Elf missers uit de OTB-kwartaalrapportage

Vandaag kwam OTB Delft weer met een kwartaalrapport voor de woningmarkt. Dit rapport komt met de RTLZ-huizenmarktindex, waarmee Peter Boelhouwer van OTB steevast op een groot podium kan rekenen om zijn goednieuwsshow te brengen zonder enig journalistiek tegengas te hoeven verwachten. Ook vandaag sloeg echter de bullshit-o-meter weer ver in het rood, dus kan ik het niet laten om de grootste missers uit het rapport even op een rij te zetten.

1. Modellen OTB kunnen verleden voorspellen

modelschatting

 

Met bovenstaand plaatje laat OTB zien met welke geweldige accuratesse zij de huizenprijzen weet te voorspellen. Bovendien is er een mooie ombuiging naar boven te zien vanaf nu, waarmee wordt aangegeven dat wonen weer duurder gaat worden. Dat is best opvallend omdat in 2004 dhr Boelhouwer bij het toenmalige prijsniveau al jaren waarschuwde voor prijsdalingen. De dalende rente kon men destijds niet voorzien, maar bij gelijke rente kwam men in 2001 nog uit op huizenprijzen rond de 128.000 euro in 2010. Maar nu ligt de modelschatting met terugwerkende kracht keurig op de werkelijke prijsontwikkeling hoor.

2. Niet bestaande voorsprong NVM wordt er maar weer eens bijgehaald

tweetotdrie

 

Ik heb het al meermaals aangegeven, maar de NVM-cijfers lopen géén twee tot drie maanden voor. Sterker, ze lopen nagenoeg synchroon. Intussen weet de NVM het zelf ook allemaal niet meer zo zeker trouwens.

3. HDN geeft voorschot op marktaandeel dat ze pas over twee maanden kan berekenenhdn_bereken

HDN rekent in haar persberichten met een marktaandeel van 70%. Zoals de directrice op deze website echter toelicht, fluctueert het marktaandeel tussen de 50% en 95%. Hierbij doet men de aanname dat 1,58 aanvragen tot een verkoop leidt en de aanname dat HDN 3 maanden voor loopt op het kadaster. Is ook al niet waar. HDN kan dus naar eigen zeggen pas rond 20 maart berekenen wat haar marktaandeel in december was, terwijl ze de cijfers al lang en breed in chocoladeletters heeft gepubliceerd. Naar eigen zetten kunnen de cijfers dus ook zo’n 50% afwijken van de realiteit.

Als je het mij vraagt is het marktaandeel van HDN vrij stabiel, echter wel iets stijgende. Door de fantasieberekening die men doet van haar marktaandeel, lijkt dit echter gigantisch te fluctueren.

4. Waar blijft die doorstroming?

doorstroming

Bovenstaande is de bekende pitch van Peter Boelhouwer. Eerst het vertrouwen omhoog, dan komen de starters. Daarna komt de doorstroming op gang. Nou, en dan kan het ineens heel hard gaan. Dat een steeds groter deel van de markt bestaat uit goedkope woningen wordt dan ook vrij eenvoudig gebracht als een teken van herstel. Echter…

doorstromers

 

December 2012 was er een grote run op de woningmarkt. Deze run was volledig te verklaren door starters die nog tot ‘bestaand geval’ wilden worden gerekend. Deze run van starters zou volgens de denkwijze van OTB dus tot extra doorstroming hebben moeten leiden. Zoals we allemaal weten waren echter de eerste twee kwartalen van 2013 historisch slecht. In bovenstaande alinea valt bovendien te lezen dat waarschijnlijk zo’n 70% van de kopers een starter was, ná de run van vorig jaar die al volledig uit starters bestond.

5. Complete herziening LTI-ratio

In het bericht over het derde kwartaal leidde de onderste grafiek van de twee onderstaande grafieken tot wat consternatie. De gigantische sprong in de LTI-ratio (hoeveel keer je je inkomen mag lenen) zou immers kunnen duiden op banken die de teugels flink hadden laten vieren. Benieuwd als ik was hoe deze ontwikkeling zich had doorgezet in het viede kwartaal pakte ik de cijfers van Q4 er bij. Zoals je ziet is de blauwe lijn ineens behoorlijk versprongen. Ik weet niet welke van de twee ik moet geloven, maar constateer dat de grafieken met nogal een behoorlijke marge moeten worden gezien kennelijk.

 

q3q4_2

 

 

6. Prijsstijging als herstel

herstel

 

Het hele rapport ademt de geest van de vastgoedlobby. Bovenstaande bevestigt dat nog eens. Duurder wonen = herstel. Het doet de vraag opwerpen wat we hier nu eigenlijk meten met deze hele woningmarktindicator? Via een hele omslachtige wijze lijkt het een combinatie van de huidige omzet en de gehoopte toekomstige omzet van de FIRE-industrie. Dat kun je doen, maar wees dan open in welke belangen je vertegenwoordigt. Pretendeer dan ook niet te weten wat ‘herstel’ is, of er ooit over te hebben nagedacht.

7. Voorspelling eerste kwartaal staat genoteerd

toekomst

 

Zoals ik hierboven al aangaf lopen HDN en NVM niet zover voor als algemeen wordt aangenomen. Wie op basis daarvan voorspellingen doet gaat meestal nat. Misschien deze keer niet, ik kan immers de toekomst niet voorspellen. Maar het lijkt me erg onwaarschijnlijk dat wat hier wordt beweerd gaat uitkomen.

8. Wetenschap kun je best aanvullen met de mening van de NVM

wetenschap

 

Ik dacht een rapport van OTB-Delft voor me te hebben, een wetenschappelijk instituut. Glipt daar zomaar een NVM-pitch de tekst in, of ik moet het bijbehorende onderzoek gemist hebben. Die kans is vrij klein.

9. Welk aanbod blijft achter?

achterblijvend_aanbod

De laatste tijd zijn best een hoop huizen (tijdelijk?) van Funda afgehaald. Echter neemt het aanbod in de segmenten die goed lopen nog altijd toe. Het aantal transacties ligt weer rond het gemiddelde dat sinds de crisis geldt en het aanbod neemt vooral af in slechtlopende segmenten. Bovenstaande mist wat mij betreft de diepgang die nodig is om conclusies te trekken.

 

10. Seizoensinvloeden corrigeren we alleen als dat zo uitkomt

seizoenpatroon

 

 

Worden de NVM cijfers keuring met vorig jaar vergeleken, voor het kadaster doen we dat niet. Daar doen we de hoogst dubieuze kwartaal-op-kwartaal vergelijking en melden we dat er sprake is van een seizoenspatroon. Ten opzichte van vorig jaar was de stijging slechts 0,7%. Dat dat getal er niet staat, is geen toeval maar een keuze.

11. Aangevraagd aantal hypotheken klopt niet

otbhdn

Het aantal aangevraagde hypotheken dat HDN publiceerde, was in het vierde kwartaal 52.801, zo’n 8,3% meer dan vorig jaar. Hoe OTB dan op 48.100 komt en plus 17% is een raadsel. Het cijfer komt dus niet alleen met een onverantwoorde berekening tot stand, OTB neemt het met best een flinke afwijking over.

3 comments for “Elf missers uit de OTB-kwartaalrapportage

  1. Daargaanwedan
    January 31, 2014 at 11:48 am

    Mooi geschreven stuk. Die link naar het Trouw-artikel uit 2001 ondergraaft eigenlijk helemaal het voorspellend vermogen van Dhr. Boelhouwer.

    Mag ik wat corrigeren?

    “Vorig jaar december was er een grote run op de woningmarkt.” Volgens mij bedoel je hiermee december 2012, het is inmiddels 2014.

    “Zoals we allemaal weten waren echter de eerste twee kwartalen van dit jaar historisch slecht.” Ik neem aan dat je hiermee vorig jaar bedoelt.

    • De starter
      January 31, 2014 at 1:51 pm

      goed punt, heb ik verbeterd. bijna een maand voorbij en ik moet nog wennen aan het nieuwe jaar 🙂

  2. schanuleke
    February 2, 2014 at 11:39 am

    Wat een joker, die Boelhouwer. De hofnar van het Kabinet.

Comments are closed.