Vanaf hier nog 168 duizend kwartier. Wie zich deze paasvakantie staat op te winden over de lange wachttijden in het pretpark kan zijn situatie relativeren door zich in te beelden wat iemand door maakt als hij op een sociale huurwoning wacht. De gemiddelde zoektijd voor deze woningen is immers opgelopen tot 4.8 jaar in 2018.
Met het regeringsbeleid om de sociale sector te laten krimpen is deze situatie niet bepaald verbeterd. Als u hierover een koortsachtig en inhoudelijk debat had verwacht komt u bedrogen uit, veel politici kiezen liever om zuiver op de emotie te spelen. Zo heeft de VVD er een dagtaak aan om een beeld te creëren van een lange rij verpleegsters en brandweermannen die staan te wachten op huizen die door niet-hardwerkende, steuntrekkende (scheef-)huurders bezet worden gehouden. En dat terwijl alle nieuwbouw gaat naar statushouders (is niet zo).
Scheefhuurders zitten in de hoek waar de klappen vallen en helemaal niemand lijkt het voor hen op te nemen. Waarom zou je ook? Zonder deze groep zou er voldoende ruimte zijn in de sociale sector als het aan de VVD ligt, en ze profiteert ten onrechte van huurprijsbescherming. Het opheffen van alle huurprijsbegrenzing zou volgens berekeningen van deze politici zorgen voor 200 duizend extra huizen, waardoor wonen voor iedereen goedkoper zou zijn. Alle problemen smelten dus als sneeuw voor de zon als scheefhuurders zich maar op de vrije markt bewegen.
Maar is dit wel zo? Eerder deze maand werd het driejaarlijks woningmarkt onderzoek WoON18 beschikbaar gesteld, wat laten die data zien?
Verlies voor de grondbezitter
Corporaties vragen doorgaans niet de hoofdprijs voor sociale huurwoningen. Zo betaalt een gemiddelde goedkope scheefhuurder ieder jaar 4,1 procent van de WOZ waarde aan huur. Een gemiddelde vrije sector woning kost 5,3 procent. Als aan alle scheefhuurders dit laatste percentage zou worden gevraagd zouden zij 168 euro per maand meer gaan betalen.
Nu missen corporaties deze 168 euro niet echt op hun rekening, zij zijn er voor betaalbare huisvesting en niet voor winstoptimalisatie. Bovendien kregen ze vaak korting op de bouwgrond waardoor ze met een lager bedrag ook uit komen.
Als echter de groep scheefhuurders in haar woning blijft wonen, zullen er meer nieuwe sociale woningen moeten worden gebouwd dan anders het geval zou zijn geweest. En omdat de waarde van bouwgrond afhangt van de huur- en/of verkoopopbrengst van het te bouwen project, levert grond minder op als er sociale huur op moet worden gerealiseerd.
Wie een grote grondpositie heeft zal lobbyen voor een lucratief bestemmingsplan
Vaak is de gemeente die voor sociale bouw kiest zelf ook eigenaar van deze grond, maar regelmatig komt ook voor dat grondspeculanten stukken land op kansrijke locaties hebben gekocht in de hoop dat er in de toekomst gebouwd mag gaan worden. Een gemiddelde vierkante meter grasland is immers 5 euro waard, een fractie van de 500 euro waarvoor een meter bouwgrond van de hand gaat.
Wie zo’n stukje grond heeft hoopt dan ook dat een gemeente voor een zo lucratief mogelijke invulling van het perceel kiest, zonder sociale huur. Wie over heel veel grond beschikt zal daar actief voor lobbyen.
Schaarste-effect is onzin
Nieuwbouw is dus minder lucratief wanneer er eisen worden gesteld aan de betaalbaarheid van te bouwen huizen. De gedachte dat er in dat geval minder gebouwd wordt is dan ook best voor de hand liggend.
In lijn met deze gedachte heeft de woningmarkt-denktank van de VVD een onderzoek van de Amerikaanse evenknie van Vastgoedbelang opgeduikeld, een lobbyclub die baat heeft bij een grote vrije markt. Dit onderzoek stelt inderdaad dat vrije huurprijzen tot meer- en grotere woningen leidt, vanwege de wet van vraag en aanbod: meer vraag leidt tot uitbreiding van het aanbod zodat er evenwicht op de markt ontstaat.
Meer vraag naar woonruimte leidt dus niet tot extra nieuwbouw, maar bestaande huizen worden gewoon duurder
Uit deze stelling zijn echter een aantal zaken niet toepasbaar. Allereerst concludeerde in 2011 de Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD) dat de aanbodelasticiteit in Nederland veel lager is dan in andere landen. Dit wil zeggen dat bij stijgende vraag naar huizen er niet zozeer extra nieuwbouw plaatsvindt, maar dat bestaande huizen gewoon duurder worden. Dit is anders dan in dunner bevolkte landen met minder beleid op ruimtelijke ordening. Landen zoals de Verenigde Staten dus, waarmee de VVD ons vergelijkt.
Vervolgens dook het Centraal Planbureau (CPB) in 2017 nog wat dieper in de materie om te concluderen dat aanbodelasticiteit van de Nederlandse woningmarkt effectief 0 is. Als de vraag naar huizen stijgt, wordt de groei in aanbod volledig beperkt door de hoeveelheid grond die mag worden bebouwd, zodat de bouw geen steek sneller gaat dan bij een kalmere markt. De reden dat volgens het CPB eerdere analyses wel enige samenhang zagen tussen woningbouw en prijsontwikkeling op de woningmarkt is dat in crisistijd reeds goedgekeurde bouwplannen uitgesteld worden.
In praktijk lijkt een stijgende woningmarkt dan ook niet zozeer tot meer woningen te leiden, maar vooral tot grotere zoals onderstaande grafiek laat zien. De prijsindex in deze grafiek is gecorrigeerd voor inflatie en de omvang van woningen:
Huizen juist goedkoper
Natuurlijk vraagt een corporatie minder huur voor een sociale huurwoning dan een makelaar zou doen op de vrije markt, zeker in gewilde binnensteden. Maar het extra geld dat hiermee naar de woningmarkt zou vloeien leidt dus NIET tot meer huizen.
Sterker, omdat de nieuwbouw onvermurwbaar is in geval van vraagtoename, is het veilig te stellen dat al dit extra geld volledig in prijsopdrijving van de huizen zou gaan zitten.
Laten we dat eens doorrekenen. Stel dat alle mensen die nu zijn aangemerkt als ‘goedkope scheefhuurder’ (omdat zij ‘teveel’ verdienen voor hun sociale huurwoning) hun heil op de vrije markt zouden moeten zoeken. Dan zouden ongeveer 450 duizend gezinnen moeten verhuizen. Zij betalen op dit moment ruim 24 procent van hun inkomen aan woonlasten, bij een besteedbaar inkomen van gemiddeld zo’n 40 duizend euro. Mensen die recent de vrije markt (koop en huur) betreden zijn gemiddeld 32 procent kwijt. Als deze gezinnen moeten gaan meebieden op de vrije markt betekent dit dat zij dus bij elkaar iedere maand 119 miljoen meer aan wonen gaan uitgeven.
De totale maandlasten van alle kopers en huurders bij elkaar in ons land zijn op dit moment 6.8 miljard euro. Wanneer scheefhuurders in de vrije markt zouden belanden zou er iedere maand 1.8 procent méér geld naar de woningmarkt stromen, en zouden de huizen ongeveer evenveel duurder worden.
Maar daarmee zijn we nog niet.
Minder leegstand, minder subsidie
Van de mensen die recent in de vrije sector een huis betrokken ging 25 procent huren en 75 procent kopen. Voordelig aan de huurwoningen is dat zij flexibiliteit bieden. De doorstroming in vrije sectorhuurwoningen is dan ook groot. Uit recente cijfers van het CBS blijkt dat mede daardoor de leegstand in deze woningen 11,9 procent bedraagt tegen 2,7 procent in de sociale sector. Dit maakt dat er ongeveer 10 duizend woningen ‘kwijtraken’ aan extra leegstand.
Scheefhuurders hebben nu geen recht op huursubsidie, maar genieten als ze gaan kopen ca. 185 euro fiscaal voordeel per maand (lees: subsidie zoals renteaftrek). Dit is immers het bedrag dat degenen ontvingen die afgelopen 2 jaar een huis kochten en ook rond de 40 duizend euro verdienen, aldus WoON18. Merk op dat deze subsidie 17 euro meer bedraagt dan de korting op de sociale huurwoning was.
Omdat er nog steeds geen enkel huis bij is gekomen betekent dit gewoon dat wonen 2,7 procent duurder wordt.
Dit voordeeltje moet uiteraard door alle belastingbetalers worden opgehoest en kost de staat 764 miljoen euro per jaar. Omdat deze subsidie niet verwerkt was in de woonlasten van kopers, maar wel richting woningmarkt stroomt, komt het totaalbedrag dat extra naar de bakstenen vloeit op 183 miljoen euro per maand, of 2,7 procent meer dan nu het geval is. En omdat er nog steeds geen enkel huis bij is gekomen betekent dit gewoon dat wonen 2,7 procent duurder wordt.
Efficiënter gebruik van grond
Eerder in dit stuk werd al geconcludeerd dat de hoeveelheid grond de beperkende factor is. Als er kleiner wordt gebouwd zou je kunnen aannemen dat er ruimte is voor méér gezinnen. Een gemiddelde sociale huurwoning is in ons land immers 85 vierkante meter, waar een gemiddelde vrije sector woning (koop en huur) 134 m2 bedraagt.
Het is dus goed denkbaar dat er door sociale woningbouw juist méér huizen zijn. Uit de kerncijfers wijken en buurten van het CBS valt op te maken dat er inderdaad meer woningen in een vierkante kilometer met veel corporatiebezit staan, dan in andere buurten. Dit effect is niet heel sterk aanwezig, maar het is er wel:
Politieke druk
Dit alles neemt niet weg dat er met het aantrekken van de woningmarkt en het dalen van de rente een enorme druk is ontstaan van beleggers die graag een hoger rendement scoren met het verhuren van vastgoed dan wanneer ze hun geld op een spaarrekening laten staan.
In ons strak gereguleerde land is de snelste weg om dit te bereiken niet de weg van de nieuwbouw. Het is in Nederland veel sneller om kantoren om te bouwen tot woonruimte, maar helaas ook om landjepik te spelen bij de corporatiesector en de markt van ‘normale’ koopwoningen. Zolang beleggers eenvoudig de bestaande woningen kunnen opkopen neemt voor hen de noodzaak voor nieuwbouw af, terwijl juist dat nodig is wanneer de markt over kookt.
Hier zou de overheid echt meer in moeten sturen. Om te beginnen zou de overdrachtsbelasting op huizen die worden gekocht zonder er zelf te gaan wonen naar een procent of 20 kunnen.
Zonder maatschappelijk draagvlak zal een dergelijke overheidsinterventie er niet komen. Natuurlijk kun je je afvragen of de scheefhuurder een goedkope woning toekomt, maar doorgaans heeft hij hiervoor netjes op zijn beurt gewacht. En het zijn vooral makelaars, verhuurders en grondbezitters die profiteren van de huidige liberalisering van de markt, terwijl iedereen die (nog) geen koopwoning heeft de rekening betaalt. Juist ook die brandweerman en de verpleegster.