Voor het eerst sinds de economische crisis verlaagt Amsterdam alle grondprijzen fors, met tien tot vijftien procent. Dit is een resultaat van de daling in de marktwaarde van woningen in de afgelopen jaren met 4 tot 6 procent.
Bron: Parool
Als ik kijk naar de cijfers van het CBS, kom ik op een prijsdaling sinds de piek van zo’n 12%. Op het eerste gezicht zal de ongeoefend lezer dan ook denken dat Van Poelgeest keurig de prijsdaling heeft doorberekend in de grondprijzen. Je moet echter weten dat de gebruikelijke methodiek om grondprijzen te berekenen alsvolgt is:
Grondprijs = Verkoopwaarde woning – bouwkosten woning
Als we er voor het gemak vanuit gaan dat de gemeente goed onderhandelt, zijn de bouwkosten een vrij vast gegeven. Als we nu voor het gemak zouden rekenen dat op een gemiddelde woning de grond zo’n 40% van de prijs uit maakt… – dit is een educated guess, het percentage zal variëren naar type woning en regio. Stel dan dat een woning in 2008 werd geacht 3 ton op te brengen. Dan was de grond destijds 120.000 euro waard voor een woning die voor 180.000 kon worden gebouwd.
Nu in 2013 zijn prijzen dus met 12% gezakt. Het voorbeeld huis is dan nog 264.000 waard. De bouwkosten zijn echter nogsteeds 180.000 euro. Dit betekent dat de gemeente genoegen moet nemen met 264.000-180.000 = 84.000 euro in plaats van 120.000. Dat betekent dus dat de grond in werkelijkheid 30% minder waard is geworden.
Ook geeft Van Poelgeest aan dat bouwers voor middensegment vrije sector huur een extra korting mogen verwachten, een markt waar pensioenfondsen in het verleden actief waren. Graag spreekt hij ook CPO-bouwers aan. Hiermee kan hij kleine delen van de totale grondportefeuille toewijzen aan deze niche-markten. De rest van het grondbezit kan dan voor meer geld op de balans blijven staan. Grote ontwikkelaars zullen toch niet happig zijn om nu extra grond op hun balans te zetten die eerdaags moet worden afgeboekt, dus waarom niet gokken op particulieren en pensioenfondsen?
Afijn, iedere stap is er één zullen we maar zeggen.
zie ook: FD