Rabo kwartaalbericht

Een beetje later dan verwacht, kwam vandaag de rabobank met het kwartaalbericht woningmarkt(pdf). Meestal bevatten deze berichten amusant cijfermateriaal die nader onderzoek verdienen. Eerste wat opvalt is dat Rabo eind vorig jaar aangaf geen voorspellingen meer te doen en desondanks nu wederom de bodem voorspelt medio volgend jaar. In Reële termen zijn huizen immers 30% gedaald, schrijft men. Dat in reële termen de huizenprijzen nog zo’n 30 procentpunt boven de piek van de vorige bubble in de jaren zeventig staan staat er niet bij.

Maar goed, laten we daar overheen lezen. De rabo heeft inmiddels ook de excelsheet van de Dallas fed ontdekt, waar mijn internationale prijsindexen op gebaseerd zijn. In deze excel kun je informatie vinden over reële prijzen, nominale prijzen en inkomensontwikkeling. Waar de rabobank kiest de prijsdaling in reële cijfers uit te drukken, kiest zij hier voor een mooie tabel met prijsontwikkelingen in nominale termen:

Het is me niet helemaal gelukt de cijfers er precies zo uit te krijgen, maar de strekking klopt wel. En zoals je ziet, is er NIETS aan de hand in Nederland. Eigenlijk is bovenstaande tabel hetzelfde als deze grafiek (klik voor groot):

Zoals je ziet, staat Nederland ergens veilig onderaan het lijstje prijsstijgingen. Deze waren bij ons NIETS vergeleken met de stijgingen tot wel 4800% in Zuid-Afrika. Maar hee, Rabo, diezelfde sheet bevat ook informatie over inflatie. Volgens de niet geheel onbelangrijke heer Shiller volgen huizenprijzen op lange termijn altijd de inflatie, iets wat ook uit de herengracht index blijkt. En zojuist hadden we het nog over de reële prijsdaling, dus waarom nu niet? Omdat ik de lulligste niet ben, zet ik hem er dan maar naast:

Auw, daar zitten we toch al een flink stukje hoger in de ranglijsten. Bovendien best wel boven het gemiddelde. Als de huizenprijzen op lange termijn de inflatie volgen…

Maar wacht, het gaat natuurlijk om de echte fundamentals. Het besteedbare inkomen. Is ook gewoon beschikbaar in de sheet van de fed, moet men gezien hebben. Wat gebeurt er nu als we de prijsindex tegen de index besteedbare inkomens aan leggen? Dat zou toch zeker het meest betrouwbare beeld moeten geven. Immers kunnen de prijzen in Zuid-Afrika wel sky high zijn gegaan, als de inkomens dat ook deden hoeft het geen probleem te zijn. De prijzen gecorrigeerd voor inkomens zien er zo uit:

Nederland fier aan kop dus. En dát gaan we mooi niet uitleggen. We kiezen voor het tabelletje met nominale prijzen.

Verder dan, de wanbetalingen. Wat te denken van deze vergelijking:

Er is dus wederom GEEN ENKEL PROBLEEM. Maar wáárom vergelijken we in hemelsnaam met Griekenland, Ierland, Italië, Portugal en Spanje? Waarom is het PIIGS lijstje representatief om te laten zien hoe wij er voor staan?

Verder haalt de Rabo het pokerspel van de NVM aan, alsmede de seizoensbeïnvloede jubelberichten van hypotheekverstrekkers. Natuurlijk worden er wat pagina’s aan de regionale verschillen besteedt om niet de indruk te wekken dat je zomaar alles met elkaar kunt vergelijken. Dat kan alleen de professional. Tot slot valt mij op dat het zelfde grafiekje word aangehaald met de in het niets verdwijnende index van Duitsland als vorige keer.