“Ladies and gentlemen, this is your captain speaking. Zoals u misschien gemerkt heeft kwam er na een blikseminslag uit drie van onze vier motoren rook. Om verdere schade te voorkomen heb ik deze uitgezet, waardoor we nu vrij snel hoogte verliezen. Maakt u zich desondanks geen zorgen; we bevinden ons nog altijd op mínstens 10 kilometer boven de oceaan. De watertemperatuur is 21 graden en er staat een matige wind uit het noordoosten.”
Misschien zit ik mis, maar mij lijkt niet dat u na een boodschap als deze rustig verder geniet van uw kleffe vliegtuighap en het ooit-favoriete-maar-nu-stukgedraaide lijstje MP3’s. In plaats daarvan zult u net als ik misschien toch eens die veiligheidsinstructies een keer aandachtig door lezen, de gordel vastdoen en kijken waar het reddingsvest ook alweer lag. Toch is dit de min of meer boodschap waarmee belanghebbenden op de woningmarkt ons nu al enkele maanden proberen te sussen.
Want de rente mag dan wel zijn opgelopen van 1.4 naar 4.9 procent, de kosten van gas, benzine, levensonderhoud kunnen dan wel véél harder zijn gestegen dan de salarissen, pandjesbazen kunnen de markt dan wel massaal de rug toe keren…. de krápte indicator zegt dat er nog altijd weinig keuze is voor kopers. En dus is er geen kopersmarkt. Hoorde u mij?, GÉÉN KOPERSMARKT.
In bovenstaande grafiek zie je deze krapte indicator. Als er minder verkocht wordt of het aantal woningen dat te koop staat stijgt, dan wordt de markt minder krap. Dat is op zich niet onlogisch, zelf gebruik ik de indicator ook weleens. En niet alleen de TU Delft of NVM hoor je erover, ook overzees wordt hij gebruikt, waarbij de marge van ‘evenwicht’ wel ietsje hoger of lager kan zijn dan hierboven. Maar laatste maanden hoor je dus steeds vaker dat ‘het nog steeds een verkopersmarkt is’, omdat de krapte-indicator nog erg laag is – terwijl het woningaanbod sinds begin dit jaar is verdubbeld en prijzen afgelopen kwartaal met 5.7 procent harder dan ooit daalden, volgens de cijfers van NVM.
Dat klinkt niet als een verkopersmarkt, of wel?
Natuurlijk, in 2013 stond de indicator rond de 10 en was er een kopersmarkt. Het was toen fijn onderhandelen met verkopers die al drie jaar tegen een te koop-bord in de voortuin aankeken. En natuurlijk, toen je in 2021 met een verplichte aankoopmakelaar in vijf minuten door een bezichtiging werd gejaagd om te worden weggehoond als je onder voorbehoud een bod wilde uitbrengen, was er een verkopersmarkt. Dus op het eerste oog lijkt de grafiek wel logisch. Maar inmiddels is er een omslag op de woningmarkt te zien in consumentenvertrouwen, verkoopprijzen, vraagprijsdalingen, bouwvergunningen. Dan kun je wel blijven wijzen naar de krapte-indicator die nog in het rood staat, maar misschien is het verstandig om dan wat dieper in de cijfers te duiken.
Wie mij op twitter volgt zal niet ontgaan zijn dat het aantal huizen dat op Funda te koop staat sinds begin dit jaar rap is opgelopen. Nu is er een zeker seizoenspatroon in het woningaanbod dat maakt dat je niet zomaar januari kunt vergelijken met, bijvoorbeeld, oktober. In onderstaande grafiek vergelijk ik in de zwarte lijn daarom het aantal aangeboden woningen met dat van een jaar eerder. Om deze naast de prijsontwikkeling van huizen te kunnen leggen draai ik de Y-as om, deze loopt dus van boven naar beneden aan de rechterkant van -30% (er staat dan 20 procent minder te koop dan het jaar ervoor) naar + 60%, de actuele stand.
Vervolgens zet ik er de prijsontwikkeling volgens het Kadaster en het CBS naast. Deze as, aan de linkerkant, toont wel de stijging aan de bovenkant. Wat nu opvalt is dat de prijsontwikkeling van met name appartementen een zeer vergelijkbaar verloop kennen als het aantal aangeboden woningen. Let wel, ik zeg hiermee niet per se dat een woningtekort tot hogere huizenprijzen leidt; juist tijdens de pandemie toen de huizenprijzen enorm stegen dáálde het woningtekort. En nu sinds dit jaar aantal woningen op funda zo hard stijgt en de markt afkoelt, neemt ook juist het woningtekort waarop het kabinet haar woningbouwprognose baseert weer toe.
Een grafiek als deze is natuurlijk niet voldoende om wetenschappelijk een eventueel causaal verband aan te tonen. Toch is de gelijkenis wel heel groot en doet deze voor mijn gevoel meer recht aan wat er aan de hand is op de markt; niet de hoeveelheid woningen dat te koop staat is van belang, maar de snelheid waarmee dit aantal stijgt of daalt. Die snelheid vertelt ons iets over de verhouding tussen het aantal kopers- en verkopers dat de markt betreedt.
Als we enige voorspellende kracht aan de zwarte lijn mogen toeschrijven, gaan de huizenprijzen die het Kadaster rapporteert dus richting de -6 procent. Dat lijkt een doemscenario, maar het is in de cijfers van de NVM (deze lopen iets voor op het kadaster) al gebeurd.
Please fasten your seatbelts and remain seated.