Verschuiving op de woningmarkt?

In 2015 werden huizen gemiddeld 3,2 procent duurder, zo maakte het CBS afgelopen donderdag bekend. Meest gehoorde verklaring voor deze prijsstijging is dat het aantal woningtransacties is toegenomen, waardoor het koopaanbod daalde. Hierdoor nam de schaarste toe en dus steeg de prijs die voor een woning werd betaald. Dit gebeurde met name in gebieden waar jonge hoogopgeleiden naartoe trekken en elkaar uit de markt bieden.

Misschien begrijpt u die redenatie meteen, zelf doe ik dat niet. Ik zal proberen uit te leggen waarom de causale verbanden voor mij niet zo duidelijk zijn als vaak gesteld wordt. Ondanks cijfers die kloppen bij het verhaal, zijn er zijn tekenen dat de markt aan het veranderen is. Zo klopt bijvoorbeeld dat de verkoopcijfers een stijgende lijn laten zien:

 

Uit bovenstaande grafiek valt af te lezen dat het aantal verkochte woningen sinds het dieptepunt medio 2013 inderdaad gestaag is toegenomen tot 178.293 vorig jaar. Dat is maar liefst 72 procent meer dan in de twaalf maanden voorafgaand aan juni 2013, maar wel nog altijd 17 procent minder dan op de piek van de markt in juli 2006.

Dan het woningaanbod. Uit de teller met het totaal aantal objecten op Funda die ik bijhoud blijkt inderdaad dat sinds het najaar van 2013 het aanbod aan het krimpen is.

Tot zover klopt de theorie dus; het aantal verkopen steeg en het aanbod daalde. Maar het aantal mensen dat een woning kocht steeg per definitie precies even hard als het aantal mensen dat een woning verkocht. En daar beginnen voor mij de vraagtekens.

Vraagtekens

Om het woningaanbod te doen afnemen – en dus de schaarste op de koopmarkt te doen toenemen – moet er meer aan de hand zijn. Zo zou het kunnen zijn dat minder mensen hun huis willen verkopen, of dat er meer koopstarters waren dan mensen die de (koop-)markt verlieten, bijvoorbeeld omdat ze kwamen te overlijden of gingen huren. Ook zou kunnen dat nu de economie aantrekt koppels weer vaker scheiden en voor één verkochte woning er twee terug kopen. Of dat erfgenamen een geërfd huis niet verkopen maar verhuren, óf dat beleggers actiever worden en huizen kopen om vervolgens te verhuren.

Vraag naar huurwoningen lijkt er in ieder geval te zijn. Zo blijkt uit cijfers die onderzoeksinstituut OTB bijhoudt voor Vereniging Eigen Huis, dat de populariteit van de koopwoning nog lang niet terug is op pre-crisis niveau. Samen met de sterk gedaalde rendementen die op een spaarrekening kunnen worden behaald is er dus een voedingsbodem voor een groeiende buy-to-let markt. Zeker in studentensteden lijken er vooralsnog redelijke rendementen te behalen.

Een groeiende markt voor buy-to-let (amateur-)beleggers vormt dan ook een nieuwe prijsopdrijvende factor, betoogde woningmarktonderzoeker Maartje Martens onlangs in de volkskrant. Niet alleen steun ik haar in dat betoog, ook deel ik de conclusie dat er veel te weinig data zijn over wíe precies met welke motieven woningen kopen, om een gedegen analyses te kunnen maken over hoe de markt aan het veranderen is.

Wie is de koper?

Want mevrouw Martens en ik kunnen dan wel denken dat er een toename in beleggers is, de stelling is voornamelijk slechts te onderbouwen met anekdotisch bewijs. Bovendien zijn er genoeg andere theorieën mogelijk. Zo is in mijn perceptie in de media de consensus dat de schaarste toeneemt omdat jongeren ‘nu eindelijk weer durven kopen’ en daarbij hun oorlogskas meenemen die zich tijdens de crisisjaren heeft gevuld. Maar ook voor die stelling kom je maar zelden een betrouwbare cijfermatige onderbouwing tegen.

Alle woningen | Alle appartementen | Alle eengezinswoningen

Hoewel actuele cijfers over aantallen starters niet te achterhalen zijn, kun je bij het kadaster wel zien welke leeftijd kopers hebben. Bij gebrek aan beter kan dit een goede indicator zijn en bovendien is ook interessant om te zien welke leeftijdsgroepen nu weer vaker een huis kopen.

In bovenstaande grafiek heb ik per leeftijdsgroep inzichtelijk gemaakt hoeveel woningen er werden verkocht, relatief ten opzichte van 2006. Hierbij heb ik de leeftijdsklassen gewogen naar het totaal aantal Nederlanders in dat jaar in die leeftijd. Kopers jonger dan 25 woog ik tegen het aantal inwoners tussen de 20 en 25 jaar.

Zoals je ziet daalde de koopbereidheid onder jongeren minder snel toen de crisis om zich heen greep, maar stijgt deze ook minder hard nu de markt zich herstelt. Jongeren tot 25 zijn niet significant meer gaan kopen sinds de markt opveerde. Het aandeel van die groep dat een eengezinswoning kocht was in 2015 slechts 0,55 keer zo groot als in 2006. De aankoop van een appartement kwam zelfs nog niet half zo vaak voor (47 procent).

Op hoofdlijnen valt te concluderen dat onder ouderen de kooplust veel sterker is toegenomen dan onder jongeren. Alleen mensen van boven de 45 kopen vaker een huis dan voor de crisis, jongeren kopen juist nog altijd aanzienlijk minder vaak dan in 2006.

Ingezoomd op leeftijdsgroepen

< 25 | 25 – 35 | 35 – 45 | 45 – 55 | 55 – 65 | 65 plus

Wanneer je inzoomt op de verschillende leeftijdsgroepen, kun je ook interessante conclusies trekken. Zo lijkt er rond 2010 een kantelpunt te zijn in de markt. Vanaf dat kantelpunt verschuift de aandacht van jongeren tot 35 van appartementen naar eengezinswoningen, waar de focus van mensen boven de 45 juist nog meer naar appartementen verschuift.

Onderzoek nodig

Naar de redenen van deze verschuiving zou extra onderzoek nodig zijn. De cijfers sluiten in ieder geval niet uit dat jongeren vaker pas een woning kopen als ze ergens langere tijd denken te blijven en dat ouderen vaker downsizen om geld liquide te maken, of dat zij een woning kopen voor hun kinderen of als belegging.

Het ontbreken van een vrije huurmarkt is een van de grote problemen op de Nederlandse woningmarkt, waarbij over de oorzaken en gevolgen een boek te schrijven zijn. Als het aan minister Blok ligt zou dan ook een groot deel van de sociale huursector worden overgeheveld naar het vrije huursegment. Zelf schreef ik eerder al dat wat mij betreft beter juist de onderkant van de koopmarkt tot huursegment zou moeten worden omgevormd.

Wellicht is die beweging ongemerkt al gaande. Want als klopt dat de buy-to-let markt groeit, zou zomaar kunnen dat het ontbrekende vrije huursegment wordt gevuld vanuit de voorraad koopwoningen. Rendement zoekende ouderen zijn dan misschien niet de gedroomde huisbazen, mogelijk lossen ze – zolang ze de prijzen niet al te ver opdrijven – wel een probleem op.