Minder probleemhypotheken, maar waarom?

Na zeven barre crisisjaren kon Bureau Krediet Registratie (BKR) vorige week weer eens goed nieuws met ons delen. De stichting die schulden en betaalproblemen van consumenten in Nederland bij houdt kon immers melden dat het aantal mensen met een betaalachterstand op een hypotheek voor het eerst in liefst tien jaar is gedaald. Hoewel de daling maar klein is – van 112.800 naar 112.681 – is er volgens BKR sprake van een heuse trendbreuk. Maar ik zie hem niet.

Natuurlijk, het aantal openstaande hypotheken met daarop een achterstand van meer dan 4 maanden liep terug. Maar het tempo waarmee dit aantal steeg was al een tijd aan het afnemen, zodat de huidige daling in mijn ogen de trend volgt. Belangrijker is dat het gepubliceerde getal voor mij helemaal niet zo relevant is. Banken en kredietbeoordelaars zullen zich misschien de vraag stellen hoeveel probleemhypotheken in een bepaalde portefeuille zitten, maar de maatschappelijk relevante vragen zijn hoeveel mensen er in de problemen komen – en hoe zij daar weer uit geraken.

Die twee vragen zijn beide niet af te lezen uit de cijfers die BKR publiceert. En ondanks herhaalde verzoeken gaat zij deze ook niet publiceren. Tenminste.. niet naar de media. Onderzoeksinstituut OTB van Peter Boelhouwer krijgt wél gedetailleerdere cijfers en zij publiceert naast het aantal openstaande betaalachterstanden ook het aantal ‘herstelde achterstanden’ in de monitor koopwoningmarkt.

Door deze cijfers uit de grafiek te lezen, valt een benadering te maken van hoe groot het aantal nieuwe betaalachterstanden ieder kwartaal is. Het aantal mensen dat in een kwartaal in de problemen komt is immers even groot als de toename in openstaande probleemgevallen plus de hoeveelheid herstelde achterstanden.

ontst_herst

In bovenstaande grafiek is te zien dat het verschil tussen het aantal nieuwe probleemgevallen en het aantal mensen dat weer uit de problemen wist te komen afgelopen tijd steeds een beetje kleiner werd. Daardoor liep de totale voorraad probleemhypotheken dus al steeds minder snel op. Deze grafiek loopt tot en met het eerste kwartaal van dit jaar, omdat dat de laatste cijfers zijn die OTB publiceerde. Omdat uit het persbericht van BKR valt op te maken dat sinds die tijd het afgelopen halfjaar het aantal openstaande probleemhypotheken terug liep, valt met zekerheid te zeggen dat de blauwe lijn inmiddels iets boven de oranje lijn ligt.

Ook is in de grafiek hierboven te zien dat er niet zozeer een trendbreuk is in het aantal nieuw ontstane betaalachterstanden, als wel in het aantal herstelde problemen. Dat aantal loopt sinds het vierde kwartaal van 2013 gestaag op.

Dit roept automatisch de vraag op wat deze snelle toename van het aantal herstelde probleemgevallen veroorzaakt. Naast een aantrekkende woningmarkt zou ik een relatie kunnen voorstellen met een herstellende arbeidsmarkt of de schenkingsvrijstelling.

De werkloosheid liep echter pas terug vanaf het tweede kwartaal van 2014. Bovendien lijkt mij dat iemand die net weer werk heeft toch echt wel een tijdje nodig heeft om vier hele maanden hypotheekachterstand in te lopen. De schenkingsvrijstelling zou ook een factor kunnen zijn, immers valt de verruiming van de regeling in oktober 2013 samen met de trendbreuk in de herstelde kredieten. Een grote factor lijkt mij dat echter niet omdat vrienden en familie het geld altijd al fiscaal voordelig aan iemand konden lenen, zodat hij zijn schulden bij de bank kon inhalen.

herstverk

 

In mijn ogen is de stijging in het aantal woningtransacties de meest logische verklaring voor de sterke toename van herstelde kredieten. Wanneer een woning van iemand met een betaalachterstand wordt verkocht, wordt de hypotheek doorgaans beëindigd en is de betaalachterstand ‘hersteld’.  Daarmee is overigens niet gezegd dat degene wiens achterstand is hersteld er zonder restschuld vanaf komt, of dat hij met zijn recente problemen makkelijk aan een nieuwe hypotheek gaat komen. Een eventuele restschuld is echter geen hypotheek meer en verdwijnt zo uit de cijfers.

In bovenstaande grafiek zie je de sterke correlatie tussen de trendbreuk in het aantal woningverkopen en het aantal herstelde kredieten. Omdat van het tweede en derde kwartaal al cijfers beschikbaar zijn over het aantal geregistreerde verkopen bij het kadaster, valt ook een educated guess te doen over het aantal herstelde kredieten het afgelopen halfjaar. Mijn schatting is dat die gestaag door stijgen. Dit is de grijze lijn in de grafiek.

Ondanks de zo bejubelde afname in het aantal betaalachterstanden blijft het aantal gevallen dat nieuw in de problemen komt schommelen rond de 20 á 21 duizend per kwartaal. Dit lijkt op een totaal van 4 miljoen hypotheken misschien weinig, maar als de verkoop van een woning een van de belangrijkste middelen lijkt te zijn om van deze problemen af te komen is het nuttiger om te kijken hoe groot het aantal achterstanden is ten opzichte van het totaal aantal verkopen.

percprob

 

Voor iedere tien woningen die op dit moment worden verkocht, komen er rond de 5 huiseigenaren met betalingsproblemen bij. Hoewel vast lang niet alle herstelde kredieten gedwongen verkopen betreffen, lijkt mij op basis van bovenstaande grafiek wel zeer aannemelijk dat op dit moment het percentage onvrijwillige verkopen bijna tweemaal zo groot is als eind 2008. Met het aantrekken van de markt neemt dat percentage gelukkig wel af.

NB
Houd er rekening mee dat een deel van kredieten natuurlijk netjes hersteld wordt door terug betalen van de achterstand. Maar zonder publicaties daarover kan ik daar geen cijfers over geven. Ook zijn de cijfers door de gehanteerde methode van het uitlezen van de grafiek van OTB een benadering, waarbij een kleine afwijking mogelijk is. Voor de trend maakt deze afwijking echter niet uit.

 

1 comment for “Minder probleemhypotheken, maar waarom?

  1. Peter
    November 4, 2015 at 8:29 pm

    Ik vermoed dat de banken ook inzien dat met het beter helpen van de echte probleem gevallen, het maatschappelijke sentiment met relatief weinig geld, flink om te buigen is en hun eigen krediet portefeuille ziet er zo ook beter uit. Met het verbeteren van het sentiment komt het vertrouwen terug om een woning te kopen, een zelf versterkend effect omdat dit een prijsopdrijvend effect heeft. Het kabinetsbeleid is volgens ook afgestemd op kleine prijsstijgingen om zo alles op gang te houden maar ook noodzakelijke verbeteringen aan te kunnen brengen in LTV en andere zaken. Niet zoals sommige voorstellen met grote stappen snel thuis, maar met kleine gedoseerde stapjes. Daarom zie je ook dat er continue nieuwe BASEL regels worden opgesteld, de banken dwingen tot verbeteringen in hun kredietwaardigheid zonder dat er een crash optreedt of de beurs een bank laat vallen, wat weer een dominee effect zou kunnen creeeren.

Comments are closed.