Er is beweging op de woningmarkt!

Je moet alleen weten waar je moet kijken en bereid zijn getallen te accepteren zoals ze zijn.

Afgelopen week plaatste ik een bericht, waarbij ik de ontwikkeling in verkochte woningen in de eerste zeven maanden van dit jaar extrapoleer naar 2015. Het is geen voorspelling maar het doortrekken van de huidige beweging naar de toekomst. Hiermee kun je de huidige ontwikkelingen uitvergroten, zodat deze duidelijker worden. Het laat in hoofdlijnen zien dat de verkoop van duurdere woningen sneller terugvalt dan de verkoop van goedkope woningen aantrekt (klik op plaatje om te vergroten):

Het oppervlak onder de grafiek vertegenwoordigt het totaal aantal transacties op jaarbasis. Tussen 1 januari van 2011 en 1 januari van 2012 zijn er ongeveer 45 duizend woningen verkocht via funda met een vraagprijs tussen 100.000 en 200.000 euro.  Tussen 1 januari 2014 en 1 januari 2015 zullen dit er, als de huidige beweging zich voort zet, ongeveer 50 duizend zijn. De groene lijn beweegt aan de rechterkant van de grafiek wel naar links in de toekomst, maar aan de linkerkant van de grafiek is nauwelijks verandering waarneembaar.

Dus. Hoe ziet dat er uit voor het aanbod te koop staande woningen? Deze laten het volgende beeld zijn op 1 januari van dit jaar en de lijn tussen 1/1/’12 geëxtrapoleerd naar 1/1/’15:

Hierbij wil ik opmerken dat dit cijfer altijd de actuele stand weergeeft, waar de grafiek met transacties hierboven het aantal in het voorgaande jaar weerspiegelt. Het aanbod te koop loopt dus iets voor in de tijd op het aantal verkocht. Ook is er een seizoenseffect mogelijk in de aantallen te koop, waar deze in de verkochte aantallen is uitgesloten. In de grafiek met te koop staande woningen zie je een toename van 78% huizen tot een ton en 44% huizen tot 2 ton.

• Deze groei is veel groter dan de toename in transacties in dit segment.

Dit kan komen omdat de verkochte aantallen iets achter lopen in de tijd, of omdat er gewoon een veel grotere toename van aanbod in dit segment is geweest. Ik vermoed dat het een combinatie van beide is.
Ten eerste denk ik dat er fors meer corporatiewoningen worden aangeboden de laatste tijd, deze bevinden zich met name in dit segment. Ook in dit segment worden heel waarschijnlijk voornamelijk kleinere woningen aangeboden, die niet geschikt zijn voor gezinsuitbreiding. Veel stellen hebben een appartement gekocht met de verwachting deze te verkopen zodra ze aan kinderen toe waren. De verkopers in dit prijssegment hebben vaak dan ook waarschijnlijk een grotere drang tot verkopen dan in de duurdere segmenten. Daar gebeurt weinig vooralsnog. Misschien wachten potentiële verkopers daar op betere tijden voor zij hun huis te koop zetten.

In ieder geval ‘beweegt’ het aanbod niet van rechts naar links, van duur naar minder duur. Het dure segment staat stil, het aanbod in het goedkope segment neemt fors toe.

OK, dus de verkopen zakken in. Wat is dan de beweging?

Om te zeggen waar de markt heen beweegt, moet je eerst begrijpen wat de markt is. Ik ben geen macro-econoom, maar heb wel een plaatje in mijn hoofd van hoe ‘de markt’ er uit ziet. En omdat de eerste grafiek uit dit proza wel erg lijkt op dat plaatje dat in mijn hoofd zit, lijkt het me tijd om deze hier te posten:

Het eerste dat je opvalt is waarschijnlijk dat de vormen zo mooi zijn afgerond. Dat is omdat dit een model is om de werkelijkheid mee te verklaren en bespreken, waar de werkelijkheid altijd een klein beetje hoekiger en weerbarstiger is. Zeg maar de ‘grote regionale verschillen’ uit het mantra waarmee makelaars proberen te voorkomen dat eea bespreekbaar en meetbaar wordt. Op hoofdlijnen en macro-niveau benadert de markt echter bovenstaande volgens mij. Dit verhaal gaat niet over hoe je een huis taxeert binnen de markt, maar hoe de markt moet worden getaxeerd binnen een economie.

Het model bestaat uit twee lijnen en een klok.

• de blauwe lijn geeft aan hoeveel mensen er willen kopen (hoogte van de lijn / y-as) en welk maximaal bod zijn bereid zijn te doen, en ook kunnen doen (hoever de curve naar rechts staat (x-as)
• De rode lijn geeft aan hoeveel mensen willen verkopen en wat de minimale prijs is die zij voor hun stulpje willen vangen.
• De klok staat voor ‘tijdsdruk’. Tijdsdruk bepaalt wie er de eerste stap zet, koper of verkoper. Een stel op een kleine huurflat in verwachting van een tweeling heeft de tijd tegen, een kopend stel dat gaat scheiden of werkloos raakt ook. De factor tijd is is veruit de grootste bepalende factor voor horizontale verplaatsingen van de rode en blauwe lijn. Op de hoogte van beide curves heeft tijdsdruk geen invloed. (behalve misschien in de zin dat je geen tijd hebt om tien jaar op een huurwoning te wachten en dus wel moet kopen)
• Het gearceerde gedeelte waar beide lijnen overlappen, is de markt. Hier vinden koper en verkoper elkaar. Het oppervlak symboliseert het aantal transacties. Wanneer er minder kopers of verkopers komen, of wanneer de vraagprijs en het maximale bod uit elkaar groeien, krimpt de markt.

Omdat doorstromers zowel koper als verkoper zijn hebben deze slechts een beperkte rol in dit model. Doorstromers naar een goedkopere woning tellen iets meer als verkoper dan als koper, doorstromers naar een duurdere woning tellen iets meer als koper dan verkoper. Maar grosso modo wordt deze markt bepaald door starters en door uitstromers. En laten we het daar ‘for simplicity’s sake’ maar op houden.

In dit model volgt de verkoper altijd de koper. Wanneer er meer kopers dan verkopers zijn, of de koper heeft ineens meer geld beschikbaar voor een woning, volgt de verkoper heel snel met een opwaartse prijsaanpassing. Heeft de koper minder te besteden, of is er minder vraag, dan volgt de verkoper over het algemeen minder snel met een neerwaartse prijsaanpassing. In de ideale markt overlappen de vraag- en aanbodcurves volledig. Het prijsniveau van de huizen beweegt dan mee met de inkomensontwikkeling.

Tussen 1993 en 2001 steeg de kostprijs van een gemiddeld huis van ca. 4 modale jaarsalarissen boven de 7 modale jaarsalarissen. Dit betekent dat acht jaar lang de markt flink uit balans was in het voordeel van de verkoper. En ‘we’ hebben staan juichen. Terwijl de markt dus disfunctioneerde. De meningen zullen verdeeld zijn waar het aan lag. Was het de schaarste? Nee, en er waren in deze periode ook niet steeds meer starters. Sterker, het aanbod starters vs de netto verkopers (58+ ers) verschuift steeds verder naar een krimpende vraag, getuige de cijfers van de bevolkingsopbouw van het CBS:

Natuurlijk stijgt het aantal huishoudens nog even, maar deze huishoudens worden kleiner en senioren hebben niet de neiging om nog steeds duurder te gaan wonen. Daarbij was de wil om een huis te kopen bij stijgende huizenprijzen veel groter dan deze zal zijn in tijden van prijsdaling.

Als het niet aan schaarste, niet aan een grote vraag lag, en niet aan stijgende salarissen… Blijft er maar 1 reden over: krediet. Dit is geen nieuws en geen raketleer, maar ik wil het toch nog maar eens uitspellen. Wanneer je in het online krantenarchief zoekt, kun je zien dat op 06-03-1993 dhr. Heerma (CDA) aan de tweede kamer melde dat voortaan hogere hypotheken waren toegestaan. Volgend bericht stond op pagina 3 van een krant die nota bene ruimte op de voorpagina over had om over de dure thee in de bedrijfskantine van de PTT te berichten.

Het was een begin van een trend. Hiermee werd de hoeksteen van de samenleving door het CDA een molensteen om de nek gehangen. Was voorheen de maximale lening zo’n driemaal het jaarsalaris, we gingen wennen dat we zo’n vijfmaal beide salarissen mochten lenen.

Even kon men een groter huis kopen. Maar het zal niet lang geduurd hebben tot de verkopers zich aan de nieuwe realiteit aanpasten. Na de geboorte van een kind werkt inmiddels 55% van de vrouwen evenveel uren als voor de bevalling. Alleen emancipatie of een lening die anders te hoog is? Deze hogere arbeidsparticipatie wordt door NIBUD overigens weer aangegrepen om de maximale lening te willen verhogen:

Het Nibud zag dat er steeds meer tweeverdieners zijn, en dat deze tweeverdieners bij gezinsuitbreiding er steeds vaker voor kiezen om beiden te blijven werken.

Jaja, dat was toen. Wat is de beweging NU?

Ok, terug naar waar het om ging. De markt is waar vraag en aanbod overlappen. De markt is waar tansacties plaatsvinden. Dat is dus de eerste grafiek van deze blogpost:

Ik heb nu echter twee vlakken ingekleurd. Het rode vlak is het deel waar vraag en aanbod in 2015 niet meer bij elkaar komen. Het blauwe deel komt er bij. Het valt meteen op dat het rode deel veel groter is dan het blauwe deel. Dat is eigenlijk maar een lullig strookje. Hoe ziet dat er dan uit in mijn model (het gearceerde deel heb ik laten staan op de plek waar het hierboven stond):

De vraagcurve is dus in rap tempo naar links aan het bewegen. De verkoper kan zich nog niet aan deze wijziging aanpassen. Echter volgt de verkoper ALTIJD de vraag. In voor- en tegenspoed. Het is niet vreemd dat de verkoper nu langzaam volgt.

1. prijsdaling doet pijn voor eigenaren
2. Opiniemakers bleven jarenlang roepen dat de bui bijna was overgewaaid
3. Met maatregelen als makkelijkere verhuur- en dubbele hypotheekrenteaftrek van een onverkochte woning, alsmede het aanbieden van ‘tijdelijke’ maatregelen ‘om de starter te helpen’, wordt de tijdsdruk bij de starter gelegd en niet bij de verkoper.

Hoe nu verder?

De vraag is dus in rap tempo aan het wegzakken. De vraagcurve beweegt nu naar links, maar zodra de prijsdaling bij mensen tussen de oren zit gaat deze ook nog eens flink naar beneden. De wil om te kopen neemt af. Het aanbod volgt altijd de vraag. Een onverkocht huis is immers niets waard en dan kun je het altijd nog beter met een flinke korting verkopen. Er komt dus nog een flinke inhaalslag van verkopers die moeten zakken met de vraagprijs. De aanbodzijde maakt een inhaalslag en schiet mogelijk zelfs iets door, op welk moment een koper met eigen geld spekkoper is. Eigen geld is dan nodig, want beschikbaarheid van krediet neemt af omdat de risico’s van krediet in een dalende markt groot zijn.

Uiteindelijk zullen de prijzen van huizen zich herstellen naar het langlopend gemiddelde, wat nog een flink stuk omlaag is, tenzij de salarissen ineens heel veel stijgen. Ik zie echter niet waar die stijging in het huidig klimaat vandaan moet komen.

Tot slot; deze markt gaat pas weer lopen als de starter weer kan en wil starten. Daar is vriend en vijand het over eens. Echter in bovenstaand model zijn de belangen alsvolgt:

• De verkoper wil liefst zoveel mogelijk kopers met een zo hoog mogelijk maximaal bod, waarbij de koper onder tijdsdruk staat.
• De starter wil liefst zoveel mogelijk verkopers met een zo laag mogelijke vraagprijs, waarbij de verkoper onder tijdsdruk staat.