Help to buy zet aan tot denken

Wie mij op twitter volgt, weet dat ik regelmatig loop te spammen over help-to-buy en de effecten daarvan op de Engelse woningmarkt. Enerzijds is dit omdat deze informatie uit Engeland zeer eenvoudig te vinden is door @pricedoutUK en @housepricecrash met wie ik me wel kan identificeren. Anderzijds omdat er daar een storm van kritiek is te horen uit de hoek van journalisten en economen.

Gelijkenissen met Nederland

De belangrijkste reden echter om steeds over deze Engelse maatregelen te beginnen is om de grote gelijkenis die ze hebben met reeds bestaande maatregelen in Nederland. Met help-to-buy wordt in Engeland per saldo de maximale Loan to Value (LTV) verhoogd van 75% naar 95%. De overheid doet dit door zelf 20% te lenen aan huizenkopers, zodat banken geen extra risico lopen wanneer een huis gedwongen moet worden verkocht. In Nederland hadden we al langer de gemeentegarantie en later de NHG, die er voor zorgen dat onze banken veel hogere hypotheken durven verstrekken dan in het buitenland, waardoor kopers minder lang hoeven sparen en dus al op jongere leeftijd een huis kopen.

De NHG bestaat al sinds 1994, dus het zou kunnen dat er destijds kritiek is geweest van onze journalisten en economen. Ik was toen gewoon te jong om me voor deze discussie te interesseren. Vereniging eigen huis was er destijds wel bij en was warm pleitbezorger voor NHG met een zo hoog mogelijk bedrag dat daaronder moest vallen. In onze (toen nog enigszins stabiele) markt zou sparen voor een huis immers onmogelijk zijn gezien de prijsstijgingen. Enkele jaren later deden banken nog wel een oproep de NHG aan te pakken omdat ze de kredietkraan niet konden dichtdraaien, maar dit was aan dovemansoren gericht. Uiteraard werd begin jaren negentig een scala aan mogelijkheden verzonnen om de Loan to Income (LTI) te verhogen, als het meetellen van het tweede inkomen en de spaarhypotheek, maar dé belangrijkste factor voor de loan to value is de NHG.

Kritiek

Nu heeft dus Engeland een dergelijke regeling getroffen en is het effect gelijk zichtbaar. Een grote groep jongeren die aan het sparen was voor hun eerste woning kocht de afgelopen maanden een huis, waardoor deze in sommige gebieden sneller duurder werden dan de bewoners ervan aan salaris krijgen. En dat terwijl de prijzen zich nu net aan het herstellen waren naar wat deze jongeren konden betalen zonder help-to-buy. Met het stijgen van huizenprijzen verdampt de toekomstige bestedingsruimte van jongeren ten gunste van het papieren vermogen van de huidige generatie huizenbezitters, wat voor de herverkiezing van de bedenker van het plan natuurlijk goed is.

De ontwikkelingen in Engeland waren kennelijk zo opvallend dat ook de NOS op het journaal hier aandacht aan besteedde. Tot mijn grote verbazing bracht de NOS hierbij ook de kritiek van economen onder de aandacht. Ik kan me werkelijk niet herinneren dat er afgelopen jaren enige kritiek te horen was op het NOS journaal voor de verhoging van de NHG grens, of voor plannen omtrent startersleningen. Als er al economen of wetenschappers worden uitgenodigd, zijn dit eigenlijk vrijwel altijd hoogleraren wiens leerstoel wordt betaald door de vastgoedsector of wiens instituut voor 50% drijft op het doen van WC-eend onderzoeken voor diezelfde sector. Kennelijk weet men bij het verslaan van de Engelse woningmarkt iets meer afstand te bewaren, zijn er daar meer onafhankelijke economen en wetenschappers, of ziet men dit als kans om via een wel heel omslachtige route kritiek te hebben op overheidsinterventies op de woningmarkt.

Opportunisme

Uiteraard zijn er ook mensen (veelal makelaars) te vinden die staan te trappelen om in Nederland help-to-buy in te voeren. Een raar idee natuurlijk omdat onze LTV al veel hoger is dan in Engeland. Bovendien hadden we net besloten dat we de afschaffing van dergelijke hoge leningen over de komende decennia zouden uitsmeren om de pijn enigszins behapbaar te houden. Ook de hypotheekrente aftrek werd in een tijd als deze ingevoerd, toen de woningmarkt ‘in het slop’ zat. Van die regeling proberen we al 60 jaar af te komen en of dat ooit helemaal gaat lukken is maar de vraag.

Het is economisch gezien nu waarschijnlijk geen goed moment om HRA aan te pakken of om het leenvermogen terug te schroeven, je zou dit eigenlijk willen doen op het moment dat prijzen stijgen. Ik denk alleen dat dit het enige moment is waarop je een voet aan de grond krijgt met plannen voor hervormingen. Echter lijkt een kabinetscrisis nooit ver weg en kan er over een jaar zomaar een andere wind waaien. Zodra die wind opsteekt hoop ik dat we het niet hebben over ‘woningwaarde die is verdampt’, zoals de vastgoedlobby ons consequent voor houdt. Rijkdom verdampt namelijk niet, het verplaatst zich. De discussie zou dan ook moeten gaan over of er geld of schuld bij moet komen, maar waar dat geld en krediet zich heen zou moeten verplaatsen om onze economie minder vatbaar te maken voor scheve welvaartsverhoudingen tussen generaties en financiële crises als deze.