Wie vandaag een nieuwbouwwoning koopt (of huurt), betaalt de komende dertig jaar een maandelijkse belasting aan de gemeente die even hoog is als de jaarlijkse aanslag die iedereen krijgt. Dit is fnuikend voor de grensregio’s en zou niet zijn gebeurd als de belangen rondom grondexploitatie beter zouden worden gescheiden.
Stel dat je een nieuwbouwwoning koopt in de regio Amsterdam, op een bescheiden perceel van 120 vierkante meter. Dan betaal je volgens funda gemiddeld zo’n 855 euro per vierkante meter, iets wat klopt met de lokale grondbrief. Was het perceel voorheen een stuk grasland, dan kostte het de gemeente zo’n 90 euro om de grond aan te schaffen en bouwrijp te maken¹. De gemeente toucheert dan dus ongeveer 92.000 euro winst voor de grond van dat ene huis. Zou de koper dit zoals iedereen met een annuïteitenlening in 30 jaar terugbetalen, dan betaalt hij 439 euro bruto-, of 348 netto de eerste maand. Dat is netto 20 euro meer dan de gemeenteheffing die ik afgelopen week voor mijn kiezen kreeg.
Nederland veel duurder dan de buurlanden
In de schaduw van de transactieaantallen en prijsontwikkeling van woningen, publiceert het kadaster ook maandelijks cijfers over bouwkavels. Daaruit blijkt dat een gemiddelde kavel in Nederland 402 euro/m² kost, evenveel als in de zomer van 2008. In België is dat 110 euro en in Duitsland 140 euro. Bij een redelijk doorsnee kavel betaalt een Nederlander al gauw 200 euro per maand meer dan in de buurlanden. Uiteraard is de Amsterdamse grond uit het voorbeeld duurder en zal deze grond duurder dan de rest van het land zijn zolang het een populaire woonlocatie is.
De honderden euro’s die wij Nederlanders extra betalen worden zo niet uitgegeven bij de lokale middenstand maar belanden via de gemeentelijke molen in lokale subsidies en in de kosten van het onderhoud van scholen en openbare ruimte. Dat zijn uitgaven die zeker nodig zijn, maar in mijn optiek gedragen zouden moeten worden door de hele gemeente en niet grotendeels door degenen die de pech hadden in een huizenbubbel aan de beurt te zijn om op zichzelf te gaan wonen. De mensen die vóór die zeepbel een huis kochten, zagen de waarde van hun grond immers in waarde stijgen. Hierdoor hebben zij niet alleen slapend vermogen opgebouwd maar hebben zij ook lagere (gemeente)lasten dan de jongere generatie.
Te weinig tegengestelde belangen
Voor de exorbitante opbrengst van de grond heeft niemand iets hoeven doen, afgezien van het wijzigen van het bestemmingsplan. Gemeenten hebben het recht om bestemmingsplannen te wijzigen en zijn ook de begunstigde van de winsten die hieruit voortkomen.
Het is bij het inrichten van bedrijfsprocessen een gezond principe om deze macht- en belangen te scheiden, door zogeheten functiescheiding. In normaal Nederlands zou je zeggen: ‘het is kiezen of delen’. Nu denk ik niet dat er bij een gemeente één persoon is die zowel het bestemmingsplan wijzigt als de opbrengst ontvangt en er is overal natuurlijk controle in de vorm van een gemeenteraad. Maar nu de mist van de crisis begint op te trekken worden echter overal de contouren zichtbaar van een gemeentebeleid dat jarenlang Oost-Indisch doof is geweest voor signalen die wezen op een overschot aan bouwgrond, winkels en kantoren. Kennelijk zijn er binnen een gemeente te weinig belangen om ongebreidelde vastgoedspeculaties de kop in te drukken.
Inmiddels zijn er in bijvoorbeeld Overijssel plannen om de ruimtelijke ordening met bijbehorende schulden en problemen over te hevelen van gemeenten naar de provincie. Dit verschuift weliswaar het probleem, maar lost het niet op. Om de impasse op de woningmarkt op te lossen en te voorkomen (dempen) in de toekomst moeten er meer democratische tegenstellingen komen. Ik denk dan aan miljoenen huurders wiens huur niet kunstmatig gescheiden moet zijn van de woningwaarde en dus belang moeten hebben bij prijsdempende maatregelen op de koopmarkt.
Maar ook is het tijd om óf de controle over de bestemmingsplannen, óf de opbrengsten (verliezen) uit bouwgrond elders onder te brengen. De bestemmingsplannen lijken mij bij uitstek iets waar een gemeente iets over te zeggen wil hebben. Aan de andere kant vloeien de opbrengsten die we halen uit de grond bij Slochteren naar de staatskas, dus waarom niet de opbrengsten van de bouwgrond in de Randstad?
Als speculatie op vastgoedwinsten geen rol meer speelt bij het bepalen van het bestemmingsplan kan de lokale politiek zich veel beter richten op de vraag of- en hoeveel woningen, winkels en bedrijventerreinen er eigenlijk nodig zijn. Dan worden gemeenten in de grensregio boos omdat alle bedrijvigheid een paar kilometer over de grens neerstrijkt in plaats dat zij energie steken in het verzinnen van kunstgrepen om de prijs hier hoog te houden. Dan kan het debat weer gaan over het mogelijk maken van wonen en werken aan deze kant van de grens, in plaats van te verzanden in holle containerbegrippen als ‘de boel vlottrekken’, waarbij iedereen denkt dat het over zijn belang gaat maar niemand precies weet wat er bedoeld wordt.
Prijs van bouwgrond in Nederland, België en Duitsland
Op bovenstaande kaart zie je de gemiddelde vraagprijs per vierkante meter bouwgrond op funda per Nederlandse gemeente, stand van september 2013 en kavelgrootte 100 tot 1.000 vierkante meter. Deze informatie heb ik van Funda gehaald, omdat anders dan België en Duitsland er in Nederland weinig prijsinformatie te vinden is over bouwgrond, of ik ben ze nog niet tegengekomen. Om niet per gemeente de PDF met grondprijzen te hoeven zoeken en overtikken heb ik dus Funda gebruikt. De prijzen zullen dus iets afwijken van de door de gemeente vastgestelde bedragen, maar overall klopt het vrij aardig. Klik op een gemeente voor detailinformatie over de prijzen.
Voor een grote weergave van de kaart, klik hier.
¹De kosten om grond bouwrijp te maken zijn in Duitsland 83 euro/m2, volgens deze site. Ik ga er vanuit dat dit hier vergelijkbaar is. Grasland kostte in januari gemiddeld 5,70 euro.
2 comments for “Bouwgrond: laat gemeenten kiezen of delen”