Huizen in Amsterdam-West zijn alweer duurder dan voor de crisis, viel deze week te lezen in een artikel in het Parool dat nog het meest weg heeft van een makelaarsbrochure waarmee een wijk moet worden aangeprezen. Vanwege de krapte op de markt steeg de prijs per vierkante meter in de bellamybuurt met zelfs met ruim 15% sinds 2011, van 4.500 euro naar 5.200 euro. Dat zijn nog eens cijfers! Maar kloppen ze ook?
De markt loopt zeker vlotjes in de genoemde buurt. Gekeken naar het woningaanbod in de Kinkerbuurt – de Bellamybuurt is niet als zodanig op Funda te vinden – is er in het afgelopen jaar bijna zesmaal zoveel verkocht als er nu te koop staat. Dat is een zeer goede score, waarmee deze buurt binnen Amsterdam het best scoort na Tuindorp-Buiksloot.
De gemiddelde vraagprijs van een verkochte woning kwam in 2014 volgens Funda echter op ‘slechts’ 4.043 euro per vierkante meter
De gemiddelde vraagprijs van een verkochte woning kwam in 2014 volgens Funda echter op 4.043 euro per vierkante meter (mediaan: 3.980). Dat zou dus een daling van zo’n 11 procent betekenen sinds 2011, of een vergelijkbare prijs ten opzichte van afgelopen twee jaar.
Waarschijnlijk denk je nu: ‘maar iedereen biedt toch weer boven de vraagprijs in Amsterdam, heb ik gezien op het journaal’. Klopt, de NOS bracht 21 november 2013 groots in het nieuws dat er in Amsterdam ‘steeds vaker’ boven de vraagprijs wordt geboden. De van makelaars geciteerde 8 procent waarin dit gebeurt is dan in werkelijkheid echter niet veel groter dan de maanden er voor. Sindsdien vloog het aantal biedingen boven de vraagprijs omhoog, wat natuurlijk toeval kan zijn.
Dat er plots veel meer boven de vraagprijs verkocht wordt komt overigens niet omdat de vraagprijzen ineens heel hard gedaald zijn in Amsterdam. Deze lieten sinds augustus vorig jaar juist een flinke opleving zien. Die opleving komt overigens in dezelfde maand dat Peter Boelhouwer op NRCQ verkondigde dat Amsterdam de totale gekte van Londen of Tokyo achterna gaat, waarbij mensen in kasten zullen leven. Maar ook deze samenloop kan toeval zijn natuurlijk.
Natuurlijk, Boelhouwer spreekt hier als hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft en kan die voorspellingen onderbouwen met wetenschappelijke rapporten. Toch? Het is in ieder geval tot precies deze uitspraken dat ik hem het voordeel van de twijfel gaf als hij voor overheidssteun op de woningmarkt pleitte in het kader van ‘anticyclisch denken’.
Steekproef
Zelfs als een kwart van de verkopen boven de vraagprijs plaatsvinden is waarschijnlijk het gros van de verkopen nog altijd onder de vraagprijs. Ik heb in een steekproef de kadasterinschrijving van 12 woningen die in 2014 in de Kinkerbuurt werden verkocht vergeleken met de cijfers van Funda, waar er 170 verkocht werden gemeld in 2014.
Dit kun je een kleine set vinden, maar het zijn er 12 meer dan er werden gebruikt voor het Parool artikel. Dat artikel baseerde de 5.200 euro per vierkante meter op de uitspraak van 1 makelaar, die in 2014 precies 1 woning verkocht in de Kinkerbuurt (met tuin dus toch al duurder). Natuurlijk, zij spreekt collega makelaars die soortgelijke verhalen hebben. Maar ik kan me voorstellen dat de woningen die onderwerp van gesprek zijn niet helemaal aselect worden gekozen. Ik geloof dan liever de harde data.
Van de 12 woningen in de steekproef werden er 3 verkocht voor een hoger bedrag dan de vraagprijs. De gemiddelde transactieprijs voor alle 12 de woningen blijkt 1,4% hoger dan de vraagprijs op Funda. Daarmee lijkt Funda dus een behoorlijk nauwkeurig beeld te geven van de verkoopprijzen in 2014 in dit deel van Amsterdam. Van de 170 verkochte woningen op Funda hadden er slechts 4 een vraagprijs hoger dan 5.000 euro/m2.
De pavlovreactie die je van iedere makelaar zult krijgen die niet gecontroleerd wenst te worden is dan vervolgens dat het ‘juist de laatste paar weken’ heel erg goed gaat en dat pas over drie maanden bij het kadaster te zien is. Uit de steekproef blijkt het kadaster echter maar een dikke anderhalve maand achter te lopen, wat consistent is met eerdere metingen. Daarbij laat Funda zeker geen opgaande lijn zien aan het eind van het jaar:
Iets zorgvuldiger graag
Ik snap best dat media een smeuïg verhaal willen brengen dat goed verkoopt. En ik snap ook dat je dat wilt brengen voordat anderen het doen. Maar wacht alsjeblieft tot er harde data is. Bij het gebruik van voorlopende indicatoren van individuele makelaars, notarissen of hypotheekverstrekkers krijgt de consument in het beste geval hetzelfde verhaal eerder te horen. Meestal krijgt hij echter troep voorgeschoteld. En als je als journalist al twijfelt aan de soliditeit van je data en verhaal kún je natuurlijk een hoogleraar vragen om zijn mening. Maar laat het feit dat hij jouw artikel moet redden je dan alsjeblieft niet weerhouden om kritische vragen te stellen, de meeste hoogleraren hebben ook een agenda.
Veel mensen gaan er nog altijd vanuit dat wat in de krant staat waar is, wat mij betreft ook zo hoort te zijn. Cijfers van makelaars zonder controle in de krant zetten is niet OK, zeker niet als deze vrij eenvoudig te controleren zijn. Deze makelaars hebben een direct belang in de markt. Een argeloze koper zou zomaar kunnen denken dat hij tegen een koopje aanloopt, waar de vraagprijs eigenlijk zelfs te hoog is.
De cijfers die ik van Funda gebruikte voor de berekening staan in deze CSV en de koopsommen van het kadaster vind je hier.
5 comments for “Labiele woningmarkt vraagt meer journalistieke zorgvuldigheid”