De voorspellende kracht van de VEH-marktindicator

Vereniging Eigen Huis weet het zeker: de crisis is voorbij, de markt trekt aan. De eigen huis marktindicator is immers flink gestegen. Onder andere de flink stijgende huren zijn positief voor het sentiment is in het persbericht te lezen. In iets afgezwakte woorden herhaalt VEH de lichtpuntjes nog maar eens die de solide basis vormen voor onze geweldige woningmarkt.

Dat een partij herhaaldelijk de toenemende schaarste ‘het herstel van de woningmarkt’ noemt zou toch ooit eens mogen leiden tot de conclusie dat deze lieden misschien niet aan een onderhandelingstafel horen als het gaat om woningmarkt beleid:

Het stuwmeer aan verhuiswensen dat inmiddels is ontstaan, de verbetering in de condities om te kopen en het groeiende tekort aan woningen dat zich op veel plaatsen voordoet, bieden de woningmarkt een goede basis voor herstel.

De verbetering in condities verrast me enigszins omdat de starter volgens VEH niet gebaat is bij dalende prijzen en ook niet bij annuïtair aflossen. Maar beter ten halve gekeerd zullen we maar zeggen. Waar het me om gaat is het volgende:

De stijging van de Eigen Huis Marktindicator duidt erop dat het aantal kooptransacties in de komende periode zal toenemen.

Ik vraag me af of dit ooit is aangetoond. Ik heb nog geen onderbouwing voorbij zien komen en als die er was geweest leek me dit een mooi moment om  de stelling aan de realiteit te toetsen. In mijn zoektocht naar bewijs voor bovenstaande stelling heb ik twee grafieken gemaakt met materiaal van het CBS en de cijfers van de eigenhuis site.

In de eerste grafiek (klik voor groot) zie je de verandering in de VEH-indicator op de linker-as in de blauwe lijn. Als deze boven de nul uitkomt, steeg het vertrouwen, onder de nul daalde dit. Op de rechter-as zie je de verandering in transacties volgens het kadaster (jaar op jaar). De laatste keer dat het vertrouwen volgens VEH lange tijd onafgebroken steeg was tussen januari en april 2009. De eerste stijging in transacties volgens het kadaster daaropvolgend was pas maart 2010. Voor heel even dan, voor het weer onder de nul zakte.

Nu besef ik dat tussen het moment dat kopers vertrouwen krijgen en het moment dat ze een huis kopen een paar maanden verstrijken. Ook tussen de koop en de registratie bij het kadaster kunnen zomaar 2-3 maanden zitten. Maar een heel jaar later? De pieken in transacties per juli 2012 en december 2012 verklaar ik volledig door ‘aflopende’ verlaging van de overdrachtsbelasting en het aflopen van HRA op aflossingsvrije hypotheken. Al met al zie ik gewoon niet heel veel verband tussen de reeksen van de VEH en het kadaster, maar als jij dat wel ziet ben je vrij om een reactie achter te laten.

De tweede grafiek dan, in de hoop daar meer correlatie te ontdekken. In deze grafiek zet ik dezelfde maandelijkse wijziging in de VEH-indicator af tegen de door CBS/Kadaster gepresenteerde verandering in de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) t.o.v. de maand er voor (klik voor groter).

Dit lijkt er voor mij meer op! De piek in vertrouwen per juli 2011 streep ik even weg tegen de ingevoerde verlaging van de overdrachtsbelasting. Als ik dan kijk naar de oplevingen in vertrouwen, lijkt het er sterk op dat deze allemaal vlak ná een gerapporteerde prijsstijging liggen. Niet heel vreemd lijkt mij.

Trek je eigen conclusies, ik zie in elk geval geen reden om aan te nemen dat het aantal transacties toeneemt door een gestegen VEH-indicator, zoals door toch een hoop media weer werd overgenomen.