Botte pech voor wie de komende jaren de woningmarkt betreedt. Zij kunnen immers op nu.nl lezen dat volgens twee van ‘s lands meest vooraanstaande bestuurders (Klaas Knot van DNB en Laura van Geest van CPB) niets aan de oververhitting op de markt te doen is, behalve extra huizen te bouwen. In het tempo waarin dát gebeurt kan het dus nog jáááren duren tot de boel een beetje is afgekoeld.
Zij deden deze uitspraken op een bijeenkomst van de kamercommissie financiën, die in het kader stond van de financiële stabiliteit van Nederland. Hoewel bij deze zitting toch ook gerept werd over het uit voorzorg verhogen van de risico-opslag op hypotheken en Knot zich geen voorstander toonde van het verhogen van leenruimte van gezinnen bij de in 2020 geplande lastenverlichting, verwoordt Van Geest de boodschap duidelijk: ‘aanbod, aanbod, aanbod’!
Zelf heb ik moeite te geloven dat Van Geest en Knot aan zulke ideeënarmoede zouden lijden dat dit inderdaad het go-to plan is. Bovendien vrees ik dat het signaal dat ze met deze lezing geven heel verkeerd kan uitpakken.
Nu zijn woningen inderdaad een beetje schaarser geworden in de afgelopen paar jaar. Dat is voor niemand leuk, maar de aanname dat dit de reden van een overkokende huizenmarkt zou zijn is echt volstrekt uit de lucht gegrepen.
Schaarste heeft geen invloed op de prijsontwikkeling
Om dit te illustreren zie je in onderstaande grafiek de huizenprijzen sinds 1965, gecorrigeerd voor inflatie. Ook zie je het woningtekort in Nederland, uitgedrukt als percentage van het totaal aantal woningen in ons land. Om deze schaarste te kunnen vergelijken heb ik dat getal net als de huizenprijzen geïndexeerd, waarbij de schaarste weergegeven wordt relatief ten opzichte van 1967. Voor de onbewerkte data kun je terecht in dit document. (als localfocus een secundaire as toelaat kan dat misschien ook, met de ongeindexeerde percentages. dit is misschien wat erg technisch)
Wat in deze grafiek opvalt is dat gedurende de perioden van prijsstijging in de jaren zeventig, tachtig en negentig de schaarste niet groter- maar juist kleiner werd; dit zie je aan de dalende blauwe lijn. De enige momenten waarop schaarste toenam vielen samen met het moment dat prijzen begonnen te dalen, of zoals in 2001, minder snel stegen.
Nu wordt dit allerminst een betoog om de schaarste laten oplopen in de hoop dat hierdoor de prijzen gaan dalen, daar geloof ik heus ook niet in. Ik wil alleen laten zien waarom volgens mij schaarste geen invloed heeft op het prijsniveau. Als er al enige samenhang zou zijn, dan volgt de schaarste hooguit de prijsontwikkeling en is dit verband niet andersom.
Over langere termijn gezien zijn huizen nu ook niet eens zo schaars. Het tekort is nu immers ongeveer even hoog als in 1968 en 1982, toen de woningmarkt qua prijzen bepaald niet over kookte. In de jaren na de oorlog was het tekort zelfs zesmaal zo groot als nu, maar omdat ik van die periode geen prijsindex voor huizen heb liet ik die jaren weg uit bovenstaande grafiek.
Het zou natuurlijk kunnen dat Van Geest en Knot zich zorgen maken om de daling van het aantal afgegeven bouwvergunningen. In het artikel op nu.nl wordt immers uit hun mond opgetekend dat het eerste kwartaal dit jaar het aantal afgegeven bouwvergunningen sterk daalde, naar slechts 12.500. Ook Financieel Dagblad en Cobouw besteedden hier eerder al aandacht aan.
Het geval wil alleen dat het eigenlijk helemaal niet zo raar is dat er in een eerste kwartaal van een jaar veel minder vergunningen worden afgegeven; sinds 1996 was het eerste kwartaal 21 van de 24 keer slechter dan het kwartaal ervoor en sinds de eeuwwisseling was er zesmaal een grotere terugval in het eerste kwartaal dan in 2019.
In de vergunningverstrekking zijn grote schommelingen door het jaar heen, en er is ook een zeker seizoenseffect. Als je kijkt naar het totaal aantal bouwvergunningen dat in het voorliggende jaar is afgegeven, filter je dit seizoenseffect weg. Wie dat doet ziet vervolgens dat de berichten over het instorten van de bouwproductie op zijn minst voorbarig zijn:
Verwachtingen hebben invloed op de prijs
Het Centraal Planbureau (CPB) en De Nederlandsche Bank (DNB) kiezen er dus voor om te benadrukken dat er een woningtekort is, terwijl er qua prijsontwikkelingen hele andere factoren van belang lijken. In het rapport ‘Risicorapportage Financiële markten 2019’ van CPB zelf worden drie verklaringen gegeven voor de oververhitting van de markt: ‘…de aanhoudende lage rente, een tekort aan geschikt aanbod en zeer positieve verwachtingen over huizenprijsontwikkelingen‘.
De prijsverwachtingen zijn dan ook extreem positief op dit moment, slechts één procent van de Nederlanders verwacht dat huizen goedkoper zullen worden en zestig procent gaat uit van verdere prijsstijging; meer nog dan op de vorige piek van de markt in 2007.
CPB en DNB legitimeren de te hoge verwachtingen
Maar hier ontstaat in mijn brein dus kortsluiting. Want áls je dan denkt dat deze hooggespannen verwachtingen bijdragen aan de oververhitting van de markt, hóe draag je dan bij aan een oplossing door te zeggen dat ‘er nu eenmaal te weinig huizen zijn’?
Dat kun je best zeggen tegen politici die verantwoordelijkheid kunnen nemen om meer huizen te bouwen, maar een openbare vergadering waarvan de uitkomsten op een podium als nu.nl belanden is daarvoor volstrekt ongeschikt. Het zeer brede publiek dat daar deze boodschap tot zich neemt kan niet veel meer dan concluderen dat er voldoende reden is om te blijven verwachten dat prijzen zullen stijgen.
Dit is precies hoe zeepbellen ontstaan; als er te hoge verwachtingen zijn over toekomstige prijsstijging. Het legitimeren van de lyrische gedachten die wij Nederlanders kennelijk over de markt hebben op dit moment is naar mijn bescheiden mening dan ook ronduit gevaarlijk.
Alleen wanneer je zou denken dat de markt de neergaande lijn alweer heeft gevonden en probeert te sturen naar een ‘zachte landing’ kan ik me voorstellen dat je een boodschap als deze afgeeft. Of dat dan lang effect zou hebben denk ik niet, aan de vooravond van de crisis in 2008 verkondigde het CPB immers ook dat onze huizen niet waren overgewaardeerd, maar dat deze gewoon schaars waren.