Wat nou, ‘nog nooit zo betaalbaar’?

Tussen 1991 en 2011 gingen jongeren er tussen de 23 en 29 procent op achteruit

Als je de betaalbaarheidsplaatjes moet geloven, is dit hét moment om een huis te kopen. Afgezien van het feit dat veel van die berekeningen niet letten op de kosten van aflossing en dus met een korreltje zout genomen moeten worden, knagen ze. Wie gelooft immers dat jongeren vandaag inderdaad een groter huis kunnen kopen dan 20 jaar geleden? De cijfers ter onderbouwing van die twijfel lijken alleen nooit te worden gepubliceerd.

Tijd dus om mijn kopietje van de WoON2012 database weer eens af te stoffen en zelf op onderzoek uit te gaan. De vraag die ik mezelf stelde is: ‘Wat was in 2012 de waarde van de woning van mensen die deze op een bepaalde leeftijd kochten – verdeeld naar het jaar waarin zij die aanschaf deden’.

koopkracht

Het resultaat is schokkend – wie in 1995 tussen de 20 en 25 jaar was en een huis kocht, verwachtte in 2012 deze te kunnen verkopen voor 299 duizend euro. Wie op dezelfde leeftijd in 2010 een woning kocht verwachtte daarmee bij een eventuele verkoop in 2012 ‘slechts’ een kleine 184 duizend euro te incasseren. Anders gezegd; als de 24 jarige in 2010 het – 15 jaar ouder geworden – huis wilde kopen van een inmiddels 39 jarige verkoper, kwam hij 115 duizend euro tekort, of 38 procent van het totaal bedrag!

Natuurlijk – dit is een uitschieter, maar het beeld is duidelijk. Na 1991 konden jongeren een steeds kleinere woning bemachtigen. Met als gevolg dat een 33 jarige in 2011 hetzelfde huis binnen bereik zag komen dat zijn oom in 1984  al op 23 jarige leeftijd kon kopen. Tussen 1991 en 2011 gingen de drie leeftijdsgroepen uit de grafiek er tussen de 23 en 29 procent op achteruit.

Een kleine disclaimer is wel op zijn plaats. Ik heb geen gebruik gemaakt van wegingsfactoren uit de WoON database, maar verwacht ook niet dat dat grote verschillen op zou leveren. Wat onderdeel van aanvullend onderzoek zou kunnen zijn, is of kopers die tien jaar geleden in een klein huis startten eerder geneigd waren door te stromen. In dat geval zouden dus vooral mensen die een grote woning kochten lang blijven wonen, wat vooral oudere cijfers hoger uit laat vallen. Ik geloof echter niet dat het beeld heel erg zou veranderen als daarvoor gecorrigeerd zou kunnen worden.

5 comments for “Wat nou, ‘nog nooit zo betaalbaar’?

  1. Kees
    February 26, 2015 at 1:06 pm

    En wat over de rente? Die is nu ook veeeel lager? Heb je die ook mee laten wegen?

    • De starter
      February 27, 2015 at 9:37 am

      Wat Ethan zegt. Rente doet er niet toe. Je ziet het huis dat mensen op een bepaalde leeftijd kochten, naar de waarde van dat huis in 2012. Een dertiger kocht in de jaren negentig een huis dat nu dik 3 ton zou kosten, in 2011 kocht hij een huis dat nu 250k zou kosten.

  2. Stijn
    February 26, 2015 at 2:27 pm

    Naast rente, zoals Kees zegt, zou ik hiernaast eenzelfde lijn willen zien wat deze mensen dan voor die woning betalen in de maand. Ik vermoed (net zoals Kees) dat die kosten ook wat lager liggen namelijk.

  3. László
    February 26, 2015 at 9:06 pm

    Gisteren stond er volgens mij koopkracht als titel boven het plaatje en daar ging het niet over want rente en inkomen was niet meegenomen. Nu staat er gemiddeld huis. Wat is dat nu weer? Als dat over de gemiddelde prijs gaat van huizen die in die periode verkocht zijn, moet je dan ook niet de gemiddelde leeftijd van de kopers nemen? Wat hebben jongeren daar mee te maken.
    En over je geschoktheid (waarschijnlijk omdat het je eigen generatie betreft), je vergelijking klopt niet want je vergelijkt periodes van verschillende lengte (1995 tot 2012 en 2010 tot 2012) dat heeft natuurlijk geen zin.
    En ja, er is een genratie opgegroeid met mazzel, veel van hun kunnen daar weinig aan doen (hopenlijk zorgen ze goed voor hun kinderen), maar recht voor de volgende generaties levert dat niet op. Jammer maar helaas.

  4. Ethan
    February 27, 2015 at 2:53 am

    De lijnen geven weer voor welk waarde een bepaald leeftijdsgroep door de jaren heen een huis heeft gekocht. De vergelijking door de tijd heen is juist wel mogelijk: door de waarde van 2012 weer te geven zijn de koopsommen immers gecorrigeerd voor prijsstijgingen van huizen. Het plaatje is eigenlijk niet zo schokkend: hoe hoger de huizenprijzen worden, des te minder je krijgt voor je geld. Je ziet dat de aanschafprijs (uitgedrukt in de waarde van 2012) dus negatief gecorreleerd is met de reele huizenprijsindex. Vooral tussen 2009 en 2012 zie je dat goed.

    Het doet er bij dit plaatje niet toe wat de kosten zijn. Als we het toch over kosten hebben: de rente is nu weliswaar laag en als we de ECB mogen geloven dan blijft dat voorlopig nog wel zo, maar als de rente eenmaal stijgt zal dit een negatief effect hebben op de huizenprijzen. Grote kans dat de kosten later wel komen door het verlies aan waarde als het aanschaffen van een huis door rentestijging minder aantrekkelijk wordt..

    Ik denk dat er nog best wat lucht zit in de zeepbel, maar dat deze er niet uit kan omdat mensen met een huis zitten die onder water staat en dus niet kunnen verkopen. Nu de overheid met het HRA de koper er toe dwingt om minimaal een annuiteitenhypotheek te nemen, zal dat waarschijnlijk wat makkelijker gaan. Met het aflossingsdeel zal je dan niet een stukje sparen, een maar vooral meehelpen de bel langzaam leeg te krijgen. De lage rentelasten zou dit verlies kunnen compenseren. Psychisch lijkt het me voor mensen lastig om verlies te moeten nemen op de aanschafprijs, maar als je kijkt naar die hoge lasten die je betaalt voor een huurwoning ben je met kopen misschien nog steeds voordeliger uit.

Comments are closed.