‘Het woningmarkt beleid is af!’. Stef Blok was duidelijk optimistisch gestemd toen hij deze lyrische woorden sprak bij zijn overstap van Wonen en Rijksdienst naar Justitie en Veiligheid in 2017. Na deze debuutrede voor JenV liet hij in het februarinummer van duurzaam gebouwd vervolgens ook nog optekenen dat ‘de woningmarkt weer draait als een zonnetje’.
Dat de woningmarkt draait lijkt evident, maar zelf zou ik de vergelijking met een zonnetje niet maken. Ik denk eerder aan een centrifugerende wasmachine, die op volle toeren en met nét teveel ongelijk verdeeld wasgoed dreigend heen en weer begint te stuiteren. Pas als het programma helemaal is voltooid kun je iets aan de situatie doen. Alleen heeft ingrijpen dan geen zin meer.
Blok was zo enthousiast, omdat hij overtuigd was dat de woningmarkt door zijn ingrijpen zou gaan ‘normaliseren’. Inkomensafhankelijke huurverhogingen en extra huurpunten voor huurwoningen met hoge marktwaarde zouden in de huursector voor meer marktwerking gaan zorgen. Tegelijk was met muizenstapjes was begonnen aan het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek en de tophypotheken. Het programma van de woningmarkt-machine was ingesteld, de markt zou de rest doen.
Centrifugale krachten
Het ingrijpen was gericht op het weer vlot trekken van de woningmarkt, en het tot stand laten komen van een vloeiender overgang tussen huren en kopen. Waar immers bij een centrifugerende wasmachine het linnen tegen de trommel wordt gedrukt door de natuurwet van de middelpuntvliedende kracht, worden de huizen op onze woningmarkt naar twee tegenpolen geduwd. Aan de ene kant is er het sociale huursegment met kunstmatig lage huren. En aan de andere kant is er de vrije markt voor koopwoningen die door riante fiscale voordelen voor huiseigenaren en door een zeer lage rente tot steeds grotere hoogten wordt gestuwd.
Wie het nieuws over de woningmarkt volgt zal zich voorstellen dat tussen deze twee polen zich een soort maanlandschap bevindt, terwijl nu nét dáár iedereen had willen wonen. Juist ook die brandweerman, verpleegster, en al wie maar op sympathie kan rekenen bij het grote publiek.
In bovenstaande grafiek valt af te lezen dat het zwaartepunt van de huurwoningen inderdaad zich aan de onderkant van de markt bevindt en dat wie meer te besteden heeft vooral in een koopwoning terecht komt. Ook valt op dat in de vier grote steden relatief erg veel huurwoningen staan.
Een nieuwe poging voor soepelere overgang tussen koop en huur
In het verleden is vaker geprobeerd om de kloof tussen huur en koop te dichten. Die pogingen richtten zich echter altijd op het oprekken van de financieringsmogelijkheden, waarmee een koopwoning binnen bereik zou komen voor gezinnen. Op deze manier werden premie-koopwoningen bedacht, staatsgarantie op tophypotheken, leningen op 2 inkomens, spaarhypotheken en last but not least startersleningen.
Bij al deze innovaties gold dat wie als eerste van de regeling gebruik kon maken misschien inderdaad net een (groter) huis wist bemachtigen. Wie later op het feest arriveerde zag dat door de toestroom van extra krediet de huizen gewoon een stukje duurder waren geworden en weer even onbereikbaar als voorheen.
Terwijl de hypotheekbranche nog altijd bezig is producten als deze te ontwikkelen, heeft de politiek haar koers verlegd. De wens nu is om ‘middenhuur’ te creëren, zodat gezinnen uit het sociale segment kunnen doorstromen naar een huurwoning van betere kwaliteit, of waar gezinnen terecht kunnen als ze (nog) niet genoeg verdienen voor een koophuis.
Middenhuur kannibaliseert de rest van de markt
Met dit politieke frame is helaas nogal wat mis. Wat er namelijk niet bij wordt verteld is dat het ‘nieuwe’ segment niet zozeer aan de markt wordt toegevoegd, maar vooral ontstaat door het sociale segment én het koopsegment te kannibaliseren.
Want om middenhuur mogelijk te maken, is het puntenstelsel aangepast zodat kleinere woningen voortaan naar de vrije sector kunnen worden overgeheveld. Daarbij krijgen woningcorporaties een extra zetje om woningen die voor liberalisatie in aanmerking komen af te stoten, omdat de af te dragen verhuurdersheffing mee stijgt met de waarde van de verhuurde woning.
Door deze maatregelen is het deel van de sociale huurvoorraad dat – wanneer de zittende huurder zijn contract opzegt- geliberaliseerd kan worden gestegen van 36 procent in 2009 naar 53 procent in 2018. In dezelfde periode daalde de voorraad sociale huurwoningen met 6,8 procent, of bijna 180 duizend woningen[.
Toch weer meer geld naar woningmarkt
Een deel van deze woningen zal inderdaad in het middensegment zijn beland. Alleen bestonden deze woningen natuurlijk al voordat zij het stempel ‘middenhuur’, of ‘markthuur’ kregen. Daar komt bij dat voor iedere woning die naar de vrije sector werd overgeheveld, ook een huurder naar dit segment werd overgeheveld. Voor hem was er immers een plek minder in de gereguleerde sector.
Het overhevelen van de woningen heeft dus géén ruimere markt tot gevolg, want vraag en aanbod nemen even snel toe. Omdat de huizen nu in het duurdere segment vallen en de huurder een groter deel van zijn inkomen zal besteden aan de huur, vloeit simpelweg meer geld naar dezelfde hoeveelheid woningen.
In het koopsegment voltrekt zich een soortgelijk scenario. Nu kleine huizen op toplocaties makkelijker voor veel geld in de vrije sector te verhuren zijn, zien beleggers het kopen en verhuren van een woning vaker als goed alternatief voor een slecht renderende spaarrekening. Waar starters met deze beleggers om een woning strijden wint laatstgenoemde altijd.
Zo gebeurde het dat tussen 2009 en 2018 het percentage jongeren tussen 25 en 34 jaar met een eigen woning af nam van 53 naar 45 procent. In plaats dat zij een woning kochten, kwamen ze veel vaker dan voorheen in een dure huurwoning terecht. In 2009 woonde nog 3,9 procent van deze leeftijdsgroep in de vrije huursector, dit percentage liep op naar 12,5 in 2018. Overigens zeg ik duur, omdat wie in deze leeftijdsgroep valt en afgelopen twee jaar verhuisd is gemiddeld 33 procent van het inkomen uitgeeft aan een koopwoning tegen 39 procent voor een vrije sector huurwoning[.
Op de markt voor koopwoningen snijdt het mes dus aan twee kanten. Enerzijds stroomt er extra geld naar de markt van beleggers die veel meer kunnen bieden voor een woning. En anderzijds stroomt meer geld van gezinnen naar de markt, omdat zij nu vaak meer uitgeven aan de huurwoning dan zij zouden hebben gedaan als deze beleggerswoning voor het koopsegment bewaard was gebleven.
Frame maakt duur wonen normaal
Er is heus een hoop te zeggen voor een vloeiender overgang tussen het huur- en het koopsegment, ook ik denk dat de woningmarkt er beter van gaat functioneren. Maar iedere poging om het gat te dichten door extra geld naar de markt te laten stromen zonder dat dit voor meer woningen zorgt is gedoemd te eindigen in een tantaluskwelling: Extra geld maakt huizen niet bereikbaar, het maakt ze duurder.
De term ‘middenhuur’ brengt daarbij de prettige connotatie met zich mee dat de prijs eigenlijk heel gemiddeld en normaal is, terwijl een huur van 720 euro in werkelijkheid tot de 20 procent duurste huurwoningen hoort en tot de top 30 procent van nettomaandlasten hoort bij huiseigenaren met een lopende hypotheek[. Door te framen dat het normaal is om tweemaal zoveel te betalen voor een huis in het middenhuur-segment als wanneer het sociale huur of een hypotheek zou betreffen, wordt invloed uitgeoefend op de prijs die mensen normaal vinden en dus bereid zijn te betalen.
Een verbetering van onze woningmarkt kan niet beginnen bij het accepteren en normaliseren van de huidige oververhitting.
Maak wonen goedkoper en prijzen stabieler
De poging om met huurverhogingen het gat tussen huur en koop te dichten heeft impliciet de hoge marktprijzen tot de norm verheven. Door de huurpunten aan de WOZ-waarde te koppelen zullen huren de marktwaarde voortaan volgen.
Dit klinkt logisch, maar het is in mijn ogen 180 graden de verkeerde route. Immers wordt het koopsegment ook gesteund door de overheid. Zo is de rente nog altijd grotendeels aftrekbaar van de belasting, is opgebouwd vermogen in een woning onbelast en is de rente van een groot deel van de hypotheken lager vanwege staatsgarantie (NHG). In 2018 werd ongeveer 40 procent van de woningaankopen ondersteund met deze garantie. Natuurlijk is er ook in de fiscale behandeling van de koopmarkt gesneden, maar de marktwaarde komt nog altijd niet tot stand zonder fiscale stimulering.
Deze steun is misschien wel de belangrijkste reden dat er weinig huurwoningen in het geliberaliseerde segment bestaan. Voor wie genoeg verdient is kopen immers al gauw een aantrekkelijker alternatief dan huren. Een soepeler overgang tussen het huur- en koopsegment zonder de prijzen op te drijven begint bij het (sneller) afbouwen van deze steun.
Bovendien zijn huren over het algemeen veel stabieler dan huizenprijzen. Zo valt in onderstaande grafiek te zien dat in de ons omringende landen, maar ook in landen als Australië, Canada en de Verenigde Staten de prijsontwikkeling van huurwoningen een veel rustiger beeld vertonen dan de waardeverandering van koopwoningen. De jaarlijkse huurverhogingen in onderstaande grafiek zijn in 96 procent van de gevallen tussen de 0 en de 5 procent. De jaarlijkse prijsmutatie van koopwoningen valt juist in precies twee derde van de gevallen buiten deze bandbreedte.
De huren zijn dus minder vatbaar voor renteschommelingen en speculatieve zeepbellen. Voor een stabiele woningmarkt zouden dus beter de prijzen van koopwoningen gekoppeld kunnen worden aan de huren in plaats van andersom zoals nu is gebeurd.
Daarmee wil ik geen pleidooi houden om de koopsector aan een puntensysteem te koppelen.
Maar vanuit het oogpunt van financiële stabiliteit zou er bijvoorbeeld voor gekozen kunnen worden om het risicogewicht van hypotheken hoger te maken naarmate de huur- en koopmarkt uit elkaar groeien. Als een centrale bank dan de economie wil stimuleren met een renteverlaging heeft ze een instrument in handen om te zorgen dat de extra leenruimte niet alleen maar neer slaat in hogere hypotheken, maar vooral daadwerkelijk leidt tot productieve investeringen die de reële economie versterken.
Een andere optie zou zijn om de maximale lening die voor een huis kan worden verkregen af te laten hangen van de huur die een soortgelijke woning zou worden betaald. De maximale lening zou dan bijvoorbeeld 20 maal de jaarhuur zijn. Deze systematiek kan in de plaats kunnen komen van het bepalen van de maximale Loan-to-Value waarbij een taxateur wordt gevraagd hoeveel een huis waard is. Omdat een taxateur slechts inschat wat de huidige dagkoers van een huis is, is dit middel ongeschikt als stabiliteitsinstrument. Daar komt nog bij dat onderzoek van de Nederlandse Bank onlangs aantoonde dat 15 procent taxaties waarschijnlijk bewust te hoog zijn gedaan om een hogere lening te kunnen verkrijgen.
De koppeling die ik voorstel is niet de silver bullet die alle problemen zal oplossen. Vooral starters worden immers geremd wanneer de maximale leningen worden beperkt, terwijl juist beleggers en doorstromers een groter deel van de woningtransacties voor hun rekening nemen in een oververhitte markt. Zeker voor de beleggers zou een prikkel nodig zijn om te zorgen dat zij investeren in nieuwbouw in plaats dat zij alleen bestaande huizen voor de neus van jongeren wegkapen en verhuren voor veel geld. Een veel hogere overdrachtsbelasting op buy-to-let woningen is hiervoor een uitermate geschikt middel.
De kloof is bewoonbaar gemaakt
Dat onze ‘woningmarkt-machine’ Is gaan draaien valt niet te ontkennen. Maar deze is aangezet zonder concreet plan toe te voegen om tot meer woningen te komen. Voor beleggers is een deel van de prikkel om huizen te bouwen zelfs weggenomen, door het voor hen makkelijker te maken kleine reeds bestaande woningen op te kopen en te verhuren. Dit maakt de sociale sector kleiner en koopwoningen duurder.
De huidige aanpak om middenhuur te creëren heeft de
kloof tussen sociale huur- en koopwoningen niet gedicht maar juist opgerekt. De
kloof is hooguit geschikt gemaakt om als tijdelijk onderkomen te dienen. Wie
zijn wooncarrière echter hier moet starten, zal het nog knap lastig krijgen er
zonder hulp weer uit te klimmen.