Makelaarsland (het land waar geen kaart van is omdat het altijd de goede kant op gaat?) kwam vandaag met een mooi positief bericht over het aantal verkochte woningen. Eerlijk is eerlijk, men vergelijkt netjes met vorig jaar (ipv een andere maand) en plaatst de kanttekening dat vorig jaar buitengewoon slap was omdat er net een run op de 2% overdrachtsbelasting was geweest en mensen in spanning zaten of de VVD wel weer de grootste zou worden zodat de woningmarkt huizenprijzen zouden worden gered.
Maar daarna laat het bericht toch wel wat ruimte voor vragen en interpretatie. Natuurlijk is het een uitstekend media momentje om te pitchen dat je echt nu moet kopen en dat echt nu de bodem is bereikt. Dat we maar wat dolden in ’08, ’09 en ’10 toen we dat zeiden, want nu is het menens. En natuurlijk laten bladen als elsevier en telegraaf alle nuance weg om met chocoladeletter koppen te komen dat de verkoop ‘door het dak is’.
Mij biedt het bericht niet heel veel houvast eigenlijk. Ik heb het bericht van vorig jaar er bij gepakt, toen werd gesproken van 4.600 verkopen tegen 11.500 nu. Dat zou betekenen dat het aantal verkopen nu zelfs 150% zou zijn gestegen. Navraag leert dat men gaandeweg is afgestapt van het door NVM verkochte woningen naar het in de totale markt verkochte aantal. Dat maakt rekenen lastig, omdat NVM zelf bijvoorbeeld nogal fluctueert in het marktaandeel dat ze rapporteert in haar kwartaalberichten. Het is een wat ‘vrije’ variabele die eea moeilijk te controleren maakt. Maar ook als ik de 78% hanteer, zouden er dus vorig jaar in augustus zo’n 5.800 woningen zijn verkocht en zou dat nogsteeds een stijging van bijna 100% betekenen.
Als ik al die bezwaren even opzij zet, zie ik in het bericht van vorig jaar dat er 28% minder was verkocht dan het jaar er voor. Stel dan dat je augustus 2011 zou indexeren op 100. Dan is er dus in augustus 2012 nog maar 72 verkocht. Indien er nu 50% meer zou zijn verkocht (laten we even het persbericht weer aan houden), dan zouden we nu dus op 108 zijn uitgekomen, of 8% meer dan in 2011. Dat is een leuk oplevinkje, maar laten we niet overdrijven. Neem daarbij in acht dat de cijfers van juli zijn bijgesteld van 0% jaar-op-jaar naar zo’n -5% jaar-op-jaar (via) en de opleving zou volgende maand zomaar kunnen zijn verdwenen. Zeker als je bedenkt dat het om ‘onder voorbehoud’. Er zijn nog best veel mensen die overschatten hoeveel ze gefinancierd kunnen krijgen. Als de financiering niet rond komt gaat de koop niet door.
Omdat ook makelaarsland maar weer eens beweert dat het kadaster mijlenver achter loopt op de registratie van de NVM, heb ik de aantallen van makelaarsland en het Kadaster nog even op een rijtje gezet:
Ik snap heus dat het tijd kost om een huis te passeren bij het kadaster, maar bijvoorbeeld de opleving en het inzakken van de transactieaantallen vorig jaar december / januari lijkt toch echt heel synchroon op te gaan. Voor september vorig jaar zijn geen cijfers gerapporteerd, dus die ontbreken. De oranje lijn bevat de cijfers zoals makelaarsland ze rapporteerde, de groene lijn is gecorrigeerd voor NVM marktaandeel, waarbij ik een guestimate heb gedaan voor het precieze moment waarop ze zijn overgestapt van rapportagemethode.
6 comments for “Makelaarsland: veel meer woningen verkocht dan vorig jaar”