Nemen kopers vooralsnog genoegen met minder?

Vandaag publiceerde Calcasa weer een berg cijfertjes over de woningmarkt en over commercieel vastgoed. Hieruit blijkt dat er in het eerste kwartaal weliswaar huizen duurder werden, maar dat er goedkopere huizen werden verkocht. Dat de markt verschuift naar een goedkoper segment had ik al eerder opgemerkt aan de hand van cijfers van het Kadaster, maar dit wordt eens te meer bevestigd door calcasa:

Des te opmerkelijker is dat calcasa vervolgens de huizen van tussen de tweeënhalve ton en vijf ton wel met 1,5% in waarde ziet stijgen, boven het gemiddelde van 1,2%. Dit inzicht in prijsontwikkeling per prijsklasse is een welkome aanvulling op de NVM en het kadaster die alleen rapporteren naar woningtype (appartement, woonhuis, vrijstaand, etc). Dat men na NVM en het kadaster een derde, weer andere waarderingsmethode hanteert is misschien niet handig maar neem ik op de koop toe.

Prijsstijging bij verkoop goedkopere huizen

Dat de markt naar een goedkoper segment verschuift terwijl de prijzen stijgen, zou mogelijk te verklaren kunnen zijn door kopers die zich neerleggen bij de aanschaf van een minder mooi huis dan ze in gedachten hadden. Uiteindelijk worden de huizenprijzen niet alleen bepaald door financieringsmogelijkheden, maar ook door waar kopers en verkopers denken recht op te hebben. Met een gemeenschappelijke focus op goed nieuws van banken, makelaars, hypotheekverstrekkers en sommige media kan ik me voorstellen dat er psychologische effecten beginnen mee te spelen.

Wel vraag ik me af hoe lang deze ontwikkeling door kan gaan. Er lijkt nog altijd geen doorstroming op gang te komen naar een duurder segment. Omdat veel potentiële doorstromers met een restschuld zitten en inmiddels misschien wel minder kunnen lenen dan toen zij hun huidige huis kochten zou deze doorstroming ook weleens lang op zich kunnen laten wachten. Dat nu de kopers voor een goedkoper huis kiezen bevordert op de lange duur de onderhandelingspositie van verkopers van duurdere huizen niet bepaald, hun afzetgroep krimpt alleen maar.

Natuurlijk ken ik de verhalen wel dat ‘eerst het goedkope segment aantrekt en dan de rest’, voor mijn gevoel komt dit niet uit een onbevooroordeelde hoek en cijfers heb ik er nooit bij gezien. Het enige wat ik erover kan vinden is dat men begin 1981 ook dacht de prijsdaling voorbij was omdat de goedkope woningen het beter deden en omdat prijzen even stabiel bleven. Achteraf bleek de crash toen pas net over de helft te zijn. Maar ja, ervaringen uit het verleden…

ps.  Het rapport van calcasa is absoluut het lezen waard.