Kopers worden opgejaagd met non-nieuws

Was dat even toeval! De in november voorgenomen verscherping van de leennormen bij een lage rentestand was helemaal niemand opgevallen en kwam nu, na gedegen speurwerk van het Financieele Dagblad alsnog naar buiten. De dag voor open huizen dag.

Déjà vu

Het is inmiddels een beproefd recept – laat één of meerdere media weten dat er in de nabije toekomst minder geld naar de woningmarkt stroomt en kijk toe hoe een mediastorm over het land raast waaruit massale verontwaardiging blijkt over welk ‘onrecht’ de huizenkoper nu weer wordt aangedaan.

Om het opgewarmde nieuwtje enig cachet te geven worden de usual suspects met een belang in de verkoop van woningen uit de rolodex geplukt en om een mening gevraagd. Het antwoord is meestal voorspelbaar: ‘Wie zich aan het onrecht wil onttrekken kan beter het huis dat hij op het oog heeft vanmiddag nog kopen!’ en ‘Ondanks deze tegenwerking door Den Haag, zullen kopers tóch blijven kopen’, waarna steevast het meest actuele lijstje met verkoopargumenten volgt van de NVM of Bouwend Nederland.

Wat is er aan de hand?

Anders dan de meest recente ophef doet vermoeden leidt een lagere rente gewoon tot een hogere maximale lening. Ook anders dan wat de meesten uit het nieuws zullen hebben opgepikt ís er geen beleidswijziging per 1 juli. Vastgoedlobbyisten die klagen over een ‘opeenstapeling van maatregelen’ zitten er dus naast.

In werkelijkheid is er niet veel aan de hand. Het NIBUD dat – meestal bindend – adviseert over welke maximale lening hypotheekgevers kunnen dragen bij een bepaald inkomen, had bij het opstellen van de normen voor 1 januari niet voorzien dat de rente zo snel zou dalen als nu het geval is.

In haar advies publiceert het NIBUD richtlijnen voor maximale bruto maandlasten. Omdat bij een lagere rente het verschil tussen de bruto en netto maandlasten kleiner wordt – je krijgt minder hypotheekrente terug van de belastingdienst – zou dit tot overcreditering kunnen leiden.

nibud_tabel

In de NIBUD tabellen van 2004 werd bijvoorbeeld rekening gehouden met rentes tot net onder de 5,5 procent. Iemand met een bruto jaarloon van 50 duizend euro mocht toen 33,6 procent van zijn inkomen aan een hypotheek besteden. Bij een rente van 5,25 procent kon hij zo een lening van 253.530 euro ‘krijgen’.

Hierdoor zouden zijn netto maandlasten 164 euro te hoog zijn terwijl de bruto maandlasten voldoen aan de NIBUD tabel.

Als deze tabel sindsdien niet zou zijn geüpdatet en de rente naar de huidige 2,4 procent zou zijn gedaald, zou iemand 359.028 euro kunnen lenen, bijna 42 procent meer dan bij 5,25 procent rente. In beide voorbeelden is de bruto maandlast bij een annuïteitenlening precies 1400 euro. Echter betaalt degene met de hoge rente de eerste maand 1.109 euro rente waar dat bij de lage rente maar 718 euro is. Een groter deel van de maandlast gaat in het laatste geval naar aflossing van de schuld.

In dit voorbeeld zal iemand dus 42 procent hypotheekrente aftrek over de bijna 400 euro extra betaalde rente ‘mislopen’. Hierdoor zouden zijn netto maandlasten 164 euro te hoog zijn terwijl de bruto maandlasten voldoen aan de NIBUD tabel.

Fout advies

Het mag in mijn ogen dan wel ontzettend non-nieuws zijn geweest, wie verkopers op de woningmarkt een warm hart toe draagt – en zich om de kopers niet zo’n zorgen maakt – zal een mooie dag hebben beleefd. Pal voor de open huizen dag, wat toch mogelijk de belangrijkste dag van het jaar is voor makelaars, is toch maar weer mooi in de hoofden van kopers geplant dat zij vóór 1 juli een huis moeten kopen omdat het dan wéér strenger wordt.

Of het opzet is of een foute pavlovreactie.. ik weet het niet. Maar feit is wel dat een groot deel van de media de boodschap van Vereniging Eigen Huis communiceerde: ‘wees snel met het afsluiten van je lening, in het nieuwe regime kan dat misschien niet meer’. Daarmee roept de vereniging dus op om meer te lenen dan volgens NIBUD verantwoord is, simpelweg omdat het nu kán vanwege tabellen die het tempo van de rentedaling niet bij houden.

Als het een pavlovreactie was en de vereniging staat nog steeds voor verantwoord financieren, zou mijns inziens een rectificatie wel op zijn plaats zijn.

1 comment for “Kopers worden opgejaagd met non-nieuws

  1. László
    March 31, 2015 at 12:11 pm

    Normen uit 2004, 5.5%? Gaat dit over 2015? Huidige tabel begint bij < 3.5% en er gaat wel degelijk wat gebeuren per 1 juli, dan wordt de tabel die begint bij 2.5% actief.
    Over non-informatie gesproken, de pot verwijt de ketel.

    Je hebt gelijk dat het opgeklopt wordt en commercieel wordt uitgenut, maar vertel dan wel het juiste verhaal met de juiste berekeningen. Die 164 euro te hoog is weer een mooi staaltje van bangmakerij.

    http://www.nibud.nl/wp-content/uploads/financieringslastpercentages_2015_niet_AOW.pdf

Comments are closed.