitstroom van babyboomers op gang is gekomen en er weer meer te kiezen valt op de woningmarkt. Volgens berekeningen van het Planbureau van de Leefomgeving is dit ongeveer vanaf 2025 het geval en daarom pleitte zij onlangs om terughoudend te zijn met nieuwbouw van woningen.
Het is echter te kort door de bocht om simpelweg te stellen dat er nu eenmaal sprake is van een tijdelijk spitsuur op de woningmarkt, er weldra overcapaciteit zal zijn en er dus geen extra treinstel hoeft te worden aangekoppeld. Daarmee lossen we de problemen van jongeren niet op die NU slaapkamers tekort komen om een gezin te stichten.
Want waar het Planbureau van de Leefomgeving in haar studie veel aandacht besteedde aan het herbestemmen van bestaand vastgoed – bijvoorbeeld van kantoorpand naar studentenwoning – bleef zij weg bij de vraag hoe de woonruimte verdeeld is onder de bevolking en welke verdeling optimaal zou zijn, waarschijnlijk omdat dit buiten haar beleidsterrein valt. Maar juist daar valt naar mijn mening een even grote winst te behalen.
Een doorsnee persoon heeft voor zijn gezin zo tussen zijn dertigste en vijftigste jaar extra ruimte nodig, omdat er dan het vaakst thuiswonende kinderen zijn. Cijfers van onderzoek WoON2012 leren dat de gezinnen zonder kinderen van tussen 45 en 64 in zeventig procent van de gevallen in een eengezins-koopwoning woont, slechts twee procentpunt minder dan hun leeftijdsgenoten mét thuiswonende kinderen.
Mensen kiezen dus nauwelijks om te downsizen zodra de kinderen het huis uit zijn. Terwijl dit geld vrij zou kunnen maken voor consumptie of voor de oude dag. Daarnaast zou het de lasten van de onroerendezaakbelasting (OZB) en onderhoud aan de woning omlaag brengen, waarmee het pensioen minder hoog hoeft te zijn. En het zou dus ook zou het ruimte vrij maken voor jonge gezinnen, die nu met een kind op komst tegen de spitsdrukte aanlopen op de woningmarkt en weinig hebben aan een betere woningmarkt over tien jaar.
Wanneer ouderen vaker hun grote woning zouden verlaten voor een kleinere woning zou er nu direct geld de economie in stromen, de doorstroming op de woningmarkt toenemen en bovendien de woonruimte beter verdeeld worden dan nu het geval is.
Als mensen naar een kleinere woning verhuizen, worden zij ‘netto verkoper’, zij hebben dan netto minder geld in bakstenen zitten. Dit zou een prijsdrukkend effect kunnen hebben. Daar staat tegenover dat dit effect over een jaar of tien, twintig toch wel ontstaat als de generatie Babyboomers de woningmarkt begint te verlaten. De erfenissen die dan ontstaan zullen echter doorgaans bij veertigers en vijftigers terecht komen, die het geld dan minder hard nodig hebben dan nu als dertiger. Ook zullen zij minder vaak dit geld in vastgoed zullen steken omdat ze zijn gehecht aan hun huis bij de school van de kinderen. De prijsdrukkende effecten die vroeg of laat toch wel ontstaan worden dus verzacht als er nu al een beweging op gang zou kunnen worden gebracht onder ouderen van een grote naar een kleinere woning.
Toch gebeurt dit niet. Ouderen zijn honkvast en belangenclubs uit de vastgoedwereld werken aan verschillende plannen om ouderen te faciliteren zo lang mogelijk te blijven wonen. Mensen dwingen een kleinere woning te nemen lijkt me onwenselijk en ook politiek onhaalbaar omdat het geen huurders betreft en ook nog om een electoraal machtige groep gaat (babyboomers).
Er is dus behoefte aan een plan om mensen te stimuleren om kleiner te gaan wonen. Hierbij zou gekeken moeten worden welke drempels er zijn om kleiner te gaan wonen. Het belastingvoordeel dat mensen hebben als hun vermogen in bakstenen zit is er bijvoorbeeld één. Misschien moet overwaarde maar onbelast zijn of onbelast aan de volgende generatie door te geven zijn, mits het voortvloeit uit een verhuizing naar een kleiner of goedkoper huis. Of misschien kunnen de verhuisinspanningen worden verlicht.
De generatie van voor de oorlog maakte plaats op de arbeidsmarkt voor de babyboomers door met de VUT eerder te stoppen met werken. Sommige babyboomers hebben deze (dure) regeling in tijden van hoogconjunctuur en krapte op de arbeidsmarkt ook nog kunnen gebruiken. Op de arbeidsmarkt is de regeling inmiddels contraproductief. Het oorspronkelijke idee van ruimte geven aan de volgende generatie lijkt in de vergetelheid geraakt, maar zou voor de woningmarkt en economie van vandaag goud waard zijn.