Verschillende manieren om naar het prijsniveau van huizen te kijken

Toen stijgende prijzen nog vanzelfsprekend waren, was er een select groepje van economen bezig met het voorspellen van de ontwikkeling van huizenprijzen. Sommigen zijn er zelfs op gepromoveerd. De modellen die ik heb gezien voorspelden echter geen van allen de prijsdaling die in 2008 zijn intrede deed en sindsdien lijken de modellen in zijn geheel niet meer te werken. Gelukkig heeft de rest van Nederland de uitdaging opgepakt om te voorspellen wanneer huizenprijzen ‘de bodem’ bereiken, of weer omhoog gaan.

Zo circuleren er ruwweg twee visies, welke beide zijn samen te vatten in een grafiek die onderbouwt of prijzen nog verder omlaag gaan, of dat de bodem in zicht is.

Optie 1: Wat maximaal betaald kan worden

Uit de hoek van de banken, makelaars en huiseigenaren komt de grafiek van de ‘netto woonquote‘. Deze quote laat zien hoeveel rente iemand betaalt ten opzichte van zijn netto maandinkomen indien hij een volledig aflossingsvrije lening neemt met een gemiddeld inkomen op een gemiddeld huis. De mensen in deze hoek gaan er dus vanuit dat de prijs van een huis rechtstreeks afhangt van het maximale bedrag dat mensen ervoor kunnen betalen en dat er altijd voldoende leningen beschikbaar zijn.

Deze grafiek laat zien dat wanneer je geheel buiten beschouwing laat hoeveel (negatief) vermogen potentiele huizen kopers hebben, de gemiddelde nederlander nu een vergelijkbaar bedrag aan maandelijkse rentebetaling kwijt is als de tweede helft van de jaren negentig.

 

Optie 2: Wat het kost om een woning te bouwen

Uit de andere hoek komt de grafiek van de prijs van een woning afgezet tegen de inflatie. Deze grafiek laat zien in hoeverre de kosten van een woning uiteenlopen met de kosten van overige  producten. Aanhangers van deze grafiek geloven dat op lange termijn marktwerking zorgt dat de lucht tussen de kostprijs van een product en de verkoopprijs niet kan blijven bestaan omdat de grote potentiële winsten aanleiding geven tot een groter aanbod.
Studies van onder andere Piet Eichholz in Nederland en Robert Schiller in de VS hebben aangetoond dat over een lange periode prijzen de inflatie altijd volgen, tenzij de overheid een restrictief beleid voert ten aanzien van het bouwen van woningen. De tijdelijke commissie huizenprijzen gaf aan dat iedere prijsstijging die de inflatie met meer dan een procent overstijgt risicovol is. Dat huizenprijzen nu ver, heel ver boven de inflatie uitstijgen is deels een politieke keuze, maar vroeg of laat verschuift het politiek evenwicht tussen degenen die baat hebben gehad bij een bubble en degenen die er last van hebben om demografische redenen.

Als toenemend aanbod niet ertoe leidt dat huizenprijzen de intrinsieke waarde naderen, zullen verschillende opvattingen tussen generaties die voordeel of nadeel hebben gehad bij een boom of bust leiden tot ander risicobesef bij het bepalen van een maximale lening, tot andere rentestanden en andere opvattingen over macrostabiliteit en het effect van huizenmarkt bubbles. Dit groter risicobesef zou de speculatieve waarde van een woning kunnen drukken richting de kostprijs.

 

Mijn bedenkingen bij de woonquotebenadering

Op beide modellen valt een heleboel af te dingen. Je kunt je verliezen in exacte definities en validiteit van de getoonde reeksen bijvoorbeeld. Om naar het groter geheel te kijken zul je daar overheen moeten stappen. Daarna wil ik dan sowieso opmerken dat de lijn in grafiek 1 volledig vlak zou zijn als de maandlasten prijzen van woningen zouden bepalen en in grafiek 2 als de bouwkosten de prijs van een woning zouden bepalen. Beide grafieken laten dus wel een cyclus zien met een zeker gemiddelde, ze verklaren beide helemaal niet waarom prijzen fluctueren of waarom/wanneer ze zouden stoppen met fluctueren.

Voor mij voelt de benadering vanuit kostprijsniveau als logisch, na te streven bovendien. Waarom zouden we immers streven naar hogere woonlasten dan noodzakelijk? Ik richt me dan ook met name op de woonquote-benadering. Als ik naar deze reeks kijk is mijn eerste reactie vooral dat het niet waar kan zijn dat alle Nederlandse woningeigenaren nu 30% minder betalen dan in 2008. Er zijn immers zo’n 4 miljoen huishoudens in een koopwoning, terwijl er sinds 2008 maar zo’n 675.000 van eigenaar wisselden. Het overgrote deel is dus aangeschaft tegen een andere prijs. Eigenlijk zijn het alleen de zeer recent aangeschafte woningen die te maken hebben met de genoemde woonquote.

Ik vraag me dan dus af welke mensen zeer recent een woning kochten. Inmiddels is uit meerdere hoeken te horen dat dit voor meer dan de helft starters waren. Die verdienen over het algemeen lang niet wat het gemiddelde huishouden verdient, zij verdienen veel minder. Zij kopen ook geen gemiddeld huis, maar veel kleiner. Ik denk ook dat hun woonquote slechts meebeweegt met hetgeen het NIBUD bepaalt als zijnde de maximale woonquote. De gemiddelde huizenkoper is dan ook niet de gemiddelde Nederlander. Verhuisgeneigdheid is onder jongeren veel groter dan onder ouderen en het inkomen van jongeren is lager. Het goedkopere huis dat ze kochten is minder in prijs gezakt dan het gemiddelde huis bovendien.

En zijn die maandlasten wel compleet?

In een eerdere post rekende ik voor hoe hoog maandlasten zijn voor mensen die tijdelijk een ‘startersappartement’ dachten te kopen en nu willen doorstromen. Naar mijn mening moet de waardestijging -of daling- van huizen voor de groep doorstromers worden meegerekend in de maandlasten. Een waardestijging leidt immers tot vermogen dat in de volgende woning kan worden gestopt en een waardedaling moet bij aanschaf van een volgende woning nogsteeds worden afbetaald.

De netto woonquote kun je dan vermeerderen met het bedrag dat maandelijks open staat op de restschuld van het vorige huis. Als je je vervolgens bedenkt dat juist mensen onder de 35 de groep potentiële kopers zijn, kun je niet zomaar stellen dat de maandlasten voor deze groep lager zijn geworden omdat juist zij met een negatieve vermogensopbouw te maken hebben.

In bovenstaande grafiek heb ik de calcasa woonquote teruggerekend naar netto maandlasten. Hiervoor heb ik als uitgangspunt genomen dat de quote het deel van het besteedbaar huishoudinkomen weer geeft dat aan wonen wordt besteed. Misschien is dat niet helemaal zuiver, maar gezien de veel grotere maandelijkse fluctuatie van huizenprijzen lijkt me dat geen ramp. Voor de fluctuatie in huizenprijzen heb ik gekeken naar de prijs van een gemiddeld huis volgens NVM (205.000 in 2012Q2) en deze aan de hand van de prijsindex bestaande koopwoningen teruggerekend naar 2000. Dat ik hierbij de prijs van een gemiddeld huis neem, terwijl de starter een kleiner huis koopt is niet correct, maar ieder alternatief zou ook arbitrair zijn.

Als ik nu bovenstaande maandlasten weer terug reken naar een percentage van het besteedbaar huishoudinkomen en alle bedenkingen van hierboven weer achterwege laat, kom ik op volgende grafiek:

Zoals je ziet is de woonquote inclusief afschrijving op de koopwoning sinds 2008 niet gedaald, hij steeg juist tot boven de 50%. Dat geldt niet voor mensen die hun huis niet hoeven verkopen, maar die mensen zullen ook weinig beweging in de woningmarkt brengen. Wel geldt het voor de starter, maar omdat hij de enige is die nog kan en wil kopen, proberen ontwikkelaars en woningcorporaties juist in dat segment extra koopwoningen aan te bieden. Bovendien verwacht ik dat starters de komende tijd minder geneigd zullen zijn te starten in een kleine koopwoning, maar eerder zullen starten in een woning voor langere tijd. De enige die kan profiteren van de lagere woonquotes, zal dus kiezen om te wachten of te gaan huren. Indien starters hiervoor kiezen is in ieder geval (nog) minder doorstroming te verwachten en dus minder transacties.