Explosieve groei aflossingsvrije hypotheken baart zorgen

Als de rente naar een ‘normaler’ niveau stijgt gebeuren er ongelukken, waarschuwde Klaas Knot onlangs in een hoorzitting in de Tweede Kamer. Voor de rasoptimisten van de Rabobank was dit aanleiding voor te rekenen dat de gemiddelde huizenbezitter zijn woonlasten wel de baas zou blijven. De bouwlobby greep het moment aan om als vanouds te betogen toch vooral niet op de rem te trappen – alsof er nooit een probleem op de woningmarkt is geweest. Tot slot vult ING aan dat we ook over de enorme prijsstijgingen in Amsterdam niet wakker hoeven liggen, want huiseigenaren kunnen door vakantieverhuur een ton hogere hypotheek dragen.

Drie belangrijke argumenten ontbraken echter in de discussie.

1. Hoe houdbaar is de hypotheekrenteaftrek?

Ten eerste staat de hypotheekrenteaftrek (HRA) onder druk – nu de rente extreem laag is gaan er steeds meer stemmen op om de regeling versneld af te schaffen. Zo adviseert dezelfde Klaas Knot aan het toekomstig kabinet de regeling versneld af te bouwen omdat deze tot onverantwoord leengedrag aanzet. Nu ligt de regeling al veel langer onder vuur en is dit argument het enige speculatieve van deze column, toch verdient het aandacht.

Want de aftrek kan nu vanwege de lage rente dan wel redelijk geruisloos worden afgebouwd, hij dempt wél de pijn wanneer de rente weer gaat stijgen. Gemiddeld kan een huiseigenaar immers van iedere extra euro die hij aan rente betaalt zo’n 40 cent terug vragen van de fiscus.  Dat je bij een hogere rente meer belasting terug krijgt is voor het NIBUD dan ook aanleiding om in dat geval toe te staan een groter deel van je inkomen te besteden aan de bruto hypotheeklasten. En dus om een minder lage lening aan te gaan.

Volgens de huidige norm zou een gezin bij een rente van 5,75 procent met een inkomen van 52 duizend euro 28,5 procent van het bruto inkomen mogen besteden aan een hypotheek, wat een maximale hypotheek van 212 duizend euro zou betekenen. Zónder hypotheekrenteaftrek zou hetzelfde gezin rond de 150 duizend euro kunnen lenen om bij die rente op dezelfde maandlasten uit te komen. De gevolgen van een rentestijging op de huizenprijzen en betaalbaarheid laden zich in zo’n geval raden.

Mij verwonderde dan ook dat de heer Knot in korte tijd zowel waarschuwde voor rente stijging als ook pleitte voor afschaffing van de hypotheekrenteaftrek.

2. NIBUD norm loopt alweer achter op de realiteit 

Gelijk na bekendmaking van de leennormen voor 2016 merkte ik op dat een kleine verdere daling van de hypotheekrente ervoor zou zorgen dat gezinnen meer zouden kunnen lenen dan naar de geest van de NIBUD normen de bedoeling is.

Deze normen gingen er immers van uit dat de rente hoger zou blijven dan 2 procent, wat ertoe leidt dat een gezin met een inkomen van 52 duizend euro per jaar altijd minimaal tot 21,5 procent van haar inkomen mag besteden aan haar hypotheek. Als het NIBUD in haar tabellen rekening had gehouden met een rentestand tussen de 1,5 procent en 2 procent, zou het gezin vrijwel zeker ‘slechts’ 20,5 procent mogen lenen.

Dit betekent dat als NIBUD haar tabellen niet net als vorig jaar tussentijds aanpast, het gezin uit het voorbeeld bij de huidige laagste rente van 1,85 procent niet 245 duizend euro mag lenen, maar wel 257 duizend.

Het gezin kan zich op dit moment dus al met 12 duizend euro overcrediteren.

3. Het aantal aflossingsvrije hypotheken stijgt explosief

In de luwte van de discussie rond de risico’s van de lage rente publiceerde het ministerie van Binnenlandse Zaken de uitkomsten van haar driejaarlijkse onderzoek naar de stand van de woningmarkt. Zo verschenen onder andere Wonen in beweging‘ en ‘Cijfers over wonen en bouwen‘ met daarin een schat aan informatie over de woningmarkt.

hypv

In het tweede document valt te lezen dat van de huishoudens met een hypotheek inmiddels maar liefst 53 procent volledig aflossingsvrij leent! Drie jaar geleden was dit nog 35 procent, een in internationaal perspectief extreem hoog percentage dat toen al aanleiding was voor de OESO om Nederland te waarschuwen voor de gevolgen als deze hypotheken aan het eind van de looptijd moeten worden terugbetaald.

Ook in absolute aantallen is het aantal volledig aflossingsvrije consumenten opgelopen, van 1.264.000 in 2012 naar 1.938.000 in 2015:

aprilmei

Omdat ik bijna van mijn stoel viel van deze enorme stijging nam ik contact op met de woordvoerder van Stef Blok om zeker te zijn dat dit geen misrekening betreft. Dit leverde geen andere cijfers op, maar lijkt lijkt wel te hebben geleid tot het wegmoffelen van de cijfers van 2012, zodat de extreme groei van afgelopen tijd minder opvalt voor lezers zonder dossierkennis. In bovenstaande plaatje ziet u links de publicatie van vóór mijn vragen, rechts van daarna. Historische data is overigens ook beschikbaar.

Deze volledig ‘aflossingsvrije huishoudens’ zijn vooral vijftig-plussers en de overheid en banken wijzen graag op de sterke kapitaalpositie van deze begenadigde generatie. Desondanks stelt de OESO dat ervaringen uit het verleden leren dat de kans op wanbetaling toe neemt zodra deze hypotheken het eind van hun loopduur bereiken:

maturingloans

In hetzelfde stuk waarschuwt OESO overigens ook ons niet rijk te rekenen met het lage aantal betaalachterstanden, omdat deze weleens direct gevolg kunnen zijn van de lagere lasten die Nederlanders hebben omdat zij niet niet hoeven aflossen.

Vraagtekens

Over de oorzaak van de enorme stijging kan ik slechts speculeren. Zo zou het kunnen zijn dat in afgelopen jaren hypotheken zijn omgezet in aflossingsvrije hypotheken om het aantal consumenten met betaalproblemen tijdelijk kunstmatig laag te houden.

Misschien ook heeft de lage rente aangezet tot het aangaan van nieuwe, aflossingsvrije, leningen. Mogelijk sluiten ouders met overwaarde een dergelijke lening af om hun kroost te helpen – daarbij tevens gebruikmakend van de mogelijkheid onbelast te schenken. Dit zou kunnen verklaren waarom de heer Knot zowel waarschuwt voor rentestijging als pleit voor snellere afschaffing van HRA.

Wie het weet mag het zeggen. Een dergelijke extreme stijging gaat echter hoe dan ook opvallen bij internationale toezichthouders en zal vroeg of laat tot aanvullend onderzoek moeten leiden.

 

11 comments for “Explosieve groei aflossingsvrije hypotheken baart zorgen

  1. Wouter Baars
    May 10, 2016 at 8:36 pm

    Hulde voor deze tekst en je blog in het algemeen!

    • De starter
      May 11, 2016 at 5:30 pm

      dank je 🙂

  2. Ineke Kouwenhoven
    May 12, 2016 at 1:08 pm

    Beste De starter,

    Waarom staat er geen bronvermelding bij dit stuk? Het is namelijk geschreven door Jasper du Pont van Follow the money. https://www.ftm.nl/artikelen/explosieve-groei-aflossingsvrije-hypotheken-baart-zorgen?platform=hootsuite

    • De starter
      May 12, 2016 at 8:33 pm

      nou… omdat ik mijn stuk zowel hier publiceer als bij FTM 😉

  3. Inon
    May 17, 2016 at 10:58 am

    Denk niet verrassend dat het aandeel aflossingsvrije hypotheken tussen 2012 en 2015 is gegroeid. Denk dat redelijk veel mensen toen het nog kon, hun hypotheek hebben laten omzetten of bij een nieuwe koop kozen voor deze oplossing. Hopelijk met het plan om parallel wel geld opzij te zetten voor latere (vroege) aflossing en dus vooral om flexibel te blijven. Maar voor sommigen waarschijnlijk ook met het idee dat aflossen te duur zou zijn, of (zeker voor mensen op leeftijd die bij verkoop zullen willen down-sizen of huren) onaantrekkelijk om hun vermogen in stenen vast te zetten.

    Heb je eigenlijk ooit de laatste cijfers gezien over het totaal aantal schenkingen tot 100000 euro voor de aankoop van een huis of aflossing? Ben benieuwd hoe groot het aandeel van aankopen/herfinancieringen was waarbij hulp via een (grotere) schenking nodig was.

    • De starter
      May 17, 2016 at 7:56 pm

      Ohja, daar was ik mee bezig (schenkingen). Heb de getallen, laat me heel even nadenken of ik er een topic aan wijd of zo op twitter mik…

      • De starter
        May 17, 2016 at 8:05 pm

        tipje van sluier: 1 op 9 kopers kreeg een schenking in 2014-2015. In 26% v/d gevallen was de tijdelijke maatregel aanleiding.

        • De starter
          May 17, 2016 at 8:19 pm
          • Inon
            May 19, 2016 at 9:49 am

            valt me mee nog best mee, 11% van huiseigenaren die schenking ontving. Kan je dat met woon gegevens nog uitsplitsen naar % schenking tbv nieuwe koop of schenking tbv aflossing bestaande koopwoning? In die tweede categorie kan het natuurlijk zijn dat restschulden daarmee werden afgelost om de weg vrij te maken voor de koop van een nieuwe (duurdere) woning, maar blijft toch interessant.
            Een makelaar uit Leiden vertelde me dat die schenkingsregeling daar destijds wel veel in beweging heeft gezet (meer treintjes dan daarvoor). Ondertussen zijn vraagprijzen voor Leiden en Oegstgeest soms weer op pre crisis prijzen. Blijf het raar vinden.
            Kun je ook een tabelletje maken met totaal aantal verkopen in Leiden/bollenstreek vs aantal personen met schenking?

  4. De starter
    May 22, 2016 at 3:33 pm

    Let op, 11 procent van de eigenaren. Niet van de recente kopers. Uisplitsing kan wel, maar kost tijd en op detailniveau blijven er wat weinig metingen over..

    • Inon
      May 23, 2016 at 3:47 pm

      dus 11% van eigenaren ontving ooit schenking? Dat maakt het wel complexer om te interpreteren hoeveel van de verkopen door die tijdelijke verhoging naar 100 000 euro gestimuleerd zijn. Zou dat interessant vinden, zelfs als het alleen op landelijk niveau is plus evt enkele grote steden. Maar begrijp dat met zo’n heerlijke bak data je liever eerste andere analyses doet. Blijf je blog/twitter met interesse volgen!

Comments are closed.