Hoge huurprijs door verhuring goedkoper segment

Eigenlijk is het een hondenbaan, die van ‘statisticus’. Zeker als het om woningmarktcijfers gaat. Ga maar na; NVM ligt al jaren onder vuur om de voor normale stervelingen onbegrijpelijke methodiek waarmee huizenprijzen worden berekend. Ook het CBS rekent zich suf aan de Prijsindex Bestaande koopwoningen, maar de meeste media hebben het liever over ‘de gemiddelde woningprijs’. Jammer alleen dat je aan een gemiddelde prijs he-le-maal niks hebt.

Ik moest daar afgelopen week aan denken, toen de cijfers van Pararius over de huurmarkt groot nieuws waren. Op basis van ‘het aanbod’ berekent Pararius de gemiddelde prijs van woonruimte. Of dit het onverhuurde of verhuurde aanbod betreft zie ik op de website niet zo snel terug.

Nu geloof ik direct dat wonen duurder wordt en zeker dat het duurder wordt om te huren. Immers willen ‘steeds meer‘ mensen huren. Maar met het berekenen van een simpel gemiddelde maken de onderzoekers / persberichtschrijvers van Pararius zich er wel heel makkelijk vanaf. Immers is de doorsnee lezer benieuwd of woningen duurder werden, niet of er verhoudingsgewijs meer dure woningen op de markt kwamen.

(bron: funda)

Precies dat is namelijk aan de hand – waar het aandeel beschikbare ‘goedkopere’ huurwoningen gestaag daalt, is afgelopen kwartaal een relatief forse stijging te zien van de beschikbare duurdere woningen. Deze twee factoren samen maken dat ‘de gemiddelde huurwoning’ in de ogen van Pararius dus duurder is geworden. In mijn ogen is vooral een groter deel van de goedkopere woningen bewoond geraakt, vanwege toegenomen vraag.

Nu geef ik hier alleen cijfers over het aanbod ‘te huur’ en niet over de daadwerkelijk verhuurde woningen, mede omdat ik daarover geen historie bijhoud. Maar als alle woningen met een huur boven de 1750 euro onverhuurbaar zouden blijken, zou dit een positief opwaarts effect op de ‘gemiddelde prijs’ hebben, omdat de gemiddelde te-huur-staande woning in prijs stijgt.

Maakten woningen met een huur boven 1750 euro ruim een jaar geleden nog 17 procent uit van het totale aanbod, inmiddels is dit 22 procent. In bovenstaande grafieken wordt de lengte van de Y-as voornamelijk bepaald door de omvang van het aanbod in het segment 800 – 1250 euro. Als de verschillende prijsstaffels geïndexeerd worden weergegeven is beter te zien welke omvang de beweging in het dure segment had.