Je komt niet in de problemen door de dingen die je niet weet, maar door de dingen die je zéker weet terwijl ze simpelweg niet waar zijn. Deze wijze woorden van Mark Twain komen afgelopen dagen vaak in me op als ik de verslaggeving volg over de effecten van de wijzigingen aan de overdrachtsbelasting.
Om die overdrachtsbelasting is immers nogal wat te doen. Wie sinds 1 januari bij de notaris zijn handtekening zet voor de overdracht van een huis, betaalt eenmalig geen overdrachtsbelasting als hij maximaal 34 jaar oud is. Voor huizen duurder dan 4 ton gold deze korting maar drie maanden, want sinds 1 april betaalt een koper daar wél weer de gebruikelijke 2 procent overdrachtsbelasting, Wie tot slot een huis koopt en er niet zelf gaat wonen betaalt voortaan geen 2 procent meer, maar 8.
In de berichten die ik hierover las de afgelopen weken lijkt iedereen het er unaniem over eens dat de verlaging van de overdrachtsbelasting voor olie op het vuur heeft gezorgd, voor hogere prijzen en voor extra gekte op de woningmarkt.
Ik denk van niet
Natuurlijk, ook ik geloof dat de afschaffing van overdrachtsbelasting voor starters zich zal vertalen in hogere huizenprijzen. Alleen geloof ik niet dat dit al zó snel gebeurt. In de jaren dat ik de markt nu volg heb ik wel prijssprongetjes meegemaakt, maar dat was altijd juist als belastingen stegen, of als de maximale leenruimte daalde.
Dit gebeurde bijvoorbeeld toen de overdrachtsbelasting van 2 naar 6 procent zou gaan in 2012, en het gebeurde toen iedereen nog gauw een deel aflossingsvrij wilde lenen voordat dat in januari 2013 fiscaal onaantrekkelijk zou worden. Op die laatste datum werd 100 procent annuïtair aflossen de norm en ik wist zeker dat dat tot lagere prijzen zou leiden.
Als ik nu echter terug kijk op die periode, markeert de verplichting om af te lossen juist het einde van de crisis op de woningmarkt. De haast die kopers hadden leidde tot een ‘positieve’ trendbreuk, die door belanghebbenden tot mythische proporties werd opgeblazen. Dit terwijl slecht nieuws werd verzwegen.
Heel gek is dat niet. Huizenprijzen worden immers enerzijds vooral bepaald door hoeveel geld we kunnen lenen, maar anderzijds – en dat wordt nogal eens vergeten – door hoeveel geld we wíllen lenen, of voor hoeveel huis we genoegen nemen. Wie bang was om teveel belasting te betalen, of wie bang is de boot op de woningmarkt te missen neemt genoegen met minder.
Ik denk dus dat juist de deadline voor naderende belastingverhogingen hebben geleid tot extra woningaankopen en grotere prijsstijging. De beleggers en jongeren die met haast meer dan 4 ton wilden uitgeven zijn nu wel uit de markt, en de komende tijd zal moeten blijken of de vraag van deze groepen nu is getemperd.
Zelf ben ik daarbij vooral benieuwd of beleggers door de nu hogere belasting minder interesse in koopwoningen gaan hebben. Er wordt door het kadaster niet periodiek gerapporteerd over hoe actief beleggers zijn, maar duidelijk is nu al dat kopers boven de 34 meer huizen kochten voor 1 januari, en hun interesse daarna lijkt te dalen.
Voor starters zou dat goed nieuws zijn, nog even doorbijten dus.