Kadaster: slechtste jaar voor woningmarkt sinds begin registratie in 1995

In december 2013 registreerde het Kadaster 15.463 verkochte woningen. Dit is een daling van 10,9% ten opzichte van december 2012 (17.364). Vergeleken met de voorgaande maand, november 2013, is er sprake van een stijging van 46,2%.

Vergelijken met voorgaande maand vind ik nooit een goed idee, dit is zeker bij de maand december het geval. Sinds de registratie in 1995 begon is december altijd beter geweest dan november. Ik adviseer om media die vandaag uitpakken met ‘een grote stijging’ voortaan links te laten liggen als het gaat om woningmarktverslaggeving.

Vergeleken met een jaar eerder is december niet zo heel goed, maar toen was er een flinke piek in het aantal transacties. Toen konden mensen nog net een hypotheek afsluiten waarbij niet de volledige hypotheeksom hoeft te worden afgelost om hypotheekrenteaftrek te behouden. Hiervoor haalden een hoop mensen hun aankoop naar voren. De bijna 11 procent daling moet ik dan ook wat nuanceren, ook al is de verleiding na alle ongenuanceerde jubel van afgelopen maanden groot dit niet te doen.

Het aantal transacties in december was ongeveer gelijk aan het gemiddelde van sinds het uitbreken van de crisis. Het aantal verkopen volgt sinds augustus ongeveer de lijn van een gemiddeld crisisjaar.

Over heel 2013 is de score echter niet best. Was 2012 met 117.261 verkochte woningen tot op heden nog het slechtste jaar sinds de registratie begon in 1995, in 2013 werden er maar liefst 6,1% minder woningen verkocht. De teller bleef hangen op 110.094, ver onder de beloofde 115.000. In onderstaande grafiek herken je de periode die gekenmerkt werd door jubelberichten aan het stuk waar de lijnen van 2012 en 2013 convergeren:

Vorige week nog wist de NVM te melden dat 2013 beter was dan het jaar er voor. Ik kan me dan ook voorstellen dat er vandaag discussie zal zijn hoe het kan dat 2013 volgens het kadaster juist slechter was. De meest gehoorde verklaring zal zijn dat de NVM drie maanden voorsprong heeft op het kadaster. Dit is echter niet waar. Wel is het zo dat de NVM voorlopige cijfers publiceert en naar eigen zeggen het moment van tekenen van de koopakte als registratiemoment kiest. Uit het eigen marktaandeel rekent ze terug wat er in de gehele markt is verkocht. Het kadaster registreert daarentegen alle woningen en publiceert definitieve cijfers. Niet geheel onbelangrijk is zij een objectieve partij op de woningmarkt. Bij twijfel zal ik zelf altijd voor de cijfers van het kadaster kiezen.

Nu de goede decembermaand van 2012 uit de cijfers verdwijnt, zet het twaalfmaands totaal als verwacht weer een dalende lijn in. Afgezien van enkele fluctuaties die door fiscale wijzigingen waren ingegeven zie ik de markt nog steeds niet in een opwaartse lijn.