Eerste Hulp Bij het denken als een Starter

Afgelopen week was er een hoop te doen om de positie van de starter op de woningmarkt. Verschillende belangengroepen buitelden over elkaar heen om het voor hem op te nemen. Zo was er Rob Mulder van VEH die bij nieuwsuur mocht komen vertellen dat starters minder kunnen gaan lenen door de nieuwe regels omtrent verplicht aflossen. Zij moesten vooral NU METEEN een huis kopen.
Ook haalden NVM en de Hypotheekshop hun propaganda-vehikel, ‘stichting starter‘ weer eens van stal om uit te leggen dat toch vooral de starterslening en een veelvoud aan onbegrijpelijke hypotheek producten moeten blijven.

Los van het feit dat zij -toch professionals- ten onrechte beweren dat 1 starter tot 4 vervolgaankopen leidt en dat de leenquotes worden aangepast door de nieuwe annuïtaire leenvormen, is er iets geks aan de hand. Jan en alleman wordt uitgenodigd op staats TV om namens de starter te spreken, maar niemand lijkt meer te weten hoe hij dacht toen hij zelf starter was. Omdat ik niet de beroerdste ben, bied ik bij deze zes simpele handvatten voor de lobbyisten:

1. Praat niet over prijzen, maar over kosten

Ter herinnering: de starter heeft nog geen huis. Indien u gewend was om te spreken over herstel van de woningmarkt in termen van stijgende prijzen: stop daarmee. Het is een ver-van-uw-bed show, maar u moet zich voorstellen hoe het op u zou over komen als een Arabische oliesjeik op het journaal zou komen vertellen dat er goed nieuws is en de olieprijzen weer omhoog gaan. Diegenen met een lege tank kunnen het best NU METEEN hun tank volgooien.

Een huis is, net als voedsel, gas en licht een basisbehoefte. Ik zie weinig mensen openlijk juichen als deze duurder worden.

2. Goed en betaalbaar wonen is het doel, niet winst maken

Brengt ons op het volgende punt, wat is eigenlijk het doel? Al jaren wordt er op TV gediscussieerd over het ‘vlottrekken’ van de markt. Er is ook nog ‘geen herstel’. Zelfs de NVM lichtpuntjes worden schaars. Maar iedere discussie over maatregelen voor herstel is gelul in de marge als we het niet eens zijn over het doel. Hoe gaan we meten dat de markt herstelt? U zult vast vinden dat de markt herstelt wanneer prijzen stijgen. Herleest u in dat geval punt 1.

In mijn ogen willen we er naartoe dat iedereen goed en betaalbaar kan wonen. Natuurlijk zijn er verschillen in hoe goed men woont, maar passende woonruimte voor iedereen is het streven. Op de koopmarkt moeten vraag en aanbod soepel bij elkaar komen zodat mensen flexibel blijven om te verhuizen voor een baan of gewijzigde gezinsomstandigheden.

Het is in de industrie gebruikelijk om een doel vast te stellen, waarna keer op keer de zwakste schakel in het proces wordt versterkt. Dit leidt tot een steeds efficiëntere productie waarbij prijs afneemt en kwaliteit toeneemt. Als consument eisen wij dit ook. Een TV, Koelkast, auto moet almaar beter en goedkoper worden.

Hoe anders denkt u in het geval van huizen? Het huidig kabinet heeft onlangs de sterkste schakel geïdentificeerd en maakt deze zwakker. De betaalbare huren worden hoger. Dit kan alleen maar gebeuren omdat het kabinet hoge huizenprijzen tot doel heeft. Als over 20 jaar de huren te hoog zijn t.o.v. de koopwoningen vindt het kabinet vast een manier om kopen duurder te maken. Gevolg is dat we altijd meer gaan betalen voor wonen.

3. Steun werkt tot deze in de prijs verwerkt is, daarna werkt ze tegen

De huizenprijzen zijn direct gelinkt aan wat de starter maximaal kan lenen. Wanneer er een nieuwe regel wordt bedacht waardoor de starter meer kan lenen, heeft deze slechts beperkt zin. Huizenprijzen zullen zich namelijk aanpassen aan het nieuwe leenvermogen. De huizenprijzen zijn op dit moment gebaseerd op:

– Hypotheekrenteaftrek tegen 52%
– Aflossingsvrije vormen
– Historisch lage rente
– Startersleningen
– NHG
– Etc

Met bovenstaande middelen koop je nu het zelfde huis als vóór deze middelen bestonden, maar nu voor meer geld. Echter kunnen de maatregelen allemaal worden afgeschaft. Dit betekent een enorm risico voor de starter, die met de afschaffing van iedere maatregel zijn maandlasten ziet stijgen en/of woningwaarde ziet dalen.

Om de starter nu te helpen zou je dus kunnen verzinnen dat deze 20.000 euro cash krijgt van de overheid, bij aankoop van een woning. Echter snijden we hiermee de starter van 2025 in de vingers.

Duidelijkheid voor de starter is geen duidelijkheid hoe deze maatregelen nog even blijven bestaan. Duidelijkheid is hoe bovenstaande marktverstoringen voor zover ze door de overheid worden bepaald volledig worden afgeschaft.

 4. De starter helpen is anders dan de starter richting verkoper helpen

Stel: een starter biedt 150.000 euro en een verkoper wil 200.000 euro hebben. U, beste lobby, stelt in dit geval altijd voor om de starter te helpen met een makkelijkere, hogere lening. U helpt hiermee de starter richting verkoper. In werkelijkheid is de starter geholpen wanneer de verkoper richting hem komt. Indien u dus de starter wilt helpen, maakt u zich sterk voor maatregelen die de verkoper in staat stellen te zakken in prijs.

U zult dat niet willen, maar spreekt u dan in het vervolg svp over ‘de starter richting verkoper helpen’.

5. De starter is niet alleen degene die gister een huis nodig had

Het heeft ons best een poos gekost om de puinhoop te veroorzaken die de woningmarkt nu is. Het zal dan ook echt niet van de ene op de andere dag zijn dat alles weer koek en ei is. Daarom is het belangrijk om ons niet steeds blind te staren op een starter die volgende week gaat bevallen van een vijfling en dus gister een groter huis nodig heeft.
Bij zulke tijdsdruk zouden we beter iets kunnen regelen in de huursector. Bovendien zetten we onszelf klem in onze beperkt houdbare denkpatroon door stelselmatig niet te denken aan alle starters die over tien, twintig, honderd jaar nog gaan volgen.

Dit punt is vooral een verkapte oproep aan nieuwsprogramma’s, die hier een handje van hebben.

6. Grond is niet schaars

In Nederland is ongeveer 14% bebouwd. Als we alle woningen die we nodig hebben tot de bevolking weer gaat krimpen zo ruim mogelijk zouden bouwen, zou 14,5% bebouwd worden. Op dit moment hebben talloze gemeenten een enorm overschot aan bouwgrond.

Echter is het gebruikelijk geworden dat gemeenten hele dikke winsten boeken op bouwgrond. De waarde van bouwgrond is gedefinieerd als de waarde van een te verkopen huis minus de bouwkosten. Dat betekent dat er nauwelijks een prikkel is om goedkoper te bouwen. Ook betekent het dat de kosten van grond mee stijgen met de speculatieve stijgingen in de koopsector. Hierdoor is het vrijwel onmogelijk geworden om in het vrije segment huur woningen te exploiteren.
Een gezond middensegment huur zou een enorme verbetering kunnen betekenen voor de doorstroming vanuit sociale huurwoningen, en een hele verstandige eerste stap kunnen zijn voor stellen die voor het eerst gaan samenwonen. Allemaal mogelijk zodra grond wordt afgeboekt.

Echter houden gemeenten krampachtig vast aan grondprijzen van voor de crisis. De gemiddelde prijs van bouwgrond is nauwelijks gezakt, terwijl er iedere maand zo’n honderd bouwbedrijven failliet gaan (Ok, een aantal start gelijk daarna door met hetzelfde personeel in een flexcontract maar toch).

Volkshuisvesting is een plicht van de overheid. Alle gemeente/cultuur-paleizen die met winsten uit grondverkoop zijn gebouwd afgelopen decennia waren dat niet. Er is voldoende vraag naar nieuwbouw, maar niet meer tegen de tarieven die ooit golden. Wen er aan.

 

[tube]http://www.youtube.com/watch?v=FX780gHxqHA[/tube]