NVM en VEH openen meldpunt marktverstoring

Drie maart aanstaande openen de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en Vereniging Eigen Huis (VEH) een meldpunt voor ongewenste marktverstoringen op de woningmarkt. Op de website van de NVM is te lezen dat deze actie is gericht tegen de verkoop van corporatiewoningen. Deze zijn immers gebouwd op kavels met lage (gesubsidieerde) grondprijzen, waardoor corporaties korting kunnen bieden onder de reële marktwaarde, aldus NVM.

… maar wat bepaalt die grondprijzen?

Om dit in context te kunnen plaatsen, moet je weten dat grondprijzen doorgaans worden vastgesteld door de geschatte verkoopwaarde van een te bouwen koopwoning te nemen en daar de bouwkosten van een huis vanaf te trekken. Wie de berichtgeving over de woningmarkt volgt, weet dat de waarde van woningen volgens de NVM en VEH wordt bepaald door de ‘betaalbaarheid’, de rentelasten die men kwijt is aan een huis. Dit zie je direct terug in de woonquotes waar banken en het NIBUD mee rekenen en waarbij je bruto hypotheeklast meestal zo’n 28% van je bruto inkomen mag bedragen.

Eén marktverstoring, die inmiddels soms al in 1 op de 6 gevallen optreedt is overigens de grootschalige inzet van startersleningen waarmee deze financieringslast zo’n 20% kan worden opgerekt. Je kunt natuurlijk zeggen dat een door de overheid vastgestelde maximale woonquote een prijsdrukkende marktverstoring is, maar deze dient ter compensatie voor staatsgaranties (NHG), waardoor banken roekeloos (uit)leengedrag zouden kunnen gaan vertonen. In landen om ons heen bestaan dergelijke garanties niet en zijn de door de bank bepaalde maximum leningen meestal dan ook lager.

Subsidie-caroussel

Bij deze financieringslast is echter uitgegaan van het feit dat je hypotheekrenteaftrek kunt genieten in Nederland. In 2011 bijvoorbeeld, betaalden we met z’n allen 33 miljard euro rente, waarvan we 14 miljard ‘terugkregen’. Je kunt je dus voorstellen dat de leencapaciteit wordt beïnvloed door de hypotheekrenteaftrek. Als we immers zo’n 40% terugkrijgen, kun je aannemen dat het evenwicht in de betaalbaarheid ook zomaar 30% hoger zou kunnen liggen dan anders het geval was.
hraquotePrecies daar ontstaat een probleem voor grote groepen Nederlanders, die niet kunnen of willen kopen. Huizen zijn veel duurder dan ze zouden zijn zonder renteaftrek, maar de prijs van een koopwoning bepaalt de prijs van de grond. En de prijs van de grond bepaalt de prijs van de huurwoning die er op wordt gebouwd. De prijs van de huurwoning bepaalt vervolgens de hoogte van de maandelijkse huur. Ik kom niet heel vaak cijfers tegen op dit punt, maar de aanname dat een investeerder ongeveer 1/200e van de verkoopwaarde van de woning als maandhuur wil rekenen zit niet ver van de werkelijkheid volgens mij. Omdat die huurder vervolgens geen renteaftrek geniet is de vrije sector huurmarkt vrijwel NIHIL in dit land. Marktverstoring nummer twee.

Verdeel en heers

Om grootschalige volksopstanden van miljoenen daklozen te voorkomen moet de overheid dus haast wel ‘korting’ geven op bouwgrond om huurwoningen mogelijk te maken. En dan nog moeten we jaarlijks zo’n 2 á 3 miljard aan huursubsidie bijleggen omdat wonen anders voor sommigen te duur zou zijn. Die korting is voor NVM en VEH dus aanleiding om een meldpunt op te richten voor corporaties die de markt bederven. Zij zouden immers ‘onder de marktwaarde’ kunnen verkopen. In mijn optiek is de verkoopprijs per definitie de marktwaarde en kun je daar dus niet onder zitten. Bovendien probeert ook een corporatie er echt wel het maximale uit te slepen met bijvoorbeeld koopgarant en corporatie-startersleningen.

Bij de NVM en VEH gaat men er veel teveel van uit dat de verstoorde situatie op de koopmarkt ‘normaal’ is en alles wat goedkoper is gesubsidieerd moet zijn. Ik wil bij deze dan ook België aandragen bij het meldpunt, omdat zij de markt op nog veel grotere schaal bederven. Ik heb de grondprijzen van Nederland (uitleg) in onderstaande kaart naast die van België gezet (bron).

Grondprijzen België en Nederland

Zoals je ziet zijn prijzen op steenworp van onze grensgemeenten vaak de helft van hier. Moet bijvoorbeeld een bouwkavel in Bergeijk zo’n 427 euro/m2 kosten, in de gemeenten net over de grens ben je voor tussen de 100 en 140 euro klaar. Betaal je in Stein (Limburg) 256 euro, de buurgemeente Maasmechelen vraagt 95 euro per vierkante meter. Dit beeld zie je langs vrijwel de volledige grens.

Dus NVM en VEH, doe dáár wat aan. Ga in Brussel pleiten voor het gelijk trekken van de subsidieregels en staatsgaranties omtrent woningbezit. Zodat alle Europese lidstaten hun fiscaal stelsel aanpassen naar de ‘normale’ situatie op onze koopmarkt. Want op deze manier voeren de gemeenten net over de grens een oneerlijke strijd.

10 comments for “NVM en VEH openen meldpunt marktverstoring

  1. February 18, 2014 at 12:06 am

    Ik zou graag willen aangeven:
    – De bouwwereld onder leiding van Maxime Verhagen. Die wil immers graag dat gemeenten de grondprijzen verlagen. http://www.nu.nl/economie/3686105/bouwend-nederland-wil-af-van-hoge-grondprijzen.html Lijkt me je reinste marktverstoring. Daar moeten VEH en NVM direct tegen streng optreden! Ik stel voor dat Maxime zonder eten naar bed moet.
    – De overheid, en in het bijzonder Stef Blok. Het verlagen van de overdrachtbelasting en BTW op onderhoud/verbouwing is natuurlijk je reinste marktverstoring. De kopers van welleer hebben dit wél moeten betalen en hebben er recht op dit door te rekenen. VEH en NVM kunnen vast Stef Blok wel even op zijn vingers tikken. Aangezien “fiscaal stimuleren werkt” lijkt een dubbele tik me ook wel op de plaats.
    – Iedere huizenverkoper die korting gegeven heeft op zijn wensvraagprijs. Dat verpest de markt natuurlijk. Ik stel voor: huisarrest.
    – De NVM die huizenverkopers oproept om scherp te prijzen: https://www.nvm.nl/wonen/nieuws/2013/20130515scherpprijzen.aspx Een duidelijker marktverpesting dan dit zul je niet snel tegenkomen. Ik stel voor dat de VEH hiervoor een blik billenkoek opentrekt bij de NVM.
    – Nogmaals de overheid en Stef Blok in het bijzonder, maar ditmaal omdat hij de kredietcapaciteit aan banden legt en zo eigen inbreng steeds belangrijker maakt maar tegelijkertijd de huren fors verhoogt en het dus voor huurders onmogelijk maakt om te sparen voor de aankoop van een woning. Dus dat wordt een driedubbele tik op de vingers voor Stef.
    – Alle huizenbezitters die hun huis al vóór 1999 kochten. Zij staan (gemiddeld) niet onder water en kunnen dus potentieel hun huis te goedkoop aanbieden. Als straf stel ik voor: Huisarrest (lees: verkoopverbod).
    – Huizenervers die niet zelf in de woning trekken. Zij kunnen gemakkelijk korting geven en dat verpest de markt. Een draai om de oren moet genoeg maar zijn voor deze kwajongens.
    – Banken die huizen in de gedwongen verkoop, onderhandse verkoop of executieverkoop doen. Het gaat dan potentieel om vele vele procenten korting, soms wel tientallen. Een tik op de vingers is hier niet voldoende vrees ik want bankiers hebben getoond volhardend te zijn. Dat wordt slaag met de roe en in de zak mee naar Spanje voor onze talentjes uit de financiele sector.
    – Architecten, samen met – wederom – de bouwwereld die innovatieve ontwerpen en efficientere bouwtechnieken proberen te realiseren, waardoor de bouw- en materiaalkosten omlaag gaan. Je reinste marktverstoring want wie gaat er nu nog een inefficient en langzaam gebouwd tweedehands huis kopen? Twee weken geen zakgeld.

    Ben ik nog iemand vergeten?

    • ph4ge
      February 18, 2014 at 9:51 am

      – Woningmarktcijfers.staanhier.nl, die door het verspreiden van een tegengeluid tov de reguliere media mensen aanzet tot het zelf nadenken over hun financiële situatie ipv blind de media, de makelaar of de adviseur te volgen. Dit heeft een duidelijk marktverstorend effect.

    • February 18, 2014 at 11:29 am

      Ohja, en natuurlijk – hoe kan ik ze vergeten – de gemeenten die grondprijzen verlagen! As dát geen marktverstoring is weet ik het ook niet meer…

      Ik stel voor als straf voor deze gemeenten: Naming and shaming. En nationaal register waarin alle gemeenten worden opgenomen, en vastgelegd hoeveel korting ze geven. Elke avond op het 20u journaal wordt dit register integraal voorgelezen door de presentator / -trice van dienst.

  2. February 18, 2014 at 9:53 am

    Ik nomineer als marktverstoorders:
    1. Gemeenten: het kunstmatig opdrijven van de grondprijs.
    2. EU/DNB: Kunstmatig laaghouden van de rente
    2. Rijksoverheid: Hypotheekrente aftrek
    3. Rijksoverheid: Hypotheekrente aftrek voor een tweede huis
    4. Rijksoverheid: NHG
    5. Gemeenten/provincien: Startersleningen

    Is er eigenlijk iemand die probeert de inflatie op de woningmarkt tegen te gaan? En voor welke prijs is de grond eigenlijk aan woningcorporaties verkocht? Is dat beneden de kostprijs? Pas dan zou er namelijk sprake zijn van ‘marktverstoring’ …

  3. DrMarshall
    February 20, 2014 at 4:34 pm

    Vraagje aan woningmatktcijfers:

    Die grondprijzen in de figuur: is dat excl. k.k. Of inclusief??

    • De starter
      February 20, 2014 at 7:38 pm

      Het is het bedrag dat ook op funda staat. Meestal exclusief, soms inclusief. Ik denk dat je sowieso rekening moet houden met een redelijke foutmarge bij een funda-scan, dus die 2% kan er ook wel bij 😉

  4. DrMarshall
    February 20, 2014 at 9:02 pm

    OK duidelijk. Dank!

    Onder k.k. verstond ik ook 21% BTW die je betaalt (als grond bouwrijp wordt opgeleverd). Dat is dan weer wel flink wt meer dan 2% 🙁

  5. ontwikkelaar
    March 3, 2014 at 3:29 pm

    21% Geldt voor bouwrijpe grond, verkocht door btw-plichtige ondernemer/overheid. (Bouwrijpe) Grond verkocht door een particulier is 6%. De 2% geldt alleen voor bestaande woningen.

    Bouwrijp is het als er een bouwvergunning is verleend of werkzaamheden t.b.v. het perceel zijn verricht om het te bebouwen. Daar is onlangs vanuit europa bij gekomen ‘grond met het doel om te bebouwen’.

    Als er een prijs wordt genoemd aan een particulier is dat ALTIJD incl. btw als niet expliciet wordt gemeld dat het exclusief is.

  6. Ed van Asselt
    April 4, 2014 at 5:16 pm

    Vraagje dit geldt voor Woningbouwverenigingen. Maar geldt dit ook voor Makelaars die binnen een woningcomplex een huis in eigendom hebben en deze voor 30.000,– onder de waarde van de gelijkwaardige woningen in het complex te koop aanbiedt. Dit is toch ook oneerlijk. Hij kan zijn verlies afschrijven van zijn winst en dan betaald de belastingbetaler mee. En de overig bewoners zien de prijs van hun woning nog meer dalen dan de daling door de crisis. En het ergste is de particuliere eigenaren kunnen hun verlies niet afschrijven van de belastingen en draaien zelf voor de strop op.
    Over oneerlijk spel gesproken.

    Wilt u weten welke makelaar de markt verstoort dan zie ik de reacties wel.

Comments are closed.