In Nederland is maar één ding belangrijker dan de woningmarkt en dat is de woningmarkt van Amsterdam. Vorig jaar bevonden slechts zo’n zeven procent van de door het Kadaster geregistreerde verkochte woningen zich in Amsterdam, toch lijkt de stad bepalend voor hoe we denken dat ‘de’ woningmarkt er voor staat. Hoewel ik daar allerminst aan mee wil werken gaat dit verhaal toch volledig over de bizarre prijzen in de hoofdstad.
Dat komt omdat afgelopen week een wel hele fraaie kaart werd gepubliceerd met daarop de prijs van een huurwoning bij metrostations in Parijs. Bovendien was dit na Berlijn al de – bij mijn weten – tweede kaart van dit type, waarmee ik mij toch geroepen voelde om hetzelfde te maken voor onze hoofdstad.
Op bovenstaande kaart zie je de gemiddelde prijs van huurwoningen, die zich in een straal van 750 meter van een halte van de tram of veerpont (om Noord niet als gebruikelijk geheel buiten te sluiten). Dit is de vraagprijs van woningen die nu te huur worden aangeboden via Funda en Pararius, plus de woningen die afgelopen jaar via Funda werden verhuurd.
Te zien is dat binnen de ring A10 een gemiddeld huis altijd duurder is dan 1000 euro per maand. Afgezien van enkele mindere buurten in oost en in oud-west ligt het prijsniveau zelfs boven de 1400 euro. Een woning huren is het duurst bij halte Emmastraat, met 3146 euro per maand. Het goedkoopst is het bij station Diemen-zuid. Als je op de markers klikt, zie je meer informatie over de situatie bij betreffende halte.
Nu is een gemiddelde prijs meestal niet zo’n hele goede indicator en de data bevat huizen van alle soorten en maten, al dan niet gestoffeerd. Om tot een iets betere vergelijking te komen is in de tweede kaart de prijs van de woningen terug gerekend naar een prijs per honderd vierkante meter. In het centrum, maar ook in de meer perifere gebieden in nieuw-west en in zuid-oost vallen huizen nu vaak in een iets duurdere categorie, deze huizen zijn dus veelal kleiner dan honderd vierkante meter.
Op IJburg en in Amstelveen zijn de aangeboden woningen gemiddeld juist vrij ruim, daar vallen meer haltes nu in een goedkopere categorie. Het duurst ben je uit bij halte Spiegelgracht, daar kost honderd vierkante meter woonruimte gemiddeld 2552 euro per maand.
Natuurlijk is het ook interessant om te zien wat de vraagprijs van koopwoningen is rond tramhaltes. In bovenstaande grafiek staan de gemiddelde prijzen van het huidige aanbod op Funda en de woningen die afgelopen jaar via die site werden verkocht. Om de verschillende buurten enigszins vergelijkbaar te maken zijn de prijzen terug gerekend naar wat honderd vierkante meter zou kosten.
De laatste kaart toont hoe veel jaar je een vierkante meter woonruimte zou moeten verhuren om de koopprijs terug te verdienen. Dit is even afgezien van rente en andere kosten zoals de erfpacht die in deze vergelijking niet is meegenomen. Desondanks is deze ‘terugverdientijd’ een vrij goede maatstaf voor de mate van overspannenheid van de markt. Als de terugverdien periode langer wordt is dit een indicator dat de koopprijs in verhouding tot de huren teveel aan het stijgen is. Ooit was een terugverdientijd van zo’n 16 jaar gebruikelijk, met de huidige rente zal dit hoger zijn.